城市商业规模核心控制指标体系的专业性构建

王鹤+孔德静+徐嵩

基金项目：河北省社会科学基金资助项目“城市商业规模核心控制指标体系的专业性构建”（编号HB16SH030）

中图分类号：F722.1 文献标识码：A

内容摘要：本文从当今制定城市商业规模习惯采用的上位城市指标参考、国内外城市指标借鉴、基于现状数据的指标预测三种途径入手，构建城市商业规模的核心控制指标体系，立足城乡规划学专业角度提出读城市建设用地平衡表这种行之有效的方法，并以此测算河北昌黎中心城区商业规模核心控制指标体系相关数据的精确度，为城市商业发展专项规划中商业规模的制定提供专业参考。

关键词：城市商业规模 人均商业面积 核心控制指标体系 城乡规划学方法

引言

根据中国指数研究院发布数据，2015年实物商品网上零售额占社会消费品零售总额比例达到12.9%，较年初提高4.6个百分点，增长显著，而百货店、实体超市、实体专业店销售额同比增速显著回落。此外，批发和零售业、住宿和餐饮业增加值同比增速也持续回落。实体商业增速放缓负面影响市场对商业营业用房的需求，城市商业规模出现过剩现象，这种阶段性问题直接体现在商业空房率增加和新增商业营业用房量下降方面，需要不断调控以回归正常发展路径。城市商业规模的发展与多重因素有关，但均离不开城市人口指标，适度的城市商业规模有利于城市经济良性发展。十三五规划建议稿中提出，要发挥消费对增长的基础作用，着力扩大居民消费，引导消费朝着智能、绿色、健康、安全方向转变，以扩大服务消费为重点带动消费结构升级。实现上述目标的前提条件是制定科学、合理的城市商业规模和理性、清晰的城市商业分布层级。

源头：城市商业规模的调控途径

城市商业规模最直观的测算方法是人均商业面积与常住人口规模（下称人口规模）的乘积。人均商业面积的制定是商业网点专项规划的具体内容之一，人口规模在其上位规划中可以清晰获知。立足商业网点专项规划的编制方法分析城市商业总规模，更具专业性和针对性，测定各项商业指标进而调控城市商业规模是行之有效的办法。现阶段有多种具体操作方法，集中体现为基于对上位或国内外其它城市指标的参考和对现状商业规模的预测性制定。

（一）中小城市的上位城市指标参考

因地缘关系，具有行政从属关联的城市之间在政策制定、社会文化发展、生活方式、地形地貌等方面具有更大可能的相似性。因此，在制定城市发展指标时，下位城市往往以上位城市作为直接标杆效仿参照。例如在参考上位城市成都市人均商业面积，并充分结合自身商业发展潜力后，邛崃市将人均商业面积划定为0.9-1.2平方米。

这种方法具有极大的便捷性，并未过多涉及指标的量性计算或测算过程，在操作层面提供了一种感性倾向。然而，受到自身差异性影响，不同等级、不同规模的城市形态结构、产业分布等因素或多或少与参考城市有别，在制定指标时可能出现盲目估大的现象。短时期内，城市商业的虚假繁荣带动经济出现增长态势，城市民众受益于商业规模的持续膨胀，主要体现于购物便捷度、商品服务可选择度、性价比较度和就业岗位增量等方面。但这种进程的最终结果不利于理性发展城市商业，还将造成因商业规模过剩扩招就业人口的部分失业问题。

（二）大城市、特色城市的国内外其它城市指标借鉴

对于规模、等级较大的国内城市而言，有些城市处于行政区划的上层，无法进一步借鉴上位城市的成果数据；或在某一层次中发展特色较为突出，则需要横向借鉴国内外其它同规模等级或同特色城市的发展指标，如表1、表2所示。当前国内城市在制定人均商业面积指標时，除参考表3当前国内城市人均商业面积标准外，可充分借鉴1.2 平方米这一国际人均商业面积警戒数值。

（三）特殊城市的基于现状商业规模预测

通过连续几年的人口数据、经济增长数据和现状城市商业总规模与人口规模，采用夹逼方法推算未来城市商业规模，即采用人口、经济增长率估算城市商业总规模增长，同时利用估算人均商业面积与人口规模乘积测算城市商业总规模，再对两者进行比较、调和形成最终商业规模预测。针对一些发展较为特殊的城市，如密切依赖地势环境发展、历史事件和不可抗因素干扰、政策倾向等问题，借鉴自身发展进程或是更为合理的途径。当然，这种方法并非局限在上述特殊城镇之间。

策略：核心控制指标体系构建

（一）核心控制指标体系结构内涵

核心控制指标体系主要包括以下几个指标：

人均商业面积。用以描述一个城市中的居民总体上对商业设施规模的占有量指标。在肯定商业设施分布结构匀称的假设前提下，人均商业面积指标对衡量城市商业规模的合理性具有重要作用。城市商业发展规模的其它指标制定，均需基于此项指标之上。

