学好房屋工程知识，维护购房消费权益

摘 要： 维护好购房消费者权益，要求我们就得了解并懂得房屋工程最起码的相关知识，如房屋工程建设质量检测的相关知识、房屋工程建设质量鉴定相关知识等，不做房屋工程知识的“门外汉”。

关键词：消费者权益 房屋工程质量

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2016）12-0080-01

这里所说的学好房屋工程知识，维护购房消费权益，则是指购房消费者认为自己购买的房屋存在着工程质量问题，要求房地产开发商对房屋工程质量问题进行检测，出具有关检测报告，以此作为维护自己房屋买卖权益的依据。在当前，随着广大购房消费者维权意识的提高，所反映出的要求对房屋质量检测及施工质量纠纷，也是日益增加。那么，维护好购房消费者权益，要求我们就得了解并懂得房屋工程最起码的相关知识，如进行房屋质量检测及房屋工程质量鉴定等，以便更好地维护自己的消费权益，不做一无所知的“门外汉”。

有的人这样认为，学习和了解房屋工程相关知识，对于我们普通老百姓来说意义不大，这是不对的。尤其是在当前社会进入到了二手房交易的新时期，这对于购买者来说，一定要了解和懂得房屋的使用期限，懂得房屋的检测及鉴定等初步相关知识，然后，决定是否购买，对于房屋这一大商品来说，方为上策。

一、房屋工程建设质量检测的相关知识

房屋工程建设质量检测，是指依据国家有关法律、法规、工程建设强制性标准和设计文件，对房屋工程的材料、构配件、设备，以及工程实体质量等，进行测试，确定其质量特性的活动。检测内容分为：（一）地基基础工程检测。1、地基及复合地基承载力静载检测；2、桩的承载力检测；3、桩身完整性检测；4、锚杆锁定力检测。（二）主体结构工程现场检测。1、混凝土、砂浆砌体强度现场检测；2、钢筋保护层厚度检测；3、混凝土预制构件结构性能检测；4、后置力学性能检测。（三）建筑幕墙工程检测。1、建筑幕墙的光密性、水密性、风压变形性能、层间变位性能检测；2、硅酸结构焊接质量无损检测；3、钢结构防腐及防火涂装检测等。

二、房屋工程建设质量鉴定相关知识

房屋工程建设质量鉴定至少包括成品质量鉴定和建筑质量鉴定。一是成品质量鉴定。房屋成品质量的鉴定，其实用标准是一个值得探讨的问题。成品质量涉及到勘察质量、设计质量和施工质量，可以分别对照国家的勘察报告、设计规范和施工验收规范，评价其符合度，不过，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来说，如果购买的商品房因质量问题，严重影响正常居住使用，人民法院应支持购房户解除房屋买卖合同。房屋成品质量鉴定，涉及到勘察、设计、施工、管理等多个环节，需要分析质量问题的原因，找出具体的原因是鉴定工作的重要内容，从而以确定其责任人。

房屋成品质量鉴定要找当地的建筑工程质量监督部门（建设局监理公司或城乡建设工程质量检测中心）。

另外，房屋成品质量问题，也称房屋质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。由此定义可知，并不是所有可见的房屋瑕疵都是质量缺陷，比如细微裂缝，非常微小的倾斜，如果这些瑕疵在工程建设标准容许的范围内，则不构成质量问题，购房者只能容忍。

房屋成品质量鉴定一定要找专业的房屋鉴定机构，建议咨询建筑工程质量监督部门。房屋消费者购买的房屋出现质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证房屋者的人身、财产安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基础工程及主体结构工程等出现严重质量问题，造成地基下沉、房屋倾斜、承重结构变形等，一般难以通过修复办法解决，因此房屋购房消费者请求解除合同的，人民法院应予准许。但房屋出现成品质量问题，是否属于严重影响正常居住使用的情形，在实践中情况是非常复杂的，一般做法是由工程质量检测机构进行检测，并根据检测结论进行确认。具体来说包括：主体结构质量不合格，屋面漏雨、墙面脱落，门窗开关不灵或缝隙超过规范规定，有防水要求的地下室漏水，室内上下水滴漏、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠落，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超標等等。对于这类房屋质量问题，应由开发商向购房人承担法律责任，包括修理、退房、换房、赔偿等。

二是施工质量鉴定。依据《施工质量验收标准》进行施工质量鉴定时，要注意鉴定的时效问题，还有烂尾工程因纠纷拖延了较长的时间，已超出正常工程从竣工到验收的时间间隔，在此种上情况下，要了解哪些指标会随着时间发生变化的，如钢筋间距、结构构件尺寸、混凝土蜂窝等一般不随时间变化，而砌体、混凝土的裂缝、钢筋的锈蚀，尤其是屋盖没有完工，粉刷层没有作完，这就与时间有着很大的关系。

三、房屋工程质量的责任承担和质量保修书

普通老百姓不是房屋工程科班毕业，但这一点作为常识是应该知道的。（一）责任承担。在施工合同中，承包人最主要的义务，就按质、按期完成并交付房屋建设工程，机构检查；4、对施工中出现的质量问题，应当及时返修并整改。（二）质量保修书。发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，经协商一致，对-（工程全称）签定工程质量保修书。

1.质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的—卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道 设备安装和装修工程等。

2.质量保修期.地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为__年；装修工程为__年；电气管线、给排水管道、设备安装工程为 _年；供热系统等。

3.属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之曰起7天内派人保修。

参考文献

[1]刘晓晖、杨宇振，商业建筑[M]，武汉大学出版社，1999；

[2]杨盖尔，交往与空间[M]，中国建筑工业出版社，2002；

[3]杨贵庆，城市社会心理学[[M]，同济大学出版社，2000；

作者简介：王利（1962.11-），男，吉林四平人，大学本科学历，学士学位，高级工程师，吉林省四平市房产工企用房经营管理处副处长；吉林省四平市住房保障管理中心总工程师。主要研究方向：房地产开发管理，建筑工程技术。