中国房地产融资途径发展趋势

王晶

房地产行业是资金密集型企业，资金需求量十分大，任何一个产业链出现问题都会对房地产事业造成严重威胁致命打击。最近几年，随着一系列的紧缩政策的实施，房地产业融资渠道发生了深刻的变化，银行信贷难度越来越大，传统融资渠道所产生的弊端逐渐显现出来，并且逐渐影响到房地产事业的健康可持续发展。房地产行业一个典型的特点就是高投入、高风险和高回报的密集型产业，而房地产业对金融市场具有高度依赖性。当前，中国房地产业事业发展已经来到一个十分关键的时期，过去传统的融资渠道一方面对开发企业和金融机构造成巨大的风险的同时，另一方面也存在着巨大的市场风险。在未来我们必须对房地产融资渠道进行拓展，实现中国房地产融资途径的多样化发展。本文主要结合实际情况，首先分析了中国房地产融资现状，然后论述与了中国房地产事业融资途径发展趋势，希望通过本次研究对同行有所助益。

2008年上半年，美国次贷危机席卷全球，对整个世界的金融环境造成了严重的影响，很多国家收到次贷危机影响，面临经济倒退，国家破产的局面。我国在这次经济危机中以稳定的发展步伐向世界各地展示了自身在调控和发展方面的能力。我国房地产事业在本次金融危机中并未受到多大的冲击，不断向前发展。房地产事业是资本密集型产业，和一个国家的国民经济建设有着密切的联系，因此和房地产事业紧密相关的金融行业和金融市场成为我们重点关注的内容。随着我国房地产事业不断向前发展，融资难问题逐渐显现出来，银行信贷成为房地产行业融资的主要途径。在国家调控政策不断紧缩的大背景下，如何走出融资难的困境，如何实现突破，是今后我们需要重点考虑的问题。在全新的历史背景下，在政府政策支持的前提下，还需要房地产领域自行探索，积极尝试，向着多元化的融资渠道转变，从而保证产业发展稳定的资金供给，促进房地产事业实现可持续发展。

中国房地产融资现状

目前，开发企业常规的融资途径无非是银行贷款、引入合作伙伴、施工企业垫资、通过预售回笼资金等，其中，银行仍然是最重要的融资渠道，根据中国人民银行的统计，通过银行等金融机构的融资占到了房地产融资的绝大部分。但是，随着风险意识的增强，以及海外上市的需要，商业银行对房地产贷款的控制日益严格。最明显的一个例子就是中国银监会2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》将开发项目的资本金比例由20%提高到了35%。开发商越来越难以把银行再作为开发项目的“埋单者”。其它的融资渠道也不尽如人意。对商品房预售，国家采取了更为严格的监管措施，不得以任何形式收取定金和预付款，打乱了许多开发企业的资金计划；引入合作伙伴虽然可以解决资金困难，但开发商在让利的同时还须放权，而且容易引发决策上的混乱；垫资虽然是施工企业承揽工程的重要手段，但施工企业毕竟能力有限，且垫资不仅带来工期和质量上的问题，还可能引发诉讼。房地产说白了是以资金来推动，从前期拿地到后面的建造，全都受到现金流约束。房地产的一个特点就是需要有土地储备，现在融资收紧后，房企没有钱去拿地，将变相把土地价格压下来。

随着房产投资增速的回落，实体经济的持续低迷，各地政府逐步解除限购政策，吹响了救市的号角。据某人士透露，近地产企业债和再融资在收紧，融资量逐步减少。大的房地产企业能够吸引比较多的资金，中小房企可能就不是那么乐观。从私募资金的安全角度而言，也会有一定的减少。监管层拟放开房企发行公司债券的标准，或允许非上市房企发行公司债券。面对这样一政策，有人认为若这一政策得以实施，房企融资渠道将进一步打开，中小房产企业融资难的问题或能一定程度上得到缓解。但是，目前该政策尚未出台，而且具体的“准入门槛”也没有确定，中小房企能否通过该政策的实施获得有力的融资尚不得而知，增加销售回款依然是房产企业获取资金的王道。去年，房地产企业债权融资额达到1.14万亿元。受到4号文的影响，私募公司的非标地产项目势必大幅减少因此，寻找新的融资途径，实现多元化融资是摆在每个开发商面前的严峻课题。

中国房地产融资途径发展趋势分析

建立多层次的资本市场体系，提高直接融资比重。长期以来，中国房地产直接融资渠道狭窄，在股票市场上进行融资更加困难。目前，全国3万余家房地产企业中只有60多家实现了在证券市场上市融资，融资总额仅为80亿元左右。虽然有其他因素的影响，但这也与国内对房地产企业上市的要求高有关。目前，企业要想在沪深股票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求。绝大多数房地产企业由于资产规模、盈利记录及运行状况等方面都无法达到规定的要求而无法通过上市途径进行融资。即使将来调整产业政策，有利于房地产企业上市，也只能有少数大型房地产企业通过上市融资。因此，只有建立多层次的资本市场体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖，才能真正提高直接融资比重，才能真正分散金融风险，才能真正促进房地产行业的健康发展。

加快房地产抵押贷款证券化，完善中国房地产金融市场。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化，其核心是房地产抵押债权证券化。目前中国正在开展房地产抵押贷款证券化的实践。实现房地产证券化，可以使中国逐步建立起完备的房地产金融市场。完备的房地产金融市场具有两级房地产金融市场。房地产金融的一级市場是指抵押贷款产生的市场，即各类贷款机构对购房者或开发商发放的抵押贷款或分期付款（按揭）的市场。二级市场是指一个专门经营房地产抵押贷款，即买、卖抵押贷款的市场，通常是以政府或政府支持的少数有实力的特设金融机构从一级市场购买“抵押贷款”，经过技术处理后以向社会公开发行有严格规定的有价证券的方式进行。二级市场以“购买抵押”的方式为一级市场长期贷款的发放者提供一个资金回笼的场所，加速其资金周转，能够继续发放更多的抵押贷款，为更多的购房者提供充足的住房贷款资金。