如何解决房价高企的问题

张兴军

当务之急，决策层需要了解当下房产供需的深层次矛盾并解决之，洞窥房价高企的关键因素以应对之。而不只是简单地卡住供给和需求的通道，来强行让价格维持稳定。

抑制炒房正呈现出前所未有的强度。自本轮金融危机至今，几乎所有的调控政策正以叠加的方式，来共同抑制房价的过快上涨。从提高首付比例到对二套房认定标准的修改，从商住房买卖的从严到平房也纳入限购，调控政策的出台从来没有像当下频率这么高。用一句获得了认同的话说就是，总有一款限购政策适合你。从效果上来看，的确是立竿见影。公开的数据显示，虽然价格目前还没有太大变动，但新房和二手房的交易量下降得非常明显。

在连番的调控背景下，就不得不思考一些关键的问题：房价为什么如此之高？怪开发商？还是怪炒房客？

一线城市房价高企原因有很多种。有业内人士称招拍挂下的地王频出和居高不下的交易税费都是主要原因。楼面价在5万元的房子自然要卖6万甚至更高才会有利润，否则房企哪来的钱买地和缴纳税费。与此同时，高价地的现实也让房地产企业和购房者都有了一个心理预期，都认为面包的价格永远不会低于面粉的价格，所以趋之若鹜地涌入买（炒）房的行列。以地产龙头万科为例，3000多亿元的销售额才换来210亿元的净利润，利润率不到10%，还谈不上暴利。以万科为首的诸多房企虽然规模甚巨，但在利润率上来看，着实不高。所以，把房价之高归罪于开发商和炒房客這一点，并不科学。

部分地方政府过度依赖土地财政的问题也是造成房价居高不下的重要原因。一个本应该靠市场解决的问题，最终却成了一个掣肘。经济学规律上，房价持续暴涨是一个伪命题。而现实情况来看，地方政府、银行、房地产企业都不希望房价暴跌，这个矛盾怎么解决？我们在限购政策中看到的提高首付比例等具体措施，一部分原因也是在防止房价暴跌而导致系统的金融风险，但并没有解决根子上的问题。

在房价惊人的背景之下，还要厘清一个事实，那就是本轮房价上涨的特征是一线、二线城市的联动，三、四线城市的价格并没有太大波动。那么问题来了，为什么一二线城市是炒房客和刚需者的趋之若鹜之地，而三四线城市却被弃之如敝屣。政策、资金都聚焦一线城市，而三四线城市自然就

一个城市的不同区域以及不同地区之间的价格差异，都是不平衡的发展所致。例如，北京的天价的学区房就是因为教育资源的集中而导致的。

房地产业的发展现实反映出的也是我国当前客观存在的矛盾：在大力推进城镇化建设的同时，却无法解决均衡发展的问题。为什么人口倾向于往一线城市流动？因为那里能够提供相对好的就业机会。数据显示，2015年我国的城镇化率就已经达到了56.1%，城镇常住人口达到了7.7亿。虽然这个数据已然不低，但也要看到，农业转移人口市民化进展仍然比较缓慢，户籍人口城镇化率还比较低。我们所说的城镇化，绝不是让农村人口到城里买个房就叫城镇化了，涉及到落户、教育、医疗在内的资源的合理分配，才是城镇化的关键所在。

一轮紧锣密鼓的调控之后，的确是取得了立竿见影的效果，然后呢？要知道，这些有着“头痛医头，脚痛医脚”特征的调控办法也终有一天要退出调控舞台，到时候如果根本矛盾没有得到解决，房价暴涨的历史或将再次上演。而在房价高企狂欢中的击鼓传花者，将被市场残酷地教训。

当务之急，决策层需要了解当下房产供需的深层次矛盾并解决之，洞窥房价高企的关键因素以应对之。而不只是简单地卡住供给和需求的通道，来强行让价格维持稳定。

（本文作者系本刊副总编辑）