论建设工程优先受偿权

摘 要 建设工程合同案件长久以来都是我国人民法院审理案件中遇到的一种较为复杂的案件类型，而这其中关于建设工程合同的优先受偿权问题又十分的重要并且直接关系到施工企业的工程款债权能否顺利受偿。根据我国法律规定，对建设工程优先受偿权期限存在着两种不同的时间起算标准，本文将会结合法律规定和笔者的个人见解对这两种不同的时间起算标准进行阐述和评价。

关键词 建设工程合同 优先权 期限 竣工之日 起算时间

作者简介：张文钧，华东政法大学硕士，上海普世律师事务所律师，研究方向：国际法、民商法领域。

中图分类号：D923.6 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.128

一、背景及简介

最近几年，随着我国经济增长速度的放缓，过去高速粗放的经济增长方式所带来的问题开始逐渐暴露了出来。而在这些问题中，房地产、建设工程领域的问题显得尤为突出。房地产、建设工程领域由于其投入金额大、涉及人员广、合同关系复杂的特点，在经济环境不佳的背景下，开始集中爆发问题出来。整个全国的建筑房地产市场目前呈现出一二线城市一片火热，而三四线城市一片寒冬的两极分化状况。尤其在我国的北方部分省份，由于当地房地产开发成本低、开发不规范等问题，许多城市的项目缺乏资金和销售保障在短时间内出现大量的停窝工，工程资金链断裂，进而导致了烂尾楼的产生。大量的施工企业前期投入的工程款无法追回，进而导致了施工企业无法及时支付下游农民工或者材料商的费用，给社会的稳定发展带来了不安定的因素。笔者有着多年处理建设工程合同案件纠纷的经验，对于多年案件处理过程中所碰到的一些典型性问题存在自己的见解。本文中，笔者将会对建设工程优先受偿权的期限起算时间问题结合法律规定及个人观点进行阐述。

二、建设工程优先受偿权的概念基本阐述

根据我国《合同法》第二百八十六条的规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条文中的内容是我国民商事法律体系中对建设工程优先权含义的法律规定，从形式上对建设工程优先权这一权利进行了概念上的确认，肯定了如果发包人未能按时支付工程款的，承包人可以通过折价或者拍卖的方式将工程拍卖，承包人对拍卖或折价所得价款享有优先受偿权，保护了施工企业的合法权益。

三、建设工程优先权期限问题的提出

但是正如本文所说，《合同法》第二百八十六条的规定，仅仅是确认了承包人对工程拍卖或折价所得价款享有优先受偿权，但是对于承包人具体如何行使优先受偿权的一些细节却并没有进行详细的阐述。对此，在最高人民法院回复上海市高级人民法院的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中对建设工程价款优先受偿权进行了进一步的规定，其中就对建设工程优先权期限进行了规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”

该规定将建设工程优先权的行使期限明确规定为六个月，并且将优先权的起算时间确定为自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日。可以说这一规定，对于人民法院在审理建设工程合同案件中对承包方建设工程优先權的判决提供了法律依据。但是该规定又存在一定的不足，那就是将优先权的起算时间规定了竣工之日或者约定的竣工之日两个不同的标准。而对于何种情况下按照竣工之日起算优先权、何种情况下按照合同约定的竣工之日起算优先权至今没有进行进一步的详细说明。导致了司法审判实践中，不同法院参照的建设工程优先权的起算时间标准不尽相同。经常会出现同一个法院的不同法官会对同一个工程的优先权起算时间做出完全不同的裁判。

而能否取得建设工程优先权往往将会关系到施工企业能否顺利取回自身已经投入的工程款。因为在我国现行的房地产开发模式中，开发商往往采取的是通过银行贷款的方式来获取土地出让金。在将土地出让金支付给政府后，取得土地的使用权，进行项目的开发建设。银行作为经验丰富的金融机构，其提供的贷款必定存在着对应的担保，开发商贷款拍得的土地自然成为了银行抵押担保的首选。而根据我国法律的规定，房屋和土地不分离，法院在拍卖的时候会将地上建筑物和土地一同进行拍卖，银行由于其抵押权的存在，在分配拍卖价款时能够优先受偿。这种情况下，一旦施工企业无法取得《合同法》第二百八十六条规定的建设工程优先受偿权，那么施工企业在实现其工程款债权的时候，就会排在银行的后面，只能在银行贷款的债权受偿后，对剩余的款项进行分配，施工企业实际受偿金额十分有限。而施工企业无法取回工程款，就无法及时支付农民工工资，农民工无法取得工资，就会直接导致社会的不安定，给社会、经济以及各个方面带来不利影响。

