城镇化发展与房地产市场需求研究

刘广杰

基金项目：吉林省教育厅“十二五”社会科学研究项目“吉林省城市化水平与住房价格关系研究”（项目编号为吉教科文合字[2014第342号] ）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

内容摘要：在新常态经济发展态势下，我国政府提出建成高质量的小康社会是“十三五”发展的目标。住房和城镇化发展问题成为“十三五”时期发展的主旋律，也是国家发展的关键性要事。在国内外相关文献基础上，本文利用我国省域2000-2014年数据，以Hansen 数据门槛模型，实证分析了城镇化率对房地产市场需求影响，同时纳入经济增长为门槛变量，解析地区差异性房地产市场需求对城镇化率变化作用。实证结果认为城镇化率的发展有利于房地产市场需求增长，但超过某一门槛值时效果将降低。在“一带一路”发展战略实施下，以产业转移等方式，未来房地产市场需求主要集中在中西部地区。政府应在制度、产品结构、保障房等方面提高政策的有效性，推进以人为本的城镇化和房地产市场需求的可持续共赢。

关键词：城镇化 房地产市场需求 计量模型

改革开放以来，房地产业逐渐发展成为我国的新行业，也日益成为我国各地区经济社会发展的主要推动力，房地产行业与经济社会联系日益密切，关系到国民经济的发展。从本质上，城镇化是农村人口及生产因素的引导，逐渐向城市或小城镇聚集，引起了经济发展结构、生产生活方式、社会观念等一系列的改变。城镇化的发展规律逐渐成为社会发展的必然趋势。当前，我国城镇化正处于快速发展阶段，很多区县已经把城镇化作为社会经济发展的基本战略，但也出现一些典型问题，如农村大量人口和城镇有限的容量之间的矛盾暴露，城镇规模和城镇化发展不相匹配等，而我国的新型城镇化是“内涵式”城镇化，不是“房地产化”，这些典型问题逐渐引起了我国政府的关注。

新型城镇化的核心是以人为本，人口大量转移城镇激发了对房地产需求，城镇化的推进带来了大量的城镇人口数量的提升，从而直接影响房地产市场的需求总量，进一步给城镇化经济环境提供了优化助力。当然，引发的房地产业的新挑战是城镇化发展过程中不可忽视的民生问题。在此背景下，探討如何考量城镇化与房地产之间的关系，如何促进房地产业在新型城镇化发展中的健康发展，有利于支持西部地区建设，积极支撑“一带一路”发展，积极推进新型城镇化中房地产供需均衡健康路径，对“十三五”时期我国经济社会发展都有重大的历史和现实意义，对新常态下推进“中国特色城镇化”、房地行业的健康发展都具有深刻的实践价值。

相关文献回顾

（一）国外文献

国外发达国家的城镇化推进较早，房地产市场发展相对完善，学者在此发展中对出现的问题进行了研究，大多是在城镇化、房地产市场等方面，也有一些学者将房地产市场、供需纳入城镇化发展中的要素并动态探讨两者之间的关系。德伯格等（1985）从城市区位角度探究了房地产市场发展，实证认为城镇化与房地产市场两者具有相互影响。曼宁（2000）实证分析了房地产市场对城镇化发展的影响，结果认为房地产市场价格变化会适当影响人口数量动态变动等；McCoskey.S（2002）通过构建模型，进一步分析并认为城镇化、房地产市场两者关系密切，城镇化发展会影响房地产市场。Guillaume（2009）以我国为例，以1989-2009 年为时间样本，实证分析了城镇化和市场关系，认为我国城镇化发展中的房地产市场促进了城市的发展升级，当然城镇化发展也有不利影响，如环境污染、城乡差距等。Cedric Pug（1995）以发展中国家、非洲及一部分亚洲国家为例，以不同时期为时间样本，研究了城镇化与房地产市场政策的相互作用，认为两者密切。Junhua Chen（2011）实证分析了城镇化在住房制度改革及城市房地产市场中的推动作用，认为城镇化发展推动了住房需求，有利于住房改革，也推动了房地产市场发展。Bo-sinTang（2010）以中国香港为例，分析城镇化与住房之间关系，认为不断发展的城镇化需要土地作为支撑以建设房屋，以促进房地产与城镇化相互协调。Chaolin Gu（2012）分析了中国城镇化中的城市发展和城镇规划，认为城市发展有利于城镇规划，更合理推进城镇化发展。

