河南镇平：一所民办学校的地产生意

文 《法人》记者 王庆

河南镇平：一所民办学校的地产生意

文 《法人》记者 王庆

以公共教育的名义征用土地，在教育用地上违规兴建商品房对外销售，这已经成为河南镇平金陵外国语学校的牟利路径

“政府当时征地是用于公共事业，用于办教育建学校，这个我们肯定支持。但他们拿着我们的地去搞房地产，建房子，以每平方米两千多元对外销售，这个我们无法接受。”一位失地村民告诉《法人》记者，当时征地款每亩地才1万多元，现在紧挨着学校的土地也是建设商品楼，每亩地5万多元。

村民所说的学校就是位于河南镇平县的金陵外国语学校。

4月的镇平油菜花早已盛开。“教育用地是如何演变成经营性土地的？有没有合法完善的手续？购房业主的利益如何保障？”几位在田野耕作的村民不断地向记者提出疑问。

职工楼变成商品房

据公开信息介绍，镇平县金陵外国语学校由镇平县人民政府和南京长天科技集团合作创办，坐落在镇平县城行政新区，占地面积176.5亩，投资人民币1.2亿元，融幼儿园、小学、初中为一体一贯制、全日制、寄宿制“民办公助”性质的学校。

在该学校西南角紧挨着操场，四栋被刷成橙色的楼房格外显眼，这四栋楼房就是群众所说的商品房。最东边的一二层类似底商式的构架，正在填充空心砖，其余已经施工完毕，并已有多人入住。虽然周围没有显示牌，但是在进入楼房口处可以看到这四栋楼有个名字叫锦绣金陵。

锦绣金陵小区，共四栋，每栋三个单元，每单元两户，每栋楼层为13层（-2至11层），地上12层，地下1层。该小区的-1层在地上，有卷帘门，应该是作为车库使用。

该小区门卫说：“该小区价格是镇平县最便宜的，一开始每平方米2100元就可以买。这原来是学校的教职工住房，因为没有手续，办不了房产证，不过现在已经卖完了，不像对面准备建设的楼盘，五证齐全，售楼部都撤了，现在要想买就得从想卖的人手中买。小区还有部门没有完工，就是原来赵竹园村民挡着不让施工。”

从楼房外边的防盗窗可以看出，该小区入住人员不在少数。随机走访几户人家得知，在这里购房的并不全是该学校老师，购买的价格也不等，都在每平方米2100～2500元。

其中，有一位住户是该学校的老师，她就可以联系售房，也是该小区的前物业人员。记者以购房人的身份询问，其介绍：“房子早已经卖完，现在只有一套110多平方米的顶层，三室两厅的小户型，每平方米2080元，加上一些别的费用，算下来26万多，这是最便宜的了，这还是刚有人退掉的，前两天也有人来问过这最后一套房。”

记者询问这房子有没有产权，怎么保障业主利益？这位老师说：“这原来是教职公寓，没有房产证，不然也不会那么便宜。不过这个可以放心，学校给你签合同，也给你开收据，都有学校的印章，我们老师好多亲戚都在这里买房，如果没有保障，这200多户怎么能卖完？”

镇平县金陵外国语学校大门

涉手续不全且未批先建

3月15日，《法人》记者来到镇平县国土局，说明情况后，办公室王姓工作人员表示，该学校有土地手续，2013年经过审批，属于教育用地。在其出示的文件中有份建设用地批准书（存根）显示，该学校用地批准文号为镇政土［2013］9号，面积为101925.7平方米，即150多亩，取得方式为协议出让。

根据相关法律法规，协议出让土地是不允许进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性开发，如若要开发应更改土地用途，并且在项目开发前，还必须预先经招标、拍卖或者挂牌方式取得此宗土地的房地产开发使用权。

既然不是经营性土地，为什么可以搞商品房开发且出售呢？土地性质更改了吗？国土局是如何处理的？国土局办公室王姓工作人员表示，向领导汇报后给予回复。

接着记者来到镇平县规划局，办公室魏主任把记者带到建设工程规划股，林姓工作人员拿出该学校的《建设工程规划许可证》和平面规划图对比展示，西南角的四栋楼只有三栋标有楼号，该工作人员表示，标有楼号的办理有手续，没有标楼号的就是没有手续。

该学校负责人陈先生表示，11#楼楼号和幼儿园的楼号重合了。那么，是学校报错了，还是规划局标错了？在该学校规划手续上所有的教师公寓均为12层（11+1），然而在现场楼房却是13层（-2+11），该学校少批多建。

据该学校官网介绍和公开信息查询得知，该学校在2011年4月由镇平县人民政府和南京长天科技集团签约筹建，并于2011年12月5日奠基建设，于2012年7月竣工招生，2012年9月1日正式开学。然而该学校的《建设工程规划许可证》的发证日期为2015年12月29日，且土地手续2013年才审批通过，该学校涉嫌未批先建。

建设施工手续又是否完善？记者于是来到镇平县建设局，办公室张主任表示需要市委宣传部开的函才接受采访，随后记者联系宣传部后，张主任联系了负责建设施工的一位女性股长。该股长来到办公室后直接表示金陵外国语学校教师公寓没有办理施工许可，紧接着就质问记者：“你们是不是记者，有没有宣传部开的信？”接着又说，“你们说你们是记者，你们又没有执法权，这跟你们没啥关系，你们来调查这干吗？”

之后，张主任表示：“如果国土、规划部门办理了相关手续，我们也会办理，他们没办，我们这儿就没有，手续都是一套的，不是谁想看就能看。”记者表示可以不看，那到底有没有施工手续？张主任表示：“没什么可答复的。”

通过镇平县房管局办公室李主任，记者见到了执法大队王队长，王队长表示，之前也有收到举报，由于该学校没有预售证对外售房，在去年5月左右对其查处过，罚款5万，责令整改，清退卖房钱款。记者表示想看处罚通知书、罚款单等。和王队长同行的人表示，由于专案专管，负责卷宗的人请假了，暂时看不到，会以书面形式给答复。

金陵外国语学校对外销售的商品楼（锦绣金陵）

校方承认房产卖给教师

在采访中，该学校负责人陈先生表示，没有对外销售，承认只卖给了老师，可能有些人二次倒卖。

按照陈先生的意思，教育用地上的职工楼可以内部消化卖给老师，只要不对外销售就不违反相关规定。国家出台了一系列的法律法规禁止划拨土地和协议出让土地的集资房建设，卖给老师难道不是经营房地产吗？是不是自欺欺人？更何况很多购房人不是学校老师。

那么，按照平均每户26万元计算，锦绣金陵整个小区约280户，学校可以收入7000多万元。这是一笔不少的钱款，当时建学校投资1.2亿元，只凭这四栋教师公寓就回款一半多。

知情人透露，哪个开发房地产的人没有关系，哪个没有上级领导在支持和帮扶，一般人也惹不起，手续、处罚都是睁一只眼闭一只眼，走个形式，一切还是照旧。

郑州大学法学院常务副院长、博士生导师、中国行政法学研究会副会长沈开举在接受《法人》记者采访时表示，土地本是稀缺资源，国家实行土地用途管制制度，教育事业利国利民，国家对其扶持，在土地性质和用途上，无论是划拨还是协议出让都属于教育用地，而在教育用地上进行房产开发、兴建商品房，改变了土地用途，可以明确地说是违法行为，政府职能部门应根据相关法律规定对其查处。对于教育用地如果搞经营性开发，首先就要改变土地用途，再经过招拍挂方式取得土地使用权。