四、 建设工程优先权期限的起算标准

对于建设工程合同的优先权起算期限，根据最高院的批复存在着两个不同的起算标准。

第一种起算标准就是从工程的竣工之日起，承包方可以在六个月内主张工程款的优先受偿权。这里的工程竣工之日笔者认为指的是工程实际竣工之日，而对于工程的实际竣工之日又存在着狭义和广义的两种理解方式。

狭义的工程实际竣工之日指的是工程通过建设、设计、监理、施工单位这四家单位组织的竣工验收之日，根据《国务院建设工程质量管理条例》第十六条的规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条文中规定竣工验收的主体是建设单位、设计单位、施工单位及监理单位，只要上述四单位在竣工验收报告上盖章确认，那么工程就通过了竣工验收，也就是最高院批复中所说的工程竣工之日。

广义的工程实际竣工之日还包含了法律规定的工程竣工之日，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。

针对目前建设工程合同履行过程中经常会出现发包人为了拖延支付工程款而迟迟不予办理竣工验收的情形，司法解释在狭义工程竣工之日的基础上，增加了两种情形认定为工程竣工之日。

第一种就是如果承包人按照合同约定提交了工程竣工报告，但是发包人故意拖延竣工验收的，那么就由发包人承担不利责任，将承包人提交竣工报告之日作为工程竣工验收之日。

第二种情形就是建设工程虽然没有通过竣工验收，但是发包人擅自使用了工程的，那么就将发包人擅自使用工程的那一天认定为工程的竣工验收之日。

该规定对确认工程的竣工验收时间具有较强的审判指导意义，进而也方便了人民法院确认建设工程优先权的起算期限。

第二种起算标准是从合同约定的竣工之日起，承包方可以在六个月内主张工程款的优先受偿权。笔者认为对于该起算标准的适用较之第一种标准的适用需要更加慎重，对于从合同约定的竣工之日起算建设工程优先权，必须得要建立在按照第一种起算标准无法确定工程的竣工之日的基础上。也就是根据《国务院建设工程质量管理条例》以及《最高院建设工程合同司法解释》两部法律法规都无法确定工程的实际竣工之日的，才能够考虑参照合同约定的竣工之日来起算建设工程优先权。而对于合同约定的竣工之日，笔者认为必须要根据合同的履行情况来进行仔细而又慎重的判断。

根据目前我国建设工程市场的大环境来看，建设单位和施工单位往往会在签订经过政府备案的招投标合同的同时，再行签订一份实际履行的施工合同。建设单位和施工单位在合同实际履行的过程中通常不会履行经过政府备案的招投标合同，招投标合同仅作为政府备案之用，不作为工程施工及结算的依据。

但是根据《最高院关于审理建设工程合同的司法解释规定》经过政府备案的招投标合同的效力一般要高于建设单位和施工单位签订的实际合同的效力，那么就应当按照备案合同来确定合同约定的竣工之日。但是施工过程中，实际施工的工程范围往往和备案合同的施工范围存在着一定的差异，在部分工程中，甚至会对原先先前备案的工程设计图纸、规划进行调整，导致原先的备案合同根本无法适用。那么究竟是按照备案合同约定的竣工之日来确定工程竣工之日還是按照双方实际履行合同的约定来确定工程竣工之日就存在一定的争议。

笔者认为对于究竟是按照备案合同的约定还是按照实际合同的约定来确定工程竣工之日，要结合备案合同和实际合同的施工范围来进行确定。建设工程合同中对工程工期能够产生最直接影响的就是工程的施工范围，如果实际合同中约定的工程范围和备案合同中的工程范围并没有进行较大的调整的话，那么鉴于法律已经规定了备案合同的效力要高于实际合同的效力，对于工期、工程质量、工程价款等实质性条款如果备案合同与实际合同不一致的以备案合同为准，那么久应当根据备案合同的约定来确定工程竣工日期。但是如果实际合同中约定的工程范围和备案合同中约定的工程范围相比出现了较大的调整，并且实际施工过程中也是按照实际合同进行的施工，那么就不能够再简单的认定因为备案合同的效力高于实际合同的效力而采用备案合同中约定的竣工之日作为工程的竣工之日，在工程范围出现较大变动的情况下应当按照实际合同的约定来确定工程的竣工之日。

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