美国住房租赁制度研究

崔裴++李然

一、政府作为合作方，跟开发商合作兴建各类型出租住房

美国住房和城市发展部（HUD）通过美国家庭投资合伙人计划（HOME investment partnership program）向以各形式兴建可支付住宅的私人开发商或社会非盈利群体提供支持。其支持形式是以家庭基金（HOME FUNDING）形式，向其合伙人提供直接贷款、贷款担保或直接向低收入群体提供租金补贴。

二、房地产投资信托制度对房屋租赁市场的资金保障

目前，公寓类REITs （REITs-apartments）是美国权益类REITs的重要组成。2014年，该类型的REITs有36支，占比权益类REITs的支数比例为15% （见表1）。

三、以租金补贴带动住房租赁市场的兴起

美国的可支付住房（Afordable Housing）发展经历了以下阶段：

1934年，政府开始为中低收入人群购房提供担保。首付3%，30年贷款。政府担保使得大量中低收入家庭可获得贷款来购置住房。

20世纪40-50年代，政府直接投资建设public housing，例如在纽约有很多大型集合式住宅群（通常是20多层的高层住宅）就是当时在郊区（现多已是城区）建设的可支付住宅。但由于低收入群体的过度集聚，这些住宅区逐渐出现许多社会问题（如治安困难、社会阶层固化等）。

20世纪60-70年代，美国政府改变策略，以租金补贴支持低收入群体的住房问题，带动了住房租赁市场的兴起。

20世纪90年代，推出希望6号计划，向低收入群体提供公共住房；通过Low Income Housing Tax Credit法案，以房租补贴、减免不动产税、减免抵押贷款记录税等支持面向低收入群体的租赁住房供给。

通过差别税率来鼓励经营租赁住房。同时，HUD section221（d）（4）条款，对多户可支付住宅等贷款进行担保，支持其建设。其效果表现为共管产权房（Condominium）自住和出租所交的税是一样的，但基于用途的不同，用来出租的物业其抵押贷款将获得HUD的担保，从而更有利于房东获得房产，同时也支持和鼓励其经营租赁性住宅。如果是企业持有的话，其Income tax跟个人的税（Individual Income Tax）不同。根据美国国内税务署（Internal Revenue Service）的规定，企业经营的租赁住房与个人经营的租赁住房其租金收入的计算标准不同。企业方面将会以扣除开发贷款担保费用、物业维护等费用计算其租金收入。

四、通过减免税收鼓励房地产投资信托基金投资租赁经营

美国房地产投资信托基金的设立主要由《证券投资法》和有关的税法所决定。房地产投资信托基金除了要符合1933年的《证券投资法》和各州的相关法律外，其最主要的法律条件来自于针对房地产投资信托基金的税法。由于房地产投资信托基金在税收方面享受优惠，因此相关税法演变是决定房地产投资信托基金结构、发展和演变的主要因素。美国REITs作为免税主体，必须在组织方式、投资内容、收益来源与收益分配等方面符合一系列严格规定，见表2。

五、穿透性税收政策促进了美国REITs行业的发展

税收优惠是REITs得以发展的主要驱动力。美国REITs所享受的穿透性税收优惠（Pass-through Tax Treatment），是指企业的收益与损失可以冲抵企业持有人的個人所得税应税收入，从而避免了双重征税。国会创立这种税收优惠的目的在于：让所有的美国投资者都可以有机会投资大型的综合性房地产项目。

另外，取得REITs资格的公司可以从企业应纳税收入中扣除付给股东的股息。因此，大多数REITs将至少100%的应纳税收入移交给股东，所以没有企业收入税。股东要按收到的股息和资本收益付税。美国大多数州都遵从这项联邦条约，也不要求REITs缴纳州所得税。在这种税制支持下，美国的REITs非常发达。

六、可支付租赁住房政策以向低收入家庭提供租金补贴为核心

2008年金融危机之后，一方面，美国政府感到在支持低收入群体购房方面承受了过多风险，于是通过增加购房首付和担保来减轻自身负担和风险（目前市场化购房首付20%，但不需要更多的保险）；另一方面，如前文所述，目前全美住房承租户中有近一半面临中等甚至严重支付困难，在一些大都市地区（如洛杉机、纽约），快速上涨的住房租金正在产生对低收入甚至中等收入承租户日益加强的排挤效应，由此产生一系列连带负效应。因此，美国可支付租赁住房政策的中心是如何更有效率地向低收入家庭提供租金补贴。

目前，美国住房和城市发展部每年的预算是500亿美金，其中超过50%用于租金补贴。与用于社会住房维护及解决低收入群体聚居区域各种社会问题解决所需要的资金相比，用于租金补贴的资金不仅在解决低收入群体的居住方面更有效率，而且还能撬动更多社会资金投入租赁住房供给。现行住房租金补贴办法如下：

（1）租金补贴的算法：家庭收入的1/3，区域（整个城市量级，不是小区这个量级）的平均租金，补贴两者之间的差额。

（2）租金补贴根据区域最低工资的40%（贫穷线）来划线以设置最低门槛。

（3）HUD每年投入3000万- 4000万美金做地方租金调查，根据section 8法案进行，便于精确地计算租金补贴。

（4）HUD采用同时给租客和开发商补贴的办法来促进租赁住房的供应。分别设置针对项目（Project base）的补贴办法和针对租客（Tenant base）的补贴办法。

（5）针对项目的计划（HUD Project based program）是由当地的公共住房管理局（Public housing agency）对其辖区内特定居住项目的申请者，补贴其家庭收入30%与项目净租金之间的差额。

（6）针对租客的计划（HUD tenant based program）主要针对低于地区中等收入水平50%的极低收入家庭和其他一些最高达到地区中等收入水平80%的家庭，补贴其家庭收入的30%与公共住房管理局决定的支付标准或家庭净房屋租金之间的差额。

两者的区别在于，针对租客的补贴随着个人移动，受补贴家庭可以将补贴带到其他租住的单元中；针对项目的补贴只涵盖该项目中的租客家庭。

七、充分利用住房租赁市场的力量解决政府需承担的住房责任

在一些地方，如洛杉机住房与社区投资部的“英雄之家”（Home for Hero）计划，专门针对当地众多退伍老兵的房租支付困难（甚至有许多成为无家可归者）情况，广泛募集市场化的租赁住房用于向经审核的退伍老兵出租，退伍老兵只要将自已收入中某一比例（由洛杉机住房与社区投资部核定）向房东支付房租的自付部分，其余部分由政府直接向房东支付，当退伍老兵连核定的自付部分都未按时支付时，政府会先行向房东代为支付，随后通过保险公司获得赔付。在此计划中，政府还专门组建了一支专业化的租赁顾问队伍，负责定期与房东和退伍老兵进行联系，协助沟通双方在一些问题上的分歧，及时了解退伍老兵的就业、收入、房租支付状况，必要时帮助退伍老兵获得更好的就业职位，以便其能按时支付其房租自付部分。该计划虽然缘于对退伍老兵的居住关怀，但在客观上也对当地的住房租赁市场起到了一定的支持作用。

本文由上海易居房地产研究院供稿