我国产业地产发展现状与相关法律问题研究

郑恕

摘 要：产业地产作为一种新兴行业，在我国已经进入高速发展期。但相关配套法律、法规尚处于缺失状态。本文从土地管理和法律、法规完善的角度出发，将目前存在的问题逐一梳理，并提出相应的解决对策。

关键词：产业地产 发展 现状

中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）07（a）-138-02

1 产业地产的概念及在我国发展的现状

1.1 产业地产概况

随着经济的进一步发展，产业地产作为地产行业的一个重要分支已在我国悄然崛起。由于这种地产开发的最终目标客户比较特殊，所以这种地产开发形式对我们来说还比较陌生，法律层面也未曾给出明确定义。以民间产业地产开发企业的话来总结，产业地产就是“以产业为依托，以地产为载体，实现土地的整体开发与运营。”

1.2 业态分类及特点

目前，由于该类地产主要以工业用地作为开发载体，所以很多人也称之为“工业地产”。实际上，产业地产是新时代工业地产的升级产品，其涵盖的产业形态也较前者更为广泛，主要包括以下几种模式：一是大片工业园区开发模式；二是现代仓储物流园区开发模式；三是创新中心、总部办公基地、研发孵化器等园中园模式；四是各地日渐兴起的各类创意传媒文化基地等。这些开发形式不仅业态多样，投资参与方式也与传统开发方式有所不同。除传统投资、融资形式以外，近些年通过PPP招标，以政府与民间资本合作方式介入的开发形式也日渐受到社会资本的欢迎。

产业地产虽然看似包罗万象，但都具有以下几个共同点：（1）此类地产形态符合我国转变经济增长方式，淘汰落后产能，调整产业结构的大政方针。（2）此类地产形态符合国家支持新产业、新业态发展，促进大众创业、万众创新政策。（3）集中统一配套设施的建设，有利于节约利用土地。（4）分割单元销售可有效降低中小企业拿地建设门槛。（5）有利于带动片区和产业链的可持续发展，加快产城融合目标的实现。

1.3 运营形态及盈利模式

目前，产业地产主要以“建成+交付”模式为主，此类模式按照统一规划，建设标准厂房、研发中心、配套服务设施等内容，然后根据相关部门核定的最小分割单元（可以是整栋、整层，甚至是部分楼层）进行分割登记，将不动产统一登记到最終客户名下，实现转让。第二种一般称为定制模式，即客户在开发前端即介入规划设计，向开发企业提出自己的具体需求，开发企业采取“量体裁衣”模式为客户建设定制厂房。除以上两种模式外，有的开发企业为了便于管理，采取“只租不售”模式。

在盈利模式方面，不同于传统地产销售盈利方式，成熟的产业地产开发企业以发展的眼光对实体经济项目进行投资，不仅可以为地方政府带来持续的税收，同时又能有效地解决社会就业问题。更为可贵的是，规模较大的开发企业往往都有自己专业的招商团队和资源，能为地方政府引入优质投资企业，这一点备受地方政府的欢迎。综合来看，产业地产很好地抓住了社会效益与经济效益的最佳结合。

1.4 与传统地产开发的不同点

虽然产业地产本质上也是地产开发，但是与传统地产存在以下几点不同：（1）审核程序不同。产业地产因为最终服务于实体产业，所以在项目立项、环评指标等方面须经有关部门的前置审核。（2）面向客户不同。产业地产的最终销售客户一般是企业法人，而传统地产开发对此并无特别要求。（3）开发成本不同。由于产业地产多以工业用地为开发载体，且处于远离市区的工业园区，拿地成本比传统地产要低。（4）资质管理不同。目前对产业地产开发的资质管理，我国尚未有法律、法规级别的规范性指导文件，故产业地产开发企业在开发资质要求方面也较传统地产企业更低。

2 产业地产涉及的法律问题

由于产业地产可以带来不错的社会效益和经济效益，可以带来双赢甚至是多赢的良好效果，故这种地产开发模式受到了地方政府、开发企业以及最终客户的一致好评。但是，因为这种开发模式在一定程度上缺乏法律、法规的约束和指引，很多环节还游离于法律、法规的真空地带，所以多年来此类地产开发模式也产生了很多法律问题，本文将逐一梳理列举如下。

