长租公寓的未来是重资产

陈方勇

作为曾经资本吹捧的一个地产创新方向，长租公寓在去年年底已彻底进入红海。不仅原来那拨专门的公寓运营商在做，房地产中介、开发商、连锁酒店也全部杀入。相比之前那拨吃二房东红利的公寓运营商，后来的这批要么有资源，要么有资本，要么就是有现成的房源，哪个也没把短期盈利当最重要的考虑。于是这个行业原本就微薄的利润空间被进一步压缩，大批公寓运营商其实已经处于生死线上，随时就会倒掉一大批！

那么，在拿房成本越来越贵而竞争越来越激烈的当下，长租公寓还算是一门好生意吗？新派公寓创始人王戈宏表示：公寓拿房的竞争对手根本就不是同行，而是月子会所这种，公寓里的轻资产根本就是伪命题，如果轻资产指的就是“二房东”，在根本无法分享资产增长收益而又要承担经营风险和违约风险的情况下，付出和回报根本不成正比，做的越大就越有可能面临崩盘的风险！

公寓不是还可以靠社群来赚钱吗？不是可以做创业公寓，卖咖啡，搞创投对接，把办公的钱也赚了，孵化器的钱也赚了，还可以做年轻人的社群，搞搞社群经济，变成一下线下的“入口”？这话听起来耳熟！搞出这套理念的国内鼻祖U+公寓在经过凤凰涅槃式的反省把CEO也换人之后得出的出路就是去做运营输出！公寓的品牌是可以通过各种营销事件来迅速做大，但就一个运营商而言，品牌真正的价值依然是通过运营来产生增值，如果这都做不到，那就是个肥皂泡！

虽然说公寓的火热到冰冷也就不过两年左右的时间，但国内长租公寓这个行业其实已经经过了5年以上的洗礼，这其中能拿到投资的大多是已经形成一定规模具有品牌认知和管理标准的，也因此明显形成两个阵营：拿到钱的和没拿到钱的。这两者在开始看起来好像没什么不同，但棋至中盘，特别到了当下这个冰冻的时点，区别就大了！个人以为赛马从现在才刚刚开始（见表1）。

最近有一个令长租公寓圈振奋的消息：魔方公寓成功发行首单公寓租约资产证券化，基础资产为30处物业租约面积12.9万平方米（4014间房）未来三年的租金收入，发行规模3.5亿元，优先级平均利率年化仅约为5%！有做公寓的朋友兴奋地说：这回可等到解放军了！但我认为这很可能是个孤例，因为你没看到后面的资本推动方是谁，也不知道人家后面会是怎样的连续动作。

果然，谜底很快揭晓。1月24日，魔方生活服务集团宣布联手中航信托股份有限公司共同成立上海藍山资产管理有限公司，目标资产规模100亿元，这背后还隐藏着一个国际资本大鳄——美国华平投资集团，华平既是魔方公寓的战略投资股东，又将大力助推蓝山资产。魔方、华平、中航信托就这么形成了一个铁三角联盟：魔方扮演专业的公寓资产管理人，华平是国际地产投行可以协助打开资本市场通路，中航信托则作为有力的人民币配资机构随时可以提供充足的资金弹药，三方互相助力，互为支撑。正因为通过这样的方式打通了资本血脉，才有了前面说的租约资产证券化的发行，才有了魔方公寓发展模式的根本转型：从此魔方公寓正式进入重资产运营！

是的，你没有看错，当开发商们纷纷提出“轻资产转型”之后，轻资产运营的代表长租公寓行业开始进入“重资产转型”！矛盾吗？一点都不矛盾！因为其实他们要干的是同一件事：通过资本来持有重资产，通过轻资产运营来加强专业化资产管理能力！他们的未来是殊路同归，都是房地产的资产管理人！也许唯一区别只是在于出身，在于对角色的理解程度，别看开发商们财大气粗，就这个新角色的理解恐怕远不如魔方公寓们理解的到位！

所以，长租公寓已经进入加速跑阶段，领跑者不会超过5家，以前比轻，现在开始比重！重剑无锋，那才是独孤求败的剑！

作者系佰仕信（上海）股权投资基金管理有限公司董事长