旅游用地细分用途基准地价评估方法探析

方艳群 狄春雷

摘要 在明确旅游用地内涵、用途分类与评估思路的基础上，提出专家综合决策法，对旅游用地中细分用途进行评估，并通过实证研究及结果分析，验证该评估方法的科学、合理性。专家综合决策法的提出可为当前各地开展旅游用地基准地价评估工作提供借鉴。

关键词 旅游用地；细分用途；基准地价评估

中图分类号 F301.3 文献标识码 A 文章编号 0517-6611（2017）25-0212-03

Abstract Based on the clarification of the connotation of tourism land and the classification and evaluation of tourism land，we put forward the expert comprehensive decision method to evaluate the subdivision usage of tourism land.Through empirical research and result analysis，it was proved that the evaluation method is scientific and reasonable.The prospect of the expert decisionmaking method can draw lessons from the current evaluation of the benchmark land price of tourism land.

Key words Tourist land；Subdivision use；Benchmark land price assessment

隨着我国旅游业的快速发展，旅游用地的需求迅速增长。为提高旅游业用地市场化配置，国土资源部印发了《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号），文件提出要积极保障旅游业发展用地的供应，明确旅游新业态用地政策，加强旅游业用地服务监管等。旅游用地的规范化管理与科学利用已成为当前我国旅游市场化进程中必须解决的重要问题，开展旅游用地准地价评估研究，对于促进旅游用地市场培育和规范，完善旅游用地供地制度，促进旅游业健康有序发展等具有重要意义。

我国现行基准地价体系主要涉及城镇建设用地中的商服、住宅、工矿仓储用地，对旅游用地的基准地价评估研究与实践很少。严星等[1]对西湖风景名胜区土地定级进行了研究，主要侧重于对风景区旅游资源价值的评价；欧阳安蛟等[2]对旅游风景区基准地价评估思路及方法做了初步探讨，通过交易样点资料，类比分析旅游风景区与市区基准地价相关性，确定风景区基准地价水平；赵宇宁[3]采用模糊综合评判法对风景区旅游用地进行定级后，在计算低限值的基础上采用商服用地地价模型推导旅游用地价格。这一系列研究均针对旅游风景区的基准地价评估，为旅游用地的基准地价评估研究奠定了基础，但直接采用商服用地地价模型计算旅游用地价格的评估方法尚欠缺论证分析，且评估方法均未涉及样点资料缺乏情况下的处理方法。鉴于此，笔者结合实践经验，提出运用专家综合决策法对旅游用地细分用途基准地价进行评估，可解决交易案例缺乏导致的评估结果不够准确的难题，以期推动我国旅游用地基准地价评估方法体系的建立。

1 评估思路与方法

评估旅游用地地价时，应考虑旅游用地中各细分用途的用地特点和收益水平的差异性，不同种类的旅游用地的投资风险和增值效益也有差异。在交易案例资充足的情况下，可以运用《城镇土地估价过程》中的市场比较法、收益还原法等传统估价方法评估。但与国有建设用地中的商服、住宅、工矿仓储用地相比，旅游用地具有交易案例少、土地收益不易剥离等特征，在基准地价评估实践中，采用上述常规的基本评估方法进行价格测算存在一定的难度。

一般而言，不同类型的用地，由于投资收益，投资成本，投资风险，运营费用、投资期限、投资规模与结构、投资弹性等因素的差异，导致其经济价值不同。若能准确计算各影响因素值，就能够运用相应的估价方法，对其土地价格进行评估。由于不同类型的用地涉及到众多行业，不同行业的影响因素值千差万别，计算繁杂，但若能对比分析出不同用途的各因素对土地价格的影响程度，就能够运用相应的估价方法，通过地价与重要程度的转换，由一已知某类型土地价格计算得出另一类型土地价格，实现将定性分析转化为基准地价定量评估。

鉴于此，可采用“专家综合决策法”对旅游用地基准地价进行评估。在分析旅游用地各细分用途的用地特性、收益差别的基础上，选择投资收益，投资成本，投资风险、运营费用、投资期限、投资规模与结构、投资弹性等因素，建立不同类型用地价格的评价体系，采用特尔斐法确定各因素权重；分析确定旅游用地细分用途的可比较用途，运用专家咨询法对比分析不同类型的各影响因素对地价的影响程度，测算不同用地类型的价格评价综合分值，并进行极值标准化；通过各细分用途价格综合分值与比较用途的价格综合分值及其价格，建立转换关系，得出旅游用地各细分用途价格基于某类用途的转换价格。转换价格模型为

式中，Pi为旅游用地细分用途的i级别基准地价；Qi为某一比照用途的i级别基准地价；F为旅游用地细分用途地价评估综合分值；f为比照用途地价评估综合分值。

最后求取旅游用地细分用途价格基于所有比照用途转换价格的平均值，得到旅游用地细分用途的基准地价。

2 旅游用地细分用途的划分

旅游用地是土地利用的一种方式，指旅游地内最基本、最广泛的具有旅游功能的自然、经济地域综合体，是旅游业生存和发展的客观物质基础，具有复合性，是一种特殊的土地资源[4]。

旅游用地构成复杂、用地类型多样，理论界对旅游用地的分类尚未达成一致。张娟[5]提出4个层级的旅游用地分类体系，一级类是旅游用地，二级类是娱乐景观用地、旅游接待及生产用地，三级类5个，四级类10个；黄养山等[6]将旅游用地分为旅游用地、基础设施用地及生产管理用地3类；赵晨迪[7]将旅游用地分为专项旅游用地、复合旅游用地2个二级类，8个三级类，22个四级类。从各地实践来看，桂林市将旅游用地分为旅游设施用地、旅游地产用地、旅游生态景观用地3类；舟山市定海区将旅游用地分为风景游览游憩设施用地、旅游服务设施用地、旅游景区配套基础设施用地、旅游资源保护用地4类。