2.1 使用一般工业用地开发产业地产与土地用途管理相悖

根据《土地管理法》，我国采取严格的土地用途管理制度。我国发布的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）中明确，“工业用地是指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地，仓储用地指用于物资储备、中转的场所用地。”这两类用地均属于工矿仓储用地二级分类。国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）文件中明确了工业用地的投资强度、容积率、绿地率、行政办公及生活服务设施用地和建筑系数五项建设指标，并且明令禁止在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。由此可见，我国虽然在法律、法规层面未限制工业用地分割转让，但是从土地用途管理角度分析，工业（仓储）用地主要为工业（仓储）企业自身生产、仓储使用，而不是用来开发销售获利。若按照产业地产思路，建成后分割销售，不仅违反了土地用途管理制度，还将会打乱国家对工业用地提出的五项控制指标。由此可见，利用工业用地从事产业地产开发，有变相改变土地用途，违反国家法律强制性规定的嫌疑。

2.2 产业地产开发的泛滥会在一定程度上冲击商业地产市场

由于产业地产的业态涵盖较为广泛，除传统工业厂房以外，还包括很多新兴产业形态。与标准厂房不同，这些新兴业态使用的生产办公场所空间灵活多变，除土地用途的不同以外，即使专业人士也很难辨别出产业地产与普通写字楼商业地产的区别。故产业地产规模的日益壮大一定程度上冲击了传统商业写字楼市场。

2.3 产业地产拿地成本较低，有国有资产流失嫌疑

由于我国土地利用现状分类标准未对产业地产用地做出明确要求，目前产业地产一般以工业用地作为开发载体。按照我国二线城市工业用地地价标准，以2.0容积率概算，产业地产楼面地价成本一般不足千元，但是分割销售价格每平方米可达5000～6000元甚至更高。这样一来，开发产业地产的高额利润都流入了开发企业囊中，政府并未得到相应的土地出让收益，一旦产生买卖合同纠纷，按照《合同法》第五十二条合同无效条款相关规定，损害国家利益、社会公共利益的合同有被确认为无效合同的风险。

2.4 产业地产开发缺乏必要的监督管理

产业地产的健康运营可有效拉动经济增长、解决就业、产生持续税收。这都是产业地产积极的方面。但是有些企业打着产业地产开发的幌子变相开发办公型公寓、花园式厂房甚至别墅型独栋办公楼，并且绕开政府对工业用地行业分类的监管，直接将其销售给自然人，这将导致最终购买者无法顺利办理产权分割登记手续。

3 产业地产开发前景

近期，国土资源部颁布了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地政策的意见》。该文件提出，为适应新兴产业的发展，“可由县级以上城乡规划部门会同国土资源等相关部门论证明确新业态项目土地用途，在现有国家城市用地分类的基础上以制定地方标准的形式予以明确，并向社会公开后实施。”由此看来，国家层面已经关注到了新兴业态用地的特点，同时发现了现有的土地用途分类在新产业土地用途管理方面尚有所欠缺，并鼓励地方政府在不违背现有法律法规的前提下，可结合地方实际情况对新产业用地在政策方面进行大胆创新。相信在政策法规进一步完善的大好形势下，作为新兴产业的助推器，产业地产势必迎来又一轮高速发展的春天。

4 结语

产业地产开发对社会经济发展存在诸多积极影响，但目前该行业在法律、法规层面缺乏统一、规范的管理标准，这就为开发企业“打擦边球”提供了便利条件。为迎合产业地产发展的大趋势，从国家到地方层面均对此新兴产业高度关注，并做出了一定的努力。各地应充分调研产业地产目前存在的各种问题，结合新产业用地需求的特点，进一步健全法律、法规相关内容，完善行政监督管理机制，对产业地产进行必要的指引和疏导，使其为我国经济的发展贡献力量。

参考文献

[1] 石七林，汪文生，董檬.产业地产的发展方式及策略[J].现代城市研究，2015（1）.

[2] 岳武.探究产业地产的发展方式及策略[J].科技与企业，2015（15）.

[3] 夏焱.产业地产发展对策研究[J].经济管理：文摘版，2016（12）.