（二）国内文献

国内城镇化推进相比西方较晚，房地产市场在特定时期也呈现出大发展。国内学者有关城镇化与房地产市场文献多从定量和定性方面分析新型城镇化与房地产业，侧重于城镇化发展和房地产建设、协调性以及案例探讨。郝姝婕（2008）、朱中一（2011）认为城镇化与房地产需要协调发展，需要从可持续发展角度推进协同发展。范方志（2011）认为城镇化发展和土地财政推高了房地产价格。赵路兴（2013）认为新型城镇化是时代发展机遇，房地产发展也积极抓住了这一机遇，房地产市场发展较快。尹伯成（2013）认为城镇化发展积极推动和刺激了房地产经济发展，出现房价高企等。徐建平（2013）认为城镇化发展背景下的房地产需要合理规划，合理规划土地供应，积极协调商品房和保障房土地关系。王雷（2013）认为城镇化发展积极推动了房地产业转型，当然在此过程中政府对房地产的导向非常重要。房晓（2013）认为新型城镇化下发展需要可持续推进房地产，房地产应积极重视环保、文化、旅游产业和养老行业等相关产业的发展。陈石清（2007）研究了城镇化和房地产两者之间的关系，认为城镇化对于房地产业发展具有积极作用。王神海（2009）以武汉城市圈“两型社会”试验区为研究样本，实证分析了城镇化发展与房地产投资的动态效率，认为城镇化发展有利于房地产效率提高，但需要合理推进城镇化发展。王文婷（2010）也实证了城镇化与房地产之间的关系，认为在长期效应中城镇化发展能积极提升房地产需求量。王英华（ 2011）从城镇化发展速度和质量角度，详细探究了城镇化对房地产发展的驱动和协调功能。肖尧（2013）以2000-2010 年为时间样本，实证分析了城镇化、房地产价格、城乡收入差距之间的关系并认为城镇化发展、房地产价格制定应考虑区域的差异性、城乡居民收入差异性。李永乐（2013）认为房价上涨具有两面性，一方面有利于推进土地城镇化，另一方面也有效减缓土地城镇化进程。董正信（2013）以2000-2012年为时间样本，实证分析了房地产住房销售价格和城镇化率之间的关系，认为房地产价格提高有利于促进城镇化率的提高。

相关理论分析

（一）新型城镇化促进房地产市场发展

城镇化推进是一个较长远的发展历程，也是一个人口发展转移的过程。但城镇化本质上是供需结构优化升级的过程，也是一个产业结构调整与人口结构变迁的发展过程。在城镇化发展推进的过程中，从农村到城市，居民的生产、生活、居住方式都会发生很大的转变，对房地产市场发展会产生积极的影响，同时也会对提升房地产发展质量提出更高层次要求。一是新型城镇化扩大了城镇面积，新型城镇化发展进一步拓展了土地面积，不仅促使政府丰富土地资源储备，也有利于保证房地产建设用地。在城镇化发展和推进过程中，政府借助于控制土地资源供应量，还通过政策、税收等方式，控制房地产市场内交易产品的供给量，以影响供需关系，合理推动和调控房地产市场健康运行。当然，政府对土地的实际供应量，能够有效控制房地产的发展和增长，如政府大量增加土地供应，可适当调控房价增长过快，但不能控制房地产行业的需求市场。因此，在城镇化过程中，房地产与土地市场互相联系，房价体现了市场对于房地产的实际需求，土地供应量体现了土地市场的供给。二是新型城镇化新增了城镇人口，积极促进了房地产需求市场。新型城镇化发展会继续推进和新增城镇人口，在新型城镇化推进过程中，大量的农村人口或剩余劳动力成为城镇新增人口，新增人口对购房会产生一种刚性需求。当然，人口的增加会直接或间接推进新型城镇化的经济发展，在某种意义上也会提升城镇居民可支配收入。伴随着居民人均收入水平或可支配收入水平的提高，居民会提高饮食、居住等生活水平条件，也会直接或间接对房地产市场提出新的消费需求。与此同时，在新型城镇化发展与建设过程中，政府会建设城市基础设施，加之新增购房需求，政府会注重和提升对城镇的规划布局、空间规划组织以及建筑和社会福利设施等质量，改造旧城区。同时，新型城镇化强调“以人为本”，是以人为本的城镇化，政府会注重和改造城镇危旧住房、困难家庭、棚户区改造。三是新型城镇化有利于打造新区域经济中心，有利于推进本区域新型工业化发展，做大做强区域优势产业。伴随城镇化的推进和发展，有利于產业园区的建设，发展新区域中心，对建设的需求也会促使房地产市场迎来新发展契机。同时，一个新区域的建设和发展在政府的支持下，为房地产发展提供了更优惠的政策、更好的区位、更科学规划，提升了房地产商业价值，会吸引房地产企业不断扩大规模，进而进入新的产业、新的工业园区和新的区域经济中心，实施房地产项目开发，更进一步促进了本区域的规划更加科学，更科学的整体功能定位、更合理的空间布局，都有利于房地产市场健康有序发展，进一步优化了房地产开发区域格局。

