“以房养老”模式问题与解决对策

段逸秋

摘要：我国养老问题随着我国老龄化程度的加深而日益严重。如何使老年人老有所依、老有所养、老有所居成为当今社会保障老年人基本生活问题的重点。针对“以房养老”模式在中国发展的现状，分析该模式在中国受挫的原因，并在此基础上提出了几点可行性建议。

关键词：以房养老；住房反抵押；贷款养老模式

中图分类号：D9

文献标识码：A

1“以房养老”涵义及特点

1.1“以房养老”的涵义

“以房养老”的概念从上世纪90年代从国外引进，即反向住房抵押贷款，就是指通过抵押自有产权房屋的方式以获得收入的补充养老。其主要对象通常为拥有完全房屋产权的退休老人，实行方案是老年人把房屋抵押给开展业务的金融机构，如银行、保险公司等。金融机构会根据老年人的年龄、健康状况、房产现值等等因素，对其进行综合评估以后。以年月为单位，或者可以将房产价值以现金形式一次性支付给老人。在契约执行过程中，金融机构只有在老人去世之后才能获得房屋的产权，在此之前老人依旧保留房屋的使用权。待老人去世后，金融机构可通过市场途径将产权变现获得抵押房产完全的增值部分。

1.2“以房养老”的基本特点

“以房养老”模式具有以下几个特点：（1）首先，要求房屋产权明确。借款人在进行住房反向抵押贷款期间仍然完全拥有房屋的产权。实施的首要条件是具备房屋产权的完备性，同时借款人在抵押房屋期间也必须担负房产所有者依法纳税以及修缮房屋等基本义务。在借款人离世后其子女在归还清贷款本金和利息后可继承房产。（2）其次，贷款金额取决于多种因素。老年借款人能够获得多少抵押贷款金额因房产所有者的基本情况不同而存在较大差异，差异产生的主要原因主要取决于房产的价值、借款人年龄和当前利率水平这三个基本因素。（3）最后，贷款的领取存在多种方式。借款人可根据自己的实际情况选择领取不同方式，主要包括一次性领取方式，即借款人在完成合约后可将贷款一次性领取；信用限额方式，这种领取方法容许借款人控制贷款领取的时间和金额，并只需支付已领取部分的利息即可；三是按月领取方式，借款人可以在规定的贷款期限按月固定领取贷款金额，在其他时间不得领取；四是终身年金方式，即借款人可以按月領取一定金额抵押贷款，前提是借款人始终居住在被抵押的住房内，如果该住房被借款人出售或者借款人已不住在该住房，则应当立即停止领取贷款。

2我国目前存在的“以房养老”模式

2.1北京的“养老房屋银行模式”

北京市寿山福海国际养老服务中心与中大恒基房地产经纪有限公司在2007年10月共同推出了一款新型住房养老模式——“养老房屋银行”。老年人只要年满60岁便可以向养老服务机构提出养老需求，把房屋交付给中大恒基，其代替老人将房屋出租，以获得的租金抵扣养老院的费用，老年人可任意支配余下的租金。这种模式能够开展最重要的一条就是强调老人始终拥有房屋的产权。该模式实施的主体是保险公司，相比民营机构，保险公司具有相对强大的资金实力和抗风险能力，对老年人来说更有保障。但是这种模式由商业公司运行，商业公司都是以营利为目地的，老年人的权益得不到维护。

2.2南京的“租售换养”模式

南京的“租售换养”模式规定，凡是年满60的孤寡老人，并且在本市拥有60平方米以上产权，本着自愿原则将其房屋进行抵押，在经过公证之后可终身免费入住老年公寓直至老人去世，养老院在老人去世之后可拥有房屋的完全产权。这种模式就是“租售换养”，比较适合在城市拥有一套及以上住房且无子女继承的中低收入老年人群体。但是这种模式无法广泛推行最终失败的根本原因在于限定了产权房的面积及孤寡老人的年龄，使得能够适用于此政策的人数很少，范围过于狭窄。

2.3上海的“以房自助养老”模式

2007年6月，上海公积金管理中心提出一种新型的养老模式——“以房自助养老”模式。该模式规定，年满65岁的老人，可以将自己名下的产权房与市公积金管理中心进行交易，在交易达成之后公积金中心可向老人一次性付清房款，公积金管理中心再以符合市场价格的租金额度将房屋返租给老人。老年人可以根据的租赁期限一次性将钱付款给市公积金管理中心，在这期间产生的其他费用全部由市公积金管理中心承担。这种“售后返祖”的模式使老年人可以通过房屋价格和租金价格两者之间的差额来获得足够的养老金进行养老。但是这种形式也存在明显的弊端，因为要求房屋先过户给市公积金管理中心，所以房屋升值而产生的利润老年人无法获得，老年人的利益无法得到保障。因此，该种模式也很难推行成功。

