刍议围墙里的物业管理模式——从“物业阻碍执行，被罚30万元”谈起

文/宋安成

刍议围墙里的物业管理模式
——从“物业阻碍执行，被罚30万元”谈起

文/宋安成

2017年2月7日，苏州工业园区法院在当地玲珑湾小区查扣一名“老赖”的汽车时，遭到负责小区物业管理的万科物业工作人员阻拦。物业管理人员质疑法院工作人员出示的法律文书的完整性。当日下午，园区法院以阻碍执法向万科物业开出人民币30万元的行政处罚通知书。随后，该事件在网络上引发热议。此事引起了物业管理界和法律界的极大关注，作为一名专业从事物业管理法律服务的律师，笔者亦欲从中国特有的围墙里的物业管理模式入手来展开分析。

1981年3月，中国第一个实行市场化物业管理的小区——东湖丽苑，开启了全球独特的围墙里的物业管理模式。而在此之前，深圳和其他城市相同，兴建的住宅区是按照房产归属进行管理的，住宅区环境卫生由环卫部门和居委会管理，绿化由园林处进行管理。“围墙内物管”建基于我国住宅物业大部分是围合式小区这一特征。这一独特的小区模式使我国物业管理具有其特殊性，反映在物业服务法律关系上，大大增加了我国物业管理法律关系的复杂性。

围合式小区的特征要求围墙里所有的事宜由一个主体来管理，而本案中的万科物业就是玲珑湾小区的管理主体，作为物业公司“受人之托，忠人之事”，才出现了本案中拒不配合执行的现象。从法律人的角度看，万科物业之举可能不妥，甚至违法，但是从一般物业从业人员角度考虑，着实情有可原。

从围墙里的物业管理角度出发，小区被围起，内外即被分隔，围墙里的小区造就了中国特有的物业管理模式，将物业管理称为一个行业（其他国家很少称物业管理为一个行业）当之无愧。物业服务企业承担了小区所有的治安、保洁等一系列服务，所以业主的物业费也随着服务成本的增加而增加。尽管物业费不断提高，但物业管理服务的内容之多，仍远远超出物业服务企业所能承受的范围，物业管理依然问题重重，使业主与物业服务企业长期处于相互苛责的状态。

相较境外的物业管理，中国物业管理配置如此奢华却问题不断。在法国，一些住宅楼都不提供保洁服务。科瑞物业在韩国管理16万平方米的小区，只有一位保安人员。香港的老住宅大楼，都不配备保安人员。笔者曾经在美国的一个类封闭住宅小区（主要用于租赁）逗留半日，没有发现一位保安员和保洁员。而在国内，一个小区动辄几十位保安保洁人员，24小时巡逻站岗。再破旧的小区，也有一两位门岗巡逻人员。中国物业管理真是了得。

规模大、住户多，围合式的中国住宅成就了中国特有的物业管理模式，也使物业管理陷入复杂的问题泥潭。2016年2月21日，国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》帮助物业服务企业找到了解除这些问题的办法。如果小区拆除围墙，小区的道路、绿化资源将成为社会资源，完全可以实现成本降低、资源共享。至于土地的使用权和所谓的小区优质配套，业主往往只看到享受的权利，而忽视了其巨大的维护成本。围起来的安全更像是“国王的新衣”。对于围墙里的中国物业管理模式，思考至此或许并不成熟，但30万元的法院处罚，希望能够引发更多关于物业管理模式的思考。

（作者单位：北京盈科律师事务所上海分所）