城市商业总规模。人均商业面积与人口规模的乘积，为各级商业中心规模与社区零散商业规模的总和。反映整个城市商业的基本情况，包括所辖区县、乡镇、村屯各级商业状态。

各级商业中心规模。市级商业中心是指商业高度集聚，经营服务功能完善，服务范围为超广域的城市商业中心区，商业街长度一般在1200米以上，或商业集聚在25公顷的区域范围内；区级商业中心是指商业高度集聚，商业服务行业比较完善，服务范围为广域的地区商业中心，其商业街长度一般在800米以上，或商业集聚在8公顷的区域范围内；社区（居住区）商业中心是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活消费必需的商业行业和生活服务业，服务对象主要为当地居民的社区商业中心。各级商业中心规模与其辐射范围和辐射人口有关，在已知人均商业面积的前提下，通过折算可以获得。

社区商业规模。是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，是城市商业空间中的一个重要层次。其规模为居住区配套商业规模，一般理解为除去社区商业中心以外的零散商业规模的总和。

（二）核心控制指标体系构建方法论—读城市建设用地平衡表

商业发展专项规划编制的核心依据是上位规划—城市总体规划，其中分时期明确规划出各类建设用地规模，集中体现在规划文本城市建设用地平衡表中。根据城市总体规划文本和图集内容，依据中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范GB50180-93》和商务部《居住区公建服务设施控制指标》获知：

其一，城市建设用地平衡表中对居住用地、商住混合用地和商业服务业设施用地的规模进行了明确量化规划；其二，居住区配套公建用地比重占15%-25%，其中商业约占8%，商住混合用地中商业约占20%；其三，居住区配套商业服务建筑面积千人指标为700-910m2/千人，折算营业面积约为580-760m2/千人。

进一步建立城市人均商业面积指标测定模型：（C1+C2）/Cc=C0/Cc，即Cc=（C0·Cc）/（C1+C2）。其中，C1为居住用地商业规模，C2为商住混合用地商业规模，Cc为城市商业服务业设施用地规模，C0为居住区人均商业面积，Cc为城市人均商业面积。

城市商业总规模指标测定模型：C=Cc·N。其中，C为城市商业总规模，N为城市常住总人口。

各级商业中心规模指标测定模型：Cn=Cc·Nn+X。其中，Cn为各级商业中心规模，Nn为各级商业中心辐射人口，X为外延服务的变量值，社区商业中心考虑其服务范围主要为社区内部，因此X为0。

社区零散商业规模指标测定模型：Cs=C-∑Cn。其中，Cs为社区零散商业规模。

实效：专业性指标体系的精确度

鉴于对城市商业规模的预测、规划和控制没有行业统一的方法，因此基于城乡规划学对城市商业规模控制指标体系构建具有较强的说服力和探索空间。针对这种专业性指标体系的精确度，本文选取河北昌黎中心城区作为验证蓝本，依据《昌黎城乡总体规划（2011-2030）》（下称总体规划），对中心城区人均商业规模等内容进行分析。规划期限为2011-2030年，其中近期为2011-2015年，中期为2016-2020年，远期为2021-2030年。本次验证时间节点选定为2015年，即总体规划期限的近期截止年。

（一）核心指标—人均商业面积验证

以经济统计学方法验证。据课题组普查，截至2014年初，昌黎商业网点总营业面积389086m2，人均0.82m2。其中，中心城区商业网点营业面积257062m2，人均1.62m2。选定统计测算值为样本1，即人均1.62m2；借鉴国内三线城市参考值0.5m2为样本2，初步设定为人均1.00m2。据总体规划显示，近年来昌黎GDP一直保持12%-18%的基本增长率。因此假设选定人均商业规模增长率为12%（因采用城乡规划学方法测定时，总体规划中近期和中期所需规划数值相差较大，2015年为近期截止年，数值应当更贴近中期规划数值，选取近期数值测算较为保守，因此这里取下限值更科学合理）。

样本1：Cc=1.62×（1+12%）（2015-2014）=1.81m2

样本2：Cc =1.00×（1+12%）（2015-2014）=1.12m2

显然，样本1的人均指标过大，即昌黎中心城区商业过剩，与存量规划理念相悖；样本2的人均指标的选定具有主观人为特性，即选取结果会直接影响最终结论。换言之，若样本2的人均指标选定合理，则测算结果可信。

以城乡规划学方法验证。参考昌黎城市建设用地平衡表（见表4），依据上文测算办法进行测定。居住区人均商业面积为0.58-0.76m2，取上限测算：

Cc=（C0·Cc）/（C1+C2） =（0.76×150.56）/（616.51×8%+379.50×20%）=0.91m2

综上，以经济统计学方法测定的结果与采用城乡规划学专业方法测算的结果趋于相同，进一步证明专业方法的可行性，然而后者的优势效果在于充分注重城市规划编制的系统性和连续性。对于商业发展专项规划而言，指标制定以上位规划为依托，尊重总体规划的权威和科学性。本质而言，以专业方法制定指标和以专业性指标指导规划编制是一个相辅相成的过程，在充分依赖城市总体规划的前提下，以城乡规划学专业方法构建商业规模核心控制指标体系，对总体规划的编制提出了极高的科学要求。