2.4“倒按揭”模式

2007年10月，我国幸福人寿保险公司推出了“以房养老”倒按揭业务。规定年满62岁的老人，可将房屋产权抵押给保险公司，保险公司根据借款人年龄、生命期望值、房产现值以及预期值等多方面因素按月支付给老人一定金额的养老金直至老人去世。保险公司可在老人去世之后将房屋回收并拥有房屋的完全产权，保险公司可对房屋进行销售、出租处理。在此期间，保险公司每月给付老人的养老金额等于房屋的评估价格减去预期折旧和利息，再除以老人的平均预期寿命。这种倒按揭模式，属于典型的住房反向抵押贷款模式。“倒按揭”模式出现在20世纪80年代中期，最早在美国创立，在目前在发达国家很普遍。但是在我国并未发展成熟。

3“以房养老”模式在中国难以开展的原因

3.1传统养老观念的束缚

中国有着5000多年的文化传统，“养儿防老”是大部分中国老年人的思想，父母在老年的时候，由子女赡养是天经地义的事情。并且将房屋以财产的形式留给下一代也是中国传统文化的体现，几百年来都是如此。“以房养老”这种新型养老模式的出现，有悖于我国的传统思想，常常被人误解为是一种“不孝”的思想，使老年人难以接受，遭到大部分老年人的抵制。另一方面，以上所提到的几种“以房养老”模式均以老年人移居到养老院或其他地方和改变房屋产权为条件，会对老年人生活习惯和心理上造成许多的不便和负担，这对老年人来说是一项巨大的挑战，因此导致了“以房养老”模式在国内难以推行。

3.2缺少政府政策性支持

“以房养老”缺少政府政策性支持。在我国，大部分民众对“以房养老”还比较陌生，不像许多发达国家发展已经比较成熟。对于作为参与主体的老年人来说，他们对于处于房屋方面的问题相较于年轻人更加谨慎。“以房养老”是一个预期的风险相对较大的业务，老年人对金融机构的信任度很低。然而我国大部分试点城市的“以房养老”模式并没有政府机构参与其中，我国政府在整个过程当中的作用指停留在呼吁和支持方面，并未出台相应的法律法规来保障该制度更加规范和有保障的运行，这从很大的程度上打击了老年人尝试“以房养老”模式的积极性。

3.3房地产市场发展和评估存在问题

由以上介绍的各种模式可以看出，“以房养老”模式的运行是以房地产为基础的，这一点无论是在国内还是国外都是一样的。虽然较之80年代之前，我国房地产改革已经取得了很大的成就，但仍然存在许多问题，例如房地产发展存在盲目性、滞后性、不规范性和政府缺乏宏观调控等。首先，房产未来价值存在较大的不确定性，直接导致了依靠未来房产价值变现收取资金的“以房养老”模式存在巨大的风险；其次，目前我国房地产租赁市场并未发展完善，不规范的房地产市场使得老年人对评估机构、金融机构的不信任。

“以房养老”模式还涉及到了房屋价值评估，为了保证其公平性与准确性，就必须需要有专业的评估机构进行评估，在评估的过程中需要有专业的机构和人才，这正是我国目前所缺乏的。评估公司水平低下，各公司间结果参差不齐，必然会导致老人对评估结果的不信任，不利于以房养老模式的推行。

3.4金融保险市场发展不完善

“以房养老”还牵扯到金融业、保险业等多个领域，需要这些领域共同有效运作才能保证其高质量的运行。从国外成功的“以房养老”案例来分析，房屋的倒按揭抵押业务主要还是由银行、保险公司这些金融机构来负责完成的。大多数的金融机构都是以营利为目地的，而倒按揭属于随时间增加风险也成正比增加的模式，这种情况使得老年人对金融机构的信任度大打折扣。另外还存在金融机构得到这些房子以后后期的管理和维护问题。目前我国保险行业虽然有了一定程度的发展，其发展速度也是十分的迅速，但从总体上来说，我国保险业发展仍处于初级阶段，保险公司在开发产品、业务运作、风险管理等过程中仍存在许多的不足之处。“以房养老”业务更是一项比较新型的保险，在普及程度和产品设计上存在很多的问题，这在一定程度上更加制约了“以房养老”的大力推行。

4促进“以房养老”模式在我国推行的几点建议

4.1加强对“以房养老”模式的宣传力度

我国已步入老龄化社会，我国养老事业面临养老金短缺、独居老人数量庞大、机构养老供给不足等各个方面的问题。而“以房养老”模式的提出可以运用房产解决老年人的养老问题，对老人而言自己不再会成为子女的负担，子女也更加放心父母养老的保障问题。因此，加大对以房养老模式的宣传力度，普及以房养老模式的相关程序显得刻不容缓。政府在这里应该发挥其主导作用，政府可以通过举行讲座、发放宣传手册以及干告的方式對“以房养老”进行推广和宣传，逐步改变人民根深蒂固的传统“养儿防老”思想，培养人民“以房养老”的意识。

