住宅楼公共区域照明灯具改造和光控红外感应灯具选用事例分析

梁毅

（甘肃天恒房地产开发有限公司，甘肃 兰州 730051）

住宅楼公共区域照明灯具改造和光控红外感应灯具选用事例分析

梁毅

（甘肃天恒房地产开发有限公司，甘肃 兰州 730051）

本文通过对某住宅小区一期项目23栋高层住宅楼公共区域原有光控声控灯具运行进行分析，找出各类问题症结，提出采用光控红外感应灯具进行替换的技改方案，实施后取得了较好效果，降低了小区综合运营成本。

光控声控；光控红外感应；灯具；住宅楼公共照明；照明设计

某住宅小区一期项目共建成23栋高层住宅楼，入住3734户。楼内公共区域照明采用光控声控灯具，故障率较高，物业公司维修压力较大，通过技改，彻底消除了上述问题，该小区一期项目23栋高层住宅楼公共照明系统综合运行成本有了较大程度的降低。

1 住宅小区一期项目23栋单体楼公共区域安装灯具使用现状及存在问题

（1）现安装照明灯具共有两种形式，分别采用白炽灯泡，功率25W。①带应急和带消防强启功能光控声控照明灯具（满足消防需求），采用墙壁安装光控声控开关控制。②普通照明灯具，采用光控声控灯头控制。

（2）23栋住宅楼全部为高层建筑，楼内公共区域光线较弱，并且混响效果严重，稍有声响，即可接通相近楼层的数只光控声控灯具，造成灯具长时间内反复工作。特别是在第一年装修期间，各类声响造成光控声控灯具接近常亮状态。

（3）灯具使用的白炽灯泡为国家明令淘汰产品，产品质量较差。装修期间，白炽灯泡使用不足半月即损坏。

（4）由于白炽灯泡长时间反复工作，发散热值高，造成两款灯具内普通灯头和光控声控灯头损坏较多。

（5）带消防强启、应急功能灯具由光控声控墙壁开关控制，灯泡损坏后业主并不知道，多数业主会用力拍打光控声控墙壁开关，又造成光控声控墙壁开关损坏。

（6）光控声控灯头和光控声控开关属于易耗品，质量良莠不齐，难以识别采购。

（7）楼内消防通道混响效果非常严重，消防通道内有一半数量的灯具安装位置光线较弱，各类声响均会将消防通道内一半数量的灯具开启，造成不必要的电能浪费和电费支出。

（8）由于上述问题存在，致使灯具损坏及维修极为频繁，但是仍然不能彻底解决灯具损坏问题。业主在楼内公共区域需要不停地大声喊叫等来启动光控声灯具，但是由于照明灯具长时间反复工作，损坏率高，处理不及时容易引起矛盾。灯具反复损坏和维修以及部门之间反复沟通也容易引起物业公司工作人员之间的矛盾。

2 原设计安装灯具能耗分析

2.1 原设计安装灯具数量统计（表1）

表1

2.2 用电支出分析

原设计照明灯具功率为40W，为节省电费支出变更为25W白炽灯泡，照明亮度明显降低。装修期结束后经测算，正常情况下住宅楼公共区域每盏灯具每天工作约3小时，消防通道每盏灯具每天工作约2小时估算，电费支出估算数据见表2。

表2

2.3 材料损耗分析

（1）从2012年底投运至2015年底进行初步统计，该小区一期项目23栋住宅楼电梯前室和公共过道的光控声墙壁开关和灯头每个灯位每年最少更换1只，消防通道的光控声控墙壁开关每个位置每年最少更换0.5只。

（2）住宅楼内公共区域白炽灯泡多数使用不满到一个月即损坏。楼内电梯前室和公共过道白炽灯泡每个灯位每年更换约8只，消防通道白炽灯泡每个灯位每年更换约4只。维修更换材料统计见表3。

表3

2.4 人工维修成本分析

该住宅小区住宅楼内公共区域照明灯具的损坏，修复的流程有两种方式。

第一种方式：业主电话投诉→物业公司客服中心受理→通知工程部维修→工程部安排完成维修→给客服中心反馈信息→客服中心给业主反馈信息，上述工作均需一定数量工作人员实施。

表4

第二种方式：对于公共区域照明灯具频繁损坏，工程部的应对方案只有加强巡检，并配备数量充足的备品备件，楼管员和工程部巡检发现损坏，立即进行更换。但是由此衍生出一系列工作量的增大：客服中心接听电话工作量，楼管员巡楼工作量，工程部巡检工作量，工程部派人维修工作量，各部门主管领导忙于应付此项工作的工作量，采购、库管工作量，部门之间核实工作完成流程的工作量，由此产生的一些隐形费用，反复维修灯具和开关相应增加的辅材费用，电梯使用费用、各类维修工具费用均有较高增加。

由于该住宅小区一期项目建设规模较大，经估算上述工作需要6名工作人员，此项每年需要多支出人工成本：2500元/月×12月×6人=180000元。

2.5 原设计安装灯具综合维修成本分析（表4）

3 新设计变更选型灯具介绍

通过上述分析可以得出该项目一期23栋高层住宅楼光控声控灯具运行成本高，且各类衍生问题多。因此，必须通过技改，彻底解决此类问题。

（1）通过市场调研，在确保新选型灯具具备消防强启、应急功能的前提下，将原设计安装两款灯具变更为带消防强启、应急功能的光控红外感应LED灯具和普通光控红外感应LED灯具较为理想。

（2）新选型灯具控制系统为光控红外感应，控制准确，红外感应在半径2米范围左右，只有人通过时，方可接通该盏灯具照明回路，无人经过时，楼内发出的任何声响都不能接通照明回路，彻底杜绝了各类噪音同时开启数层照明灯现象。

（3）新选型灯具采用LED光源，使用寿命长，功率只有6W，远低于白炽灯泡功率（原设计白炽灯泡40W，后变更为25W），并且照明亮度增加，节电效果明显。

（4）新选型灯具附属功能可以满足高层建筑消防设计验收规范中的强启和应急需要，我们拿来样品安装，对灯具消防强启和应急功能进行试验，验证完全可以满足消防强制功能需要。

（5）新选型灯具处于免维护状态，基本可以保证连续正常使用5～8年以上，并且取消了墙壁开关和灯泡装置，杜绝了传统损坏造成的费用支出。

4 实际应用及估算对比

（1）2016年初，对该项目一期23栋高层住宅楼公共区域灯具进行更换。①带消防强启、应急功能的光控声控灯具变更为带消防强启、应急功能的光控红外感应LED灯具。②普通光控声控灯具变更为光控红外感应LED灯具。③上述更换灯具全部按照在原灯位进行更换。④将墙壁光控声控开关内线路直接连接，并做好绝缘处理，用平盖板进行封堵。

（2）该项目一期23栋高层住宅楼公共区域灯具变更安装投运后，使用近1年时间全部完好，杜绝了各类噪音开启照明灯现象，维修率接近于零。

（3）新选型灯具电费支出数据估算见表5。

表5

（4）技改前后两类灯具运行综合成本估算对比见表6。

表6

综上所述及综合分析可以看出，该项目一期23栋高层住宅楼将光控声控灯具变更为光控红外感应LED灯具后，综合节能效果明显，并且综合支出费用有了很大程度的降低，每年可以节省各类支出344552元，原本小问题引起大矛盾的难题，得到彻底解决。住宅楼公共照明灯具采用光控红外感应LED灯具的经验值得在已建成的住宅楼和房地产新开发的住宅楼加以推广应用。

TU113

A

1671-0711（2017）05（上）-0062-03