房地产税对我国房价的影响及其改制路径

苏萍

摘要：目前我国房地产市场分化严重，三四线城市是高库存，但一线城市依然面临供不应求，房价上涨的问题。房地产税制改革呼声已久，上海、重慶的试点工作也积累了一定的经验。因而，研究房地产税制改革对我国房价及整体房地产市场的影响并提出改革路径，旨在为推进我国房地产市场健康稳定的发展。

关键词：房地产税；房价；影响

全面部署税制改革稳定房价，推进房地产市场健康稳定发展，是我国宏观经济调控的主要工作之一。2016年12月中央经济工作会议提出：房子是用来住的，不是用来炒的。2017年来自两会的声音，房地产税在今年内并不会出台。其实，房地产税制改革是必然的，只是时间早晚的问题，只是给了我们更多时间去思考、完善立法这一关系到千家万户的系统性工程。

一、房地产税对房价的不同影响

1.不同目的房地产税对房价的影响不同

房地产税出台的目的到底是为了抑制高升的房价还是为了增加地方财政收入，缓解地方财政支出压力？由于我国中央财政与地方财政事权划分不当，导致地方财政收入明显不足，与地方财政支出相关的公共设施与公共服务也相对缺失。如果房地产税制改革是为了增加地方财政收入，那么新的房地产税并不会对现有的土地出让金产生挤出效应，两者并立存在的结果是持有成本增加，房地产的价格会依然坚挺；如果房地产税的出台是为了抑制高房价，让普通的购买者也能买得起房，降低居住成本，实现居者有其屋，那么房地产税会在一定程度上抑制房价，但同时房地产税不可能无限提高，所以作用是有限的。有学者研究认为，房地产税想要达到抑制炒房的目的，房价每年上涨额度要小于房产税收，这在当前还不可能。

2.不同需求房地产税对房价的影响不同

房地产作为一种特殊的商品，既是一种重要的生产资料，也是一种重要的生活资料，有两种不同的需求属性。首先是居住、消费属性。随着我国经济的发展而带动的城镇化导致城镇人口增加，农民工进城对房屋的需求是刚性的。这部分房地产市场价格最主要受供需关系的影响，由于房地产市场在短期内供给几乎是不变的，居住需求不断增长的同时，房屋价格必然是上涨的。其次是投资、金融属性。如果房地产市场资金是投资者的自有资金，市场还应当是理性的、可控的，但如果利用信贷杠杆炒热了房地产，资金脱实入房，则吹大了房地产市场的泡沫。房地产税制的出台增加了炒房者的成本，会降低投机需求，因此房地产税制改革会调控房价和稳定房地产市场的健康发展。

3.不同环节房地产税对房价的影响不同

我国房地产税收制度重流通、轻保有现象非常严重。目前现阶段与房地产相关的税收主要是交易流通环节的契税与个人所得税，税费容易转嫁给买方，同时又增加了低收入者的负担。房地产税制改革人们关注的焦点主要是针对持有、保有环节纳税，居民自用住房纳入征税范围，而不象以往以开发、交易环节纳税为主。从投资人的角度来看，由于房地产税是财产税、直接税，持有越多，税负越重，而且不能轻易转嫁给买方。这样可以从一定程度上抑制投资者的热情，部分投资者会出售房产，还有部分投资者会持币观望，从而一定程度上抑制了房价的上涨。征收房地产保有阶段税收，一方面能够提高税收的效率与透明度，另一方面短期内还可以有效降低房价，缓解房价高企而给普通居住者带来的压力。