其次，由于绝大多数的老人缺乏基本的金融知识，因此对“以房养老”的产品缺乏兴趣。金融机构应该利用新型的传播手段，举办相关的金融知识讲座，利用社交媒体进行“以房养老”的宣传，提高老年人基本金融知识。使老年人能够充分了解“以房养老”方式的优势和不足之处，使其充分结合自身实际选择适当的“以房养老”方式。

4.2政府颁布相关法律法规，加大扶持力度

一项新兴的制度要想在短时间内被群众所接受，离不开国家政府的大力支持，需要充分发挥政府在政策推行和承担风险方面的作用。“以房养老”政策之所以在国外发展的比较成功，离不开其规范的法律法规的制定。我国政府为了完善“以房养老”政策体系，应该及时出台更具体、可操作性更强的法律法规，以更好地维护老年人和参与相关金融机构的合法权益。以房屋产权问题为例，2007年，我国修订的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间70年届满的可自动续期”，这“以房养老”的政策的推行无疑是有利的，政策的出台在一定程度上打消了人们对于未来土地使用年限到期之后的顾虑。但是此项规定并没有明确表明有偿自动续期所要缴纳的费用相关的问题。根据其他国家的经验，“以房养老”政策的实施还需要充分依靠政府和市场相互间的配合，发挥市场在资源配置中的决定性作用。政府应给予金融机构和保险公司相应地的奖励措施，鼓励其推出更多更好的适合老年人的金融产品，供老年人自主选择；同时还应对中介服务进行规范整合，来完善租赁市场，使老年人在出租房屋时受到更加人性化、定制化的服务。只有相关法律法规出台，才能使老百姓感到安心，以房养老制度才能够得到大力的推干和普及。

4.3规范和发展房地产市场、金融保险行业

当前我国房地产市场价格不稳定，呈现不断上涨的趋势。像上海、北京等地高额的房价使得普通老百姓难以接受。然而导致这种现象的主要原因是中国房地产市场的投资过热。对于这样的现象，国家政府如何采取相应的措施？如何来规范房地产市场的发展？这些问题是目前迫切需要解决的。例如，对拥有两套及以上房产的人国家可以实行购房累进税，购买的房产越多所需缴纳的房产税越高，从而起到抑制投资过热作用；其次，规范房地产评估程序，为使业务办理程序更加方便快捷，应对房地产评估程序实行统一的管理并制定统一的评估和收费标准；最后，要增强对评估机构评估职员的教育培训工作，提高评估人员专业素质和服务能力，培养出一批优秀的评估人员。

“以房养老”产品设计对银行、保险公司来说为何如此困难？这不仅仅是因为“以房养老”模式实施过程中存在着复杂性以及多变性，更多的是因为其面临着如利率、平均人口预期寿命、房产价值折损等各种各样的风险。因此我们可以采取以下的方式保障金融行业、保险公司推广“以房养老”产品：首先，采取浮动利率以确定住房反向抵押贷款的给付金。这便可以凭借前段时间的利率水平、通货膨胀率等因素来确定下期的给付金额。既可以保证养老金额的准确，又能降低保险公司的风险；其次，根据投保人的预期寿命确定最高给付金额，对超过最高给付期限的部分可采取收取附加保费的方式分散金融机构的风险；最后，对老人收取过户后的反租房屋的附加险，使老人加强对房屋的维护和修缮，加强老人的责任意识，以免保险公司的给付金受到损失。

4.4推出合理的、多层次的“以房养老”产品，加大试点工作

不同的群体由于在年龄、健康状况、经济条件等等各个方面存在着明显的差异，因此而导致的对“以房养老”的需求不同。所以，应当针对不同的群体设计不同的“以房养老”产品以满足其需求显得至关重要。其次，由于我国目前实施“以房养老”政策的条件还不够成熟，在短期内还无法实现在全国范围内大范围的推广。因此，目前可将“以房养老”政策在小范围内，在满足基本条件的地方进行试点，随后进行逐步推广，以此作为我国养老保障体系的补充和丰富。可将拥有多处住房产权的失独家庭、孤寡老人这类“以房养老”的需求群体作为切入点展开试点工作。

5结语

面对我国“未富先老”的社会形势，我国现存的社会养老保障体系存在着各种各样的问题。“以房养老”模式作为一种新型的养老形式，不但能够缓解我国家庭养老面对的的庞大压力，也可以作为当前解决我国老龄化问题的较好选择，推行“以房养老”对于整个国家来说一定程度上缓解了社会保障体系养老的压力。虽然在其推广和试点过程中遇到了各种问题与困难，但是却也已具备了其现实可行的各方面条件，这需要我国政府和相关的经营管理机构、金融保险机构以及老百姓共同努力，协调配合，学习国外成功的经验，不断总结改进，使之成为契合我国国情的“以房养老”模式。

参考文献

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