（二）房地产市场对新型城镇化的推动作用

房地产开发是一个区域中城镇化发展和建设的重要组成部分，不仅支持了城镇化发展建设，也贡献了一个区域的财政。房地产市场的发展积极支撑了从农村到城市的居民，城镇吸收了农村剩余劳动力，容纳了新增的人口，为城镇居民提供了生产、生活、消费的场所，人口带来的消费、建设等积极带动了城镇化的发展和升级，推进了城镇化进程。一是在新型城镇化过程中，房地产市场发展容纳了新增城镇人口。在新型城镇化进程中，大量的农村人口或农村剩余劳动力涌入城镇，增加了城镇承载能力，也对城镇承载力提出了更高要求。在城镇区域面积保持稳定前提下，区域面积一定程度进行了扩张，容纳更多人居住，给房地产市场的发展提出了新的要求。在区域面积保持一定情况下，需要提升建筑质量如用高层建筑取代低层建筑，容纳更多城镇新增人口。同时，政府积极推进保障性安居工程，从以人为本的角度容纳更多新增城镇人口，不仅推动了城镇化人口数量增加，也推动了城镇化质量提升。二是在新型城镇化过程中，房地产市场消化了剩余劳动力，在城镇化推进过程中，农村剩余劳动力向城镇流动，离开了长久赖以生存的土地，涌入城镇谋生，开始全新的生活。房地产市场作为多行业的一个媒介，延展了产业链上下游，也为农村剩余劳动力提供了就业机会，保证了社会稳定发展。三是在新型城镇化过程中，房地产市场推动了城市发展升级，房地产市场发展不仅是从数量上也从质量上解决了新型城镇面积，新型城镇化发展问题，对房地产建筑提出了更高质量的要求，涌现出了高品质的住宅、商业地产、旅游地，提升了城市品位，促使城镇化发展逐渐转型升级为大型都市。

城镇化与房地产市场供需实证分析

在国内外相关文献基础上，本文研究借鉴许远明（2013）、刘炫妤（2013）等文献，以31 个省市为视角，以2001-2014年为时间样本，利用 stata11.0软件分析，以城镇化作为主要解释变量，用城镇人口占比表示（cr），同时考虑住房价格（lnpr）、居民收入（lnin）以及经济增长水平（lny）因素，设立和构建门槛面板数据模型（PTR）。

yit=α+βxit+δxit{γ}+εit （1）

其中，变量下标i为个体，t为时间（1≤t≤T），αi为第i个个体的个体固定效应，yit为被解释变量，xit为解释变量。

假定城镇化率影响房地产市场需求的单一门限值面板模型：

lnsqit=βcritdit{γ}+βcrit+θ1lnprit+θ2lninit+θ3lnyit+εit （2）

首先，对面板数据单位根进行检验，如表1所示，cr、lnsq、lnpr、lnin和lny均为非平稳序列，dcr、dlnsq、dlnpr、dlnin和dlny为平稳序列。然后，再对面板数据协整实行检验，检验lnsq与cr、lnpr、lnin、lny之间是否存在长期均衡稳定关系，结果表明房地产市场需求与城镇化、住房价格等之间存在长期均衡稳定的关系。

在上述分析基础上，将各变量数据代入式（2）中，利用Bootstrap自助抽样法计算 P 值，实行异方差稳健回归，各省域数据分为东、中、西部统计后，再分别进行回归计算，如表2 所示。从上述分析可以看出，我国的城镇化发展对房地产市场需求具有积极影响，中西部地区城镇化增长由于潜力巨大，未来对房地产市场需求巨大，与许远明（2013）研究结果大体一致。

结论与对策

（一） 结论

从上述表1和表2的实证分析结果可以知道，基于地区的差异性，城镇化对房地产市场需求具有差异性，全国、东部、中部、西部城镇化的弹性系数不同。从全国视角看，城镇化对房地产市场需求具有积极推动作用。从东、中、西地区视角看，西部地区城镇化对房地产市场需求具有积极促进作用，东部地区城镇化对房地产需求和促进作用较小，中部地区位于两者之间。进一步分析可知，经济增长水平作为一个门槛变量，基于经济增长的差异性，不同区域的城镇化对房地产市场需求的影响不同，具有一定的门槛效应，全国、东中西部的住房价格与房地长市场需求呈现出一定的负相关关系，而居民收入对房地产市场需求影响不大。也充分说明经济增长水平与房地产市场需求关系密切，进一步表明经济增长发展水平的提升对房地产市场需求具有积极的正向作用。

