不动产登记数据库模型设计研究

莫有铭

摘 要：该文基于笔者从事不动产登记的工作经验，以不动产登记数据库设计为研究对象，论文通过对不动产统一登记要素及其关系的分析，提出了“不动产单元—权利—权利人—登记业务”四位一体的不动产登记数据模型设计思路，并进行了概念模型、逻辑模型、物理模式的设计和讨论。相信对从事相关工作的同行能有所裨益。

关键词：不动产数据库 设计 概念模型 逻辑模型 物理模型

中图分类号：P273 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2017）03（c）-0079-03

不动产登记信息管理基础平台建设涉及到全国四级、3 200多个登记机构，涉及范围广、行业多、机构多，面临着各级信息化基础差异大、发展程度不同、水平层次不齐的困难，要建成覆盖全国、内容全面、布局合理、互联互通的不动产登记信息管理基础平台，首先要有统一的标准支撑。

不动产登记数据库标准是不动产登记信息化标准体系的核心和主轴，是不动产登记业务各环节、各级不动产登记机构之间互联互通、与外部相关部门之间信息交换的“共同语言”。不动产登记数据库标准的核心是建立不动产登记数据模型。科学合理的数据模型是不动产登记数据库标准编制的关键。不动产登记数据模型是对不动产登记现实世界到不动产登记信息世界的抽象。分散登记体制下形成的不动产语义、代码、格式不统一，成为建设统一不动产登记数据库的障碍。不动产登记数据模型的建立需要根据不动产登记的新内涵和不动产登记信息化建设的新要求，以不动产登记暂行条例及其实施细则、不动产登记簿卡证册为依据，创新性继承各类不动产登记数据的规范和标准，对各类不动产登记数据进行梳理、整合，建立全国统一的不动产登记数据模型。该文主要研究了不动产登记数据模型的设计原则、要素分析、数据模型分析以及关联关系分析，为不动产登记数据库标准的研制奠定了工作基础。

1 要素分析

不动产以不动产单元为基本单位进行登記，通过登记过程将权利人对不动产单元拥有的权利记载在登记簿上。不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成，同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。不动产登记簿依据不动产单元进行记载，具体分为宗地、宗海基本信息、不动产权利信息和抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记信息等部分。从不动产登记簿册编成方式和记载的事项可以梳理出不动产登记信息要素由四位一体的“不动产单元—权利—权利人—登记业务”要素组成，即不动产单元、不动产权利、不动产权利人和不动产登记业务。

1.1 不动产单元

不动产单元是核心，承载不动产的位置等自然信息。不动产单元是不动产登记的最小单位，也是不动产登记的客体。不动产单元是指权属界线封闭、具有独立使用价值以及唯一编码的空间。不动产单元主要通过不动产权籍调查产生，实行全国统一编码。不动产单元号是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码，采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物代码构成。不动产单元具有明显的空间特征，是不动产登记的客体。不动产单元作为不动产登记客体承载着不动产权利，通过不动产权利与不动产权利人关联。

1.2 不动产权利

不动产权利主要包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权以及法律规定需要登记的其他不动产权利。不动产单元与不动产权利人通过不动产权利关联。

1.3 不动产权利人

不动产权利人是不动产权利主体，是享有不动产所有权、用益物权、担保物权、其他法定事项和权利的作为或不作为者。不动产权利人可以是自然人、法人和社会组织。一个不动产权利人可以拥有1个或多个不动产权利，每个不动产权利与一个不动产单元关联。不动产权利人通过不动产权利与不动产单元相关联。一个权利人可以与多个权利关联。不动产权利人的信息包括权利人名称、证件号、通讯方式等。

1.4 登记业务

登记业务从不动产登记类型和登记程序进行阐述，申请人通过不同的登记类型申请进行权利登记和变更，并通过受理、审核和登簿程序进行办理。

2 关联关系分析

不动产统一登记，最大的特点是个“统”字。最核心工作还是将分散在各部门的各类登记事务，在已有工作成果基础上进行融合、整合，形成更加高效统一的物权登记体系。不动产登记数据模型的研制也是紧紧围绕“统一”的要求，根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行实施细则》，以及不动产登记簿册等上位依据所确定的内容，对相关联的不动产及其权利有机融合，对同名异质或者同质异名的登记指标和相互交叉的权利信息进行整合，实现不动产及其权利的有机协调。不动产登记“不动产单元—权利—权利人—登记业务”四位一体的基本数据模型明确了不动产登记主体（权利人）、客体（不动产单元）、权利及业务之间的相互关系。

不动产单元和权利之间采用不动产单元号进行关联。不动产单元具有坐落、界址、面积等空间信息，以宗地、宗海为“底盘”，锚固在特定的地理空间上。不动产单元具有唯一编号，不动产单元与权利之间通过不动产单元号进行关联、挂接。不动产单元与权利之间存在一对多关系，即一个不动产单元上，可以存在一个或多个不动产权利，不动产权利必须依托于不动产单元设计，脱离不动产单元，也就不动产权利无从谈起。不动产权利和权利人之间通过不动产单元号进行关联。权利人承载于权利之上，脱离权利，权利人也无法存在。不动产权利与不动产权利人之间存在多对多的关系。一个权利人可以拥有多个不动产权利，一个不动产权利可以有多个共有权利人。如果存在多个权利人，则通过顺序号明确记载权利人顺序。

不动产登记业务与不动产权利之间通过业务号进行关联。不动产登记权利及变化全部通过业务办理进行设定。不动产登记业务与不动产权利之间为一对一的关系。一个不动产登记业务对应一个不动产权利。不动产登记业务包括登记申请受理、收件、收费、审核、缮证、发证、归档等多项活动。