上述分类方法很有借鉴意义，该研究以某城市旅游用地基准地价评估为实例，进行用途的细分及基准地价的评估。实例中，以《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007）、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB 50137—2011）为基础，将旅游用地细分为旅游景观及设施用地、旅游商业服务设施用地、旅游地产用地、旅游地产用地4类，并建立旅游用地细分用途与国家分类标准的一一对应关系（表1）。

3 实例分析

该研究以具體案例测算为主线，论述旅游用地及其细分用途级别基准地价的评估思路及过程。

3.1 基础数据 该研究实例分析是建立在某城市已具备普通商服用地、专业市场用地、旅馆用地、商务金融用地4种商服用地细分用途土地级别、级别基准地价的基础上，选择旅游用地中的旅游景观用地、旅游娱乐用地两种细分用途进行基准地价评估。

旅游景观用地、旅游娱乐用地是对商服用地的一种补充。某城市属于旅游景区，商服用地级别划分是基于旅游城市用地特性的基础上形成的，为保持商服体系地价的衔接性，采用商服用地级别作为旅游景观用地、旅游娱乐用地土地级别。

3.2 专家综合决策法测算基准地价

3.2.1 评估指标及其权重的确定。

笔者在分析某城市土地市场现状及土地价格影响因素的基础上，选择投资收益、投资成本、投资风险、运营费用4个因素作为土地价格评估的因素体系[8-9]，并采用特尔斐法确定各因素权重，分别为0.32、0.25、0.23、0.20。

3.2.2 各用地类型价格评估综合分值。

选择商服用地细分用途作为比照用地类型，采用特尔斐法，确定不同用地类型的价格评价综合分值，并进行极大值标准化，结果见表2。

3.2.3 旅游用地各细分用途价格基于某类用途的转换价格测算。

以旅游景观用地中的影视基地、旅游娱乐用地转换为例，根据商服用地及其细分用途基准地价（表3），列示价格转换过程（表4）。

采用价格转换公式，测算待估旅游用地基于普通商服用地、专业市场用地、旅馆用地、商务金融用地的价格。

3.2.4 旅游用地各细分用途基准地价确定[10]。

旅游景观用地中的主题公园、旅游度假村、其他旅游景观用地采用与影视基地、旅游娱乐用地一致的计算方法测算得出基于商服用地细分用途的转换价格，并采用简单算术平均值作为各旅游用地细分用途基准地价结果（表5）。

3.3 基准地价结果验证

为进一步验证专家综合决策法测算结果的合理性，采用实际交易案例与征地成本控制最低价水平2种方法进行验证。

分别选择影视基地、主题公园、旅游度假村、其他旅游景观、旅游娱乐用地5类用地的实际成交案例各1个，分别为案例A、B、C、D、E，将实际成交价与级别基准地价进行对比，测算两者的接近程度；同时采用基准地价系数修正法来测算5个样点的土地价格，并通过与实际成交价的接近程度，来判别基准地价的科学性和合理性；旅游用地基准地价的最低控制水平主要根据现行有关的征地标准、国家相关税费等，按成本逼近法测算征地成本地价，以征地成本地价为依据确定旅游用地基准地价控制水平。

测算结果表明，各交易案例实际成交价与所处级别基准地价、运用基准地价系数修正法测算得到的宗地价格差值均处于20%以内，且各旅游用地细分用途基准地价均高于征地成本价333元/m2，评估结果符合实际情况，专家综合决策评估方法合理。

4 结论

与城镇建设用地中的商服、住宅、工矿仓储用地不同，由于旅游经济活动性质和用地效益特征的特殊性，旅游用地的利用、地价形成机制和地价影响因素等具有独特的规律和特征[11]。因此，传统的商服、住宅、工矿仓储用地的基准地价评估方法体系不能适用于旅游用地的地价评估。

该研究提出了一种旅游用地基准地价评估方法，并以某城市旅游用地细分用途基准地价评估为实证案例，实例证明该方法合理、切实可行，很好地解决了旅游用地这种特殊用地类型在交易案例缺乏、土地收益难以剥离的情况下的土地价值量化问题，同时也为旅游用地基准地价的验证提供了一种良好思路，希望能对当前各地开展旅游用地细分用途基准地价评估工作有所借鉴。

参考文献

[1]严星，林增杰.城市地产评估[M].北京：中国人民大学出版社，1999.

[2] 欧阳安蛟，陈立定.旅游风景区基准地价评估方法体系研究[J].资源科学，2005，27（3）：156-160.

[3] 赵宇宁.旅游用地基准地价评估研究[D].武汉：中国地质大学，2006

[4] 梁栋栋，陆林.旅游用地的初步研究[J].资源开发与市场，2005，21（5）：462-464.

[5] 张娟.旅游用地分类的探讨[J].资源与产业，2008，10（1）：63-68.

[6] 黄养山，王建萍.旅游规划[M].福州：福建人民出版社，1999.

[7] 赵晨迪.张家界市武陵源区旅游用地类型划分及其空间结构变化研究[D].长沙：湖南师范大学，2015.

[8] 刘宗奎，于礼，李振波.旅游用地地价影响因素分析[J].经济视角（下），2009（5）：17-19，55.

[9] 郝娜，牛彦斌，李子良，等.秦皇岛城市区旅游用地定级及地价评估[J].国土资源科技管理，2013，30（1）：26-30.

[10] 赵宇宁.旅游用地基准地价评估研究：以广东省南昆山为例[D].武汉：中国地质大学，2006.

[11] 程绍文.旅游地评估研究[D].武汉：华中师范大学，2001.