（二）对策

结合上述分析，未来我国政府及各区域政府应从以下方面着手，以更好地推进以人为本的城镇化，更合理地提升房地产市场发展水平。

第一，在城镇化推进的过程中，未来中西部地区前景发展广阔，房地产市场需求对中西部地区需求较多。当前，我国正在积极进行经济转型升级、推进“一带一路”发展战略，在国家大战略发展实施过程中，要积极利用产业转移机遇，积极促使东部地区的经济发展战略和资源发展布局通过产业转移到中西部地区，积极提升中西部地区经济发展的质量，践行以人为本城镇化的发展，不仅有利于创造大量的就业，提高大量农民素质。对于中西部地区政府，应积极根据房地产市场需求发展趋势，合理规划城镇发展空间，节约利用土地，在原有基础上扩大城镇区域面积，合理增加城镇化对住房的需求量。同时，政府应积极发展城镇基础设施，注重建设生态环境，营造和谐居住环境，合理预计新增城镇人口的住房需求，提高城镇化中房地产市场品质，营造健康可持续的房地产市场。

第二，合理规划房地产市场产品结构。在推进新型城镇化过程中，各地政府需要结合本地区发展，积极展开房地产市场调查行动，以国家发展大战略为引导，依据本地区的土地总体规划、城市总体规划、产业发展规划、新型城镇化战略，结合“十三五”发展规划，分阶段、分类型、分地域地指导各地区房地产开发市场发展。同时，政府应结合供给侧结构性改革，合理供应土地资源，提高有效供给的质量，政府提高土地有效利用，合理地供应土地面积，指导房地产健康发展，以稳定房价，推进房地产市场健康发展，推进新型城镇化与房地产市场互利共赢。

第三，合理协调与保障性住房关系。在改革进入深水区时期，政府应界定职能范围，合理引导房地产市场发展，合理理清房地产市场与保障性住房的职责范围，对中高层收入者、中等收入阶层、低收入者的不同收入者通过出台相关政策界定不同职责，同时也借鉴国外和国内一些房地产市场发展经验，以多样化、多层次、多渠道的方式合理增加保障性住房的有效供给，合理降低房地产发展成本，消除大量的存量房，以节约城市土地效用，积极促进房地产市场良性循环发展。

第四，积极推进多业态发展。当前，“互联网+”等新业态出现，在城镇化发展过程中，不仅要推进以人为本的城镇化，也要积极推进生态城镇化。因而，政府需要在城镇化发展中探索新的领域，积极发展多业态产业，延长产业链。结合房地产发展，政府应积极发展养老产业、大健康产业等。政府可推进两个方面发展：一是发展养老地产，可为地产市场开启新的发展领域，政府需要明确界定养老地产的功能，明晰不同养老地产的建设标准，根据不同层次和要求，建立完整的养老产业体系，政府應制定公益性的养老地产政策，在养老规划、土地、税收、融资政策等方面给予大力的支持力度等。同时，政府应积极提高农村人口转移积极性。二是发展大健康产业，在发展房地产市场同时，结合房地产规划布局，发展设计房产小区的健康、养生、美容、教育等一系列相关产业，延长产业链条，不仅优化房地产布局，也增加了就业，推进了城镇化发展质量，实现两者共赢。

参考文献：

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2.范方志，李海海.城市化进程中的土地财政与房地产价格—基于马克思地租理论的分析[J].云南财经大学学报，2011（6）

3.尹伯成，黄海天.新型城镇化背景下房地产业的发展与调控[J].学习与探索，2013（4）

4.王利蕊.中国房地产投资对国民经济包容性增长的实证研究[J].经济问题，2013（8）

5.安辉.我国房地产价格影响因素的实证分析—兼论当前房地产调控政策[J].财经科学，2013（3）

6.曾江辉.中国城镇化水平与房地产价格的因果关系分析[J].经济研究，2010（6）

7.余杰，黄小平.新型城镇化与房地产业互动协调发展对策探讨[J].商业时代，2014（29）

8.李念秋，黄俐波.新型城镇化与房地产业协同发展研究—以江西省为例[J].商业经济研究，2015（27）