保障性住房建设的成本管理控制分析

周明

摘要：2008年底，为应对金融危机冲击，我国制定了促进经济平稳增长的十项政策，其中第一项就是加快保障性住房的建设，作为大规模的保障性安居工程，保障性住房的建设受到了党中央的重视，在这个大背景下，加强保障性住房建设的成本控制十分重要，本文将从保障性住房建设过程中遇到的问题出发，深入研究保障性住房成本管理的措施，以供相关从业人员借鉴学习。

关键词：成本控制；保障性住房；成本管理；代建管理

我国自从确立了保障性住房建设的政策方针之后，不仅使城市低收入家庭的住房条件得到了改善，还加快了我国城市化进程，因此随着保障性住房力度逐渐加大，保障性住房的成本控制问题越来越重要，本文将立足于保障性住房建设过程中成本管理存在的问题，并提出解决措施。

一、目前保障性住房项目存在的问题

（一）保障性住房建设的前期阶段

保障性住房建设前期的成本问题，主要表现在设计与招投标两个方面，作为一项惠民工程，保障性住房的建设要尽量满足城市低收入人群的需要，但部分地区保障性住房的设计交由专门的设计部门进行设计，存在没有按照保障性住房建设的实际情况进行设计与规划的情况，因此当计划与图纸下发到建设单位后，无法付诸实践。只能重新设计，在这个过程中，就浪费了大量的时间成本。此外，在招投标阶段，也存在着保障性住房建设成本管理的问题，首先，保障性住房主体工程与附属工程是分别开展招标的，这导致附属招标的施工单位不熟悉主体施工的一些布局，从而导致施工缓慢，甚至延误工期，在一定程度上增加了保障性住房建设的成本。

（二）保障性住房施工阶段

保障性住房在施工的过程中，容易受到不同的因素影响，从而延误工期，增加成本。保障性住房施工当中受到设计因素、人员因素、环境因素、材料因素、市场因素。例如市场价格的变动，会给保障性住房的成本管理工作造成一定的影响。成本控制是受到市场因素制约的，近年来作为房屋建设主要材料的钢材价格大起大落，造成部分建设项目进展受阻。因此在构建保障性住房成本管理编制时，不能不考虑到建筑施工材料在供应方面的情况以及价格上的波动。对保障性住房的环境进行深入的分析探讨，争取在各个环节上都做到没有漏洞，才能实现经济效益与社会效益的统一。

（三）保障性住房后期管理阶段

后期管理阶段也是保障性住房建设成本管理的重要阶段，很多质量问题也是在这个阶段慢慢凸显出来的，如果保障性住房质量不达标，或者使用性能达到不用户的需要，就会在后期阶段中增加维修与维护成本，包括屋面外墙渗水、卫生间漏水，都要由物业负责，这导致保障性住房的成本激增，不利于保障性住房建设成本管理工作的开展。

二、加强保障性住房建设中成本控制的对策

（一）加强项目前期的成本控制

在设计阶段，尽量选择本地的设计单位，并加大招标的力度，选择较为优质的设计单位从事保障性住房的设计工作，在设计的过程中，还要加强设计单位和建设单位的沟通，甚至可以要求设计单位对建设地点周边居民进行调查，了解当地的风俗习惯，户型喜好，在设计上进行考虑，避免出现与当地需求脱离的情况，建设单位可以根据实际情况，提出建议与方案，保证保障性住房在不增加成本的基础上，通过优化户型，增加住房的实际使用面积，来提升经济效益及社会效益。此外，在招标阶段时，对招标清单及控制价进行仔细审核，确保清单编制内容与设计图纸一致，避免出现清单漏项、错误也是成本控制的重点工作。另外，尽量将保障性住房的附属工程与主体工程捆绑招标，即杭州地区目前采用的大总包模式，一方面，能够节省二次招标的费用。另一方面，还能够增加保障性住房建设的整体性，实现经济效益与社会效益的统一。

（二）建设过程中成本控制的措施

施工阶段工程成本管理不是一成不變的，而是随着不同的影响因素的变动而变化的，这要求相关管理人员能够根据施工阶段成本管理的各种变动因素，调整自身的工作，并且对施工阶段的各个环节进行有效的监管。鉴于施工材料占保障性住房施工成本的50%左右，因此加强材料的管理，对于提高施工阶段工程成本管理水平具有重要的意义。加强合同管理是强化施工阶段成本管理水平的有效途径，通过细化合同内容，严格依照合同条款约定对工程变更及费用支付进行审核。

（三）后期管理阶段的成本控制措施

为了减少后期在维护与维修之中的投入，应该加大监管力度，在施工阶段，确保保障性住房的质量过关。这要求管理部门能够起到督查的作用，各部门也要积极配合管理部门的工作。在物业管理方面，则要充分发挥住户在物业管理中的积极作用，减少后期成本的投入，通过制定合理的物业服务的收费标准，使承租户能够积极参与到楼梯管理、物业保洁的工作中。

（四）采用代建方式引进专业管理人才

上面提到的各阶段成本控制，最终都需要专业管理人才进行落实。现在阶段的保障房建设各地通常成立临时的项目指挥部进行管理，专业人才力量不足，导致保障房建设质量欠佳、成本不低。而引进专业的代建管理公司，可以通过支付少量的代建管理费，聘请到一只专业的管理人才队伍，甚至可以在不增加成本的基础上建设工程质量好，成本低的保障性住房。这方面，目前杭州地区走在全国的前列，保障房建设代建管理制度已经落实到各个保障房建设项目，并取得很好的社会效益。

三、结语

综上所述，为了加强保障性住房建设的成本控制，实现保障性住房的持续发展，应该采用专业的管理人员从施工前期、施工过程中与交付使用等三个阶段来开展成本管理工作，切实把好质量关，共建和谐安定的居住环境。