（二）相关指标—城市商业总规模、各级商业中心规模、社区零散商业规模

城市商业总规模。人均商业面积指标值采用城乡规划学方法测算值0.91 m2（下同），参考总体规划对人口规模的预测（见表5），即：

C=Cc·N=0.91×16=14.56万m2

与调查统计现状相比，进一步证实昌黎中心城区商业总规模的膨胀过量，需科学、合理地完成对各类相同业态的整合、缩减，并严格适度地控制未来增量。

市级商业中心规模。专项规划中对中心城区市级商业中心规划2处，以服务半径1000米测算辐射人口规模（见图1），获知老城区商业中心辐射人口约1.54万人，新城区商业中心辐射人口约1.02万人（见表6），考虑老城区、新城区发展成熟，具备较强的外延服务功能，设定外延规模为2.5万m2（数值可根据实际情况调整确定），因此：

C老=C老·N老+X老=0.91×1.54+2.50=3.90万m2

C新=C新·N新+X新=0.91×1.02+2.50=3.43万m2

片区级商业中心规模（见表7）。专项规划中对片区级商业中心规划2处，以服务半径800米测算，其均不具备外延服务功能，则：

C北片=C北片·N北片+X北片=0.91×0.97+0=0.88万m2

C南片=C南片·N南片+X南片=0.91×1.43+0=1.30万m2

社区级商業中心规模。专项规划中对社区商业中心规划8处，以服务半径500米测算，方法同上（见表8），获知社区零散商业规模：累计以上商业中心规模总量，依据公式模型得知：

Cs=C-∑Cn=14.56-（3.90+3.43+0.88+1.30+3.43）=1.62万m2

折合每个社区零散商业规模约为2000m2。

（三）实证指标体系的结论

遵循专业方法测算的人均商业面积指标值控制在国际参考线以下，并与国内城市借鉴值相适应，具有合理性。以此产生的城市商业总规模和各级商业中心规模数据分布层级明显，其中老、新城区商业中心规模较大，分别占总规模比重的26.8%和23.6%，与城市现状和规划发展方向吻合；北、南部片区商业中心规模适度，其中北部片区商业中心因靠近老城区商业中心，其规模有所收敛，二者分别占总规模比重的6.0%和8.9%；社区商业总规模5.05万m2，占总规模比重的34.7%，其中每个社区商业中心规模与零散商业规模比例调配在2∶1左右，具有专业性和科学性，如表9所示。

建议：适用范围层面的参考调整

遵循专业方法测算的商业规模控制指标体系制定相关指标数值，是普遍适用的基本层次。深层次考虑，不同规模、受不同因素影响的各类城市控制指标存在一定差異性，在适用范围层面需要进行必要调整，即原则内的系数化修正，使结果更具有灵活性和适应性，避免产生机械、片面、套用等不良情况。一方面需要考虑县域村镇商业分布结构特征，其参考人口规模可按照镇对等于居住小区、村屯对等于组团级别适当取值。城市人均商业规模指标可以调控在国际参考值范围内，具有合理性。进而依据调整合理的人均商业规模指标测算体系内的其它指标值，得到系统、完善的数据组合。另一方面，针对对外辐射功能较大的特大城市、大城市而言，外来流动人口尤其在特定时期（节假日）对城市商业的贡献不可忽视，测算人口不能局限在常住人口范围，在满足专业测算基本原则（即以常住人口进行测算）的前提下，采用修正系数或取上限值等方法适当增大人均商业规模，以降低因忽略外来流动人口所造成的指标误差。这或许成为国内外某些城市人均商业规模数值过高的原因之一，此外也与城市村镇规模、数量等较小不无关系。

参考文献：

1.单国彬.快速城市化背景下的城市商业网点规划—邛崃市城市商业网点规划探析[D].成都理工大学硕士论文，2009

2.陈佳琪.城市商业饱和度计算方法研究—以锦州市为例[J].渤海大学学报（自然科学版），2015（9）

3.侯海荣.我国城市商业中心规模研究[D].哈尔滨工业大学硕士论文，2009

4.李晓鹄.中国城市化背景下的商业网点规划研究[D].天津大学硕士论文，2007

5.付悦.新建城市商业中心区的设计策略[J].华中建筑，2005（1）

6.李定珍.中国社区商业概论[M].中国市场出版社，2004

7.王晓娜.商业体量预测方法的应用研究[D].武汉理工大学硕士论文，2014

8.[美]爱德温·S·米尔斯著.郝寿义译.区域和城市经济学手册[M].经济科学出版社，2003

9.曹秋芳.河北省县域商业网点规划分析与方案设计[D].燕山大学硕士论文，2015