二、加快完善房地产税制改革的途径

1.税费等市场化手段成为房地产市场调控的主要方式

面对我国房地产市场价格的不断攀升，政府更多地使用了限购限贷等行政手段，短期内对抑制需求有一定作用。但房地产市场的健康发展，房价的理性回归，最终还需回到市场化的税费调控手段，金融、土地、立法等相关政策也要协同并改。首先，从税费领域调控房地产市场，比纯粹的抑制需求端更有效。要使市场回归自住属性，增加供应从而改变供求关系，税费等市场化手段对改变市场需求结构，在房地产市场资源配置中的决定性作用将更加明显。其次，金融政策宏观上要管住货币，微观信贷政策要支持自主购买，严格限制信贷资金流向投机性住房，尤其要打击炒房者。再次，解决房地产的供给问题必须解决土地的问题。我国是在国有土地之上对私有个人住房征收房地产税，这在国际上是没有先例的。但土地问题不解决，就不能更好地促进房地产市场的健康稳定发展。所以对特大城市应该扩大土地供应，这非常重要；政府还要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标，落实地方政府主体责任。最后，还要完善相应的法制体系建设，从立法层面引导房地产市场的理性回归与健康发展。要完善一整套税收体制的顶层设置，要多管齐下，完善金融、财税、立法措施等，形成合力，调节供需矛盾，建立稳健的房地产的长效机制。

2.加快房地产税纳税人、课税对象、税率、计税依据、税收优惠及税收征管等制度的构建

我国房产税的纳税人应为“在中国境内拥有房产所有权、建筑物和构筑物所有权和土地使用权的单位和个人”，城市与农村同时征收，而不区分增量与存量、高档与普通。这既是房产税的应有之意，又体现了均衡税收负担原则。课税对象越广，税源越充沛，越有益于房地产税宽税基的实现。这样所涉及到的纳税人可能就会多，但只要做到税收“取之于民，用之于民，造福于民”，再辅以适当的税收优惠和减免措施，如可以制定人均居住面积扣除和税收返还制度等，法定纳税义务人可能也不会成为真正的纳税人或负税人，并不会增加低收入人群的税收负担。

税率是房地产税制构成的核心要素，体现了课税的深度，税率的高低是关键。首先应该实行差别课税。要区分不同用途、不用位置、不同面积、不同套数住房，税率上可实行累进式税率，这有利于调节收入分配并缩小贫富差距，实现纵向公平。还要针对不同的住房行为分别课税，比如是交易还是出租或是空置等等。其次，中国经济发展的不平衡性，还要求税率的设计要具有一定的弹性，各区域间可实行浮动税率，并留给地方政府可在一定范围内进行因地制宜的调整，实现横向公平原则。

从计税依据上看，大多数国家都是以市场价值作为计税依据的。对于房屋出租的，按照租金价值征税，实现税收增长与房屋租金上涨同步。中国个人住房房地产税制在设计初期，为降低课税成本，以每个人在房屋产权交易所登记的房产持有量扣除规定个人应享有的免税面积后的应税面积为征税对象。税收优惠则主要是通过不同的税率、扣除比例、价值等级外，还可直接进行减免。比如对国家机关、事业单位、军事、外交机构和宗教场所等自用的房地产应免税，对于家庭贫困的低收入阶层要实行减免等。

房地产税一般属于地方政府财政收入，因此，由地方政府进行评估和征管也是责无旁贷的。因此，要完善房地产登记制度，建立和完善房地产的相关评估机制，同时建立一套税款收入的监管机制等一系列与完善房地产税配套的相关制度，并以立法的形式保障其实施，。

3.完善多层次的住房供给保障体系

步入2017年，房子问题依然是经济热点问题。今年调控的主基调是房地产市场的平稳发展，宏观调控上要因城施策，并强调坚持住房的居住属性。在市场经济条件下解决住房问题，要租购并举，梯度改善。在鼓励提高社会自住房拥有率的同时，在居民租售模式上不应该有更多限制，更不要有政策上的歧视。通过购买方式增加住房的，一定要注意刚性需求或改善性住房需求，这是经济发展在住房市场中的一种正常表现，信贷政策要支持。同时，借鉴国外大多数国家的做法，还要通过保障房建设完善住房的租赁市场，政府可以凭借供给者身份把房地产税收收入直接投入到保障住房建设中，加快廉租房及公共租房建设；在加大政府对住房保障的同时，还可以鼓励和引导市场资金和社会力量也投入到保障住房建设中。