两会传递10大房地产变化信号

刘光宇

今年的房地产市场处在一个关键时期，它将向何处去？中国经济对房地产的依赖程度会有多大？

每年的两会大家都是万分期待，其冲，不乏国家对于房地产市场的态度和导向。今年的房地产市场处在一个关键时期，是调控后首次面临着经济压力和高库存压力双重压力下的抉择，房地产今后将向何处去？中国经济对房地产的依赖程度会有多大？

解读2016年两会，看看国家对房地产又会释放出哪些信号呢？无论是开发商还是购房者都应该看看。

1、一刀切的行政调控退出历史舞台。

政府工作报告提出“因城施策，不会出现干城政策一刀全部斩无赦的盛况”。目前的市场与以往不同，过去普遍上涨的日子一去不复返，一线城市与三四线城市之间严重分化，一线城市各区域之间也出现分化，甚至房企之间也有分化。曾几何时，房地产宏观调控在最初起到过积极作用，笔者也从来不否认宏观调控的客观必要性，但是过分干预市场反而会造成不利的局面。新一届政府自上台以来，虽然坚持调控的大环境不动，但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策，这一点在2016年会体现得更加明显。

笔者判断，针对一线城市房价上涨过快的现象一定会出台相应的治理措施。房价大涨的问题已经引起官方的注意，3月9日，央行副行长潘功胜在政协小组会讨论时表示，要采取措施解决目前一线城市住房上涨的问题。

2、去库存将贯穿2016年成为目标和任务。

2016年中央经济工作会议把去库存作为重要任务之一，去库存不仅成为地方政府一个重要问题，同时也是多数开发商的难题之一。去库存，是今年房地产的重头戏。本次《政府工作报告》再次着墨“去库存”，并首次提出“因城施策化解库存”。但是两会上还告诉我们，去库存这件事不仅除了我们常规理解的三、四线城市库存，还包括商办地产去库存。

3、一线城市限购政策短期内不会退出且会更加收紧。

在全国楼市去库存化的大趋势下，京沪深房价的飙涨异军突起。两会期间，高层对一线城市房价喊话值得关注。3月5日，住建部部长陈政高表示，一线城市仍然会严格执行楼市限购政策，2016年不会取消，甚至部分一线城市比如深圳有可能会提高限购政策执行门槛。限购政策，在笔者看来，这是一个权宜之计，应该随着市场的变化而调整。今年一线城市出现房价猛涨，所以不可能会取消限购。

4、国家鼓励改善型住房需求。

3月5日上午，国务院总理李克强作2016年《政府工作报告》，除了支持刚性和改善性住房需求之外，还有“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策”的表述，这意味着，除了今年年初已经推出的降首付、降契税等房地产利好政策外，一线以外的城市，在税收、信贷政策上仍然存在调整空间。笔者发现，报告中提及的合理消费，意味深长，这应该算是一个鼓励改善性需求的积极信号。

5、一线城市供给侧改革酝酿大招。

供给侧改革说起来容易做起来难，但在今年将被提上日程。在涨幅最大的深圳，房价已经引发当地政府高度重视，近期该市相关部门从土地供给侧酝酿改革，大深圳全新规划呼之欲出。知情人士透露，相关部门已经拟定了“十大专项行动方案”，将在各区各部门征求意见之后强力推进，进一步释放土地空间；在上海，地方政府早已着手土地供应与中小户型供应改革；北京则在1月份公布的《2015年北京市政府重点工作情况汇编》也指出，优化住房供应体系，继续坚持限购不动摇，坚持鼓励自住型改善型住房等政策。

6、加杠杆可以但不能过度吹嘘。

现在普遍存在一种声音，为了去库存，加大杠杆力度，让更多的人进入买房资格圈子里。然而，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。他指出，要更加注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。

7、过度依赖土地财政或终结于财税制度的完善。

报告中指出：“合理确定增值税中央和地方分享比例。把适合作为地方收入的税种下划给地方，在税政管理权限方面给地方适当放权。”而一旦完善财税制度，地方政府的利益将有所保障。如果现行的土地批租制度退出历史舞台，对于地方政府而言，土地将成为长期而稳定的财政收入来源。如果地方政府不再过多为“土地出让金”张罗，而是将注意力转到其他生产上，那么那一层剪不断理还乱的暖昧关系将彻底终结了。

8、中国房地产黄金时代正式宣告结束。

国务院总理李克强向大会作政府工作报告时提到，今年GDP目标增长6.5-7%。当前我国发展正处于这样一个关键时期，必须培育壮大新动能，加快发展新经济。曾经作为国民经济支柱地位的房地产，对中国经济起到不可磨灭的贡献。但是今非昔比，房地产已经告别黄金时代，而这次GDP增速预期破7也标志性地宣告房地产黄金时代结束。

笔者认为，虽然目前房地产市场有回稳态势，但已经不能改变房地产大环境的衰退。即使有各种利好政策出台，但总体上改变不了中国楼市去库存基本现状。

9、棚改补偿倾向重货币，利于去库存。

李克强总理谈“十三五”时期主要目标任务和重大举措时，将“完善住房保障体系，城镇棚户区住房改造2000万套”纳入工作范围。虽然中央提出今年的棚户区改造数量上与去年相差不大，但是在棚改补偿思路上发生了转变，以前是回迁房补给拆迁户，以后可能要增加货币补偿比例，这样拆迁户可以拿着钱去买商品房消化库存，开发商可以少建房子而改善绿化、商业等配套设施，一举两得。

10、房贷利息抵扣個税鼓励买房。

3月7日，财政部部长楼继伟就“财政工作和财税改革”的相关问题回答中外记者的提问。楼继伟表示，综合与分类相结合的个人所得税改革方案已经提交国务院，今年将把个税方案提交全国人大审议。楼继伟透露了个税方案改革方向，其中简单提高个税起征点不是改革方向，但分类税目中会增加一些扣除，包括首套住宅的按揭贷款利息抵税等。

可以说这是一举多得，既减轻了为中产减负，又能刺激购房需求，从而拉动经济增长，这也应该是习近平总书记所提消化库存的重要方向之一。