美国输电线路及变电站对周边房价的影响

美国输电线路及变电站对周边房价的影响

近期，美国研究人员Ted Tato、Mark Glick、Troy A. Lunt在考察了2001年至2014年间犹他州盐湖县大部分独栋住宅（约125000个成交案例）的销售情况后，利用450项房屋特征指标，进行了各类输电线路和变电站对房价所产生影响的研究。研究结果表明：首先，输电线路及变电站的设置对房价的影响是负面的，影响会随距离的增大而减小；其次，输电线路对邻近房价所产生的负面影响因线路的类型而异；其三，输电线路和变电站对周边房价的影响并非都是负面的，会因地而异。

一、美国输电线路及变电站的相关技术指标

发电站是发电过程的起点，以发电机为载体，通常以22千伏以下的电压为输出电压，将电输送至使用区域。远距离送电时，为减少电能的损失，必须把电压升至较高等级。在美国，输电线路的电压最高为765千伏，一般称220千伏以上的输电线路为超高压线路。犹他州输电线路的最高电压为500千伏，但盐湖县无此电压等级的线路，最高电压为345千伏，该研究也仅考虑345千伏以下的输电线路对房价的影响。

发电站利用发电变压器升高输电电压的等级。超高压线路将大量的电能从发电站输送到城市中心附近的变电站，再送至千家万户。在美国，家庭用电的电压仅为120伏。因此，变电站内的变压器需将电压降至46千伏至138千伏之间，然后再由输电线路将电能输送到各地区的配电变电所。配电变电所将电压降低至2千伏至35千伏之间，然后由一次配电线路将电能送至用户所在地附近的配电变压器，配电变压器再将电压降至用电电压，由二次配电线路接至用户入户线。这种由发电厂、变电站以及输配电线路组成的整体称为电网。笔者在此重点考察345千伏、138千伏、46千伏输变电线路和变电站与房产处在不同距离情况下对房价产生的影响。

二、模型建立与计算

（一）数据来源

在研究中主要利用三类数据：其一，输电线路和变电站区位数据。犹他州输电线路的区位数据来自犹他州地理调查局。区位数据不仅标示出犹他州所有输电线路的具体位置，同时还标明了输电线路的类型和犹他州各个变电站的位置，包含约165000个坐标点。其二，房地产交易价格数据和区位数据。盐湖县的房地产市场交易实例和房屋特征数据来自多重上市服务系统和评税人员的计算机辅助批量评估数据库。这些数据提供了房屋与街区特征变量，并备注了无法具体归类但会对房屋价值产生影响的其他特征信息，同时通过地理编码数据提供的每栋住宅的经纬度位置，可以计算房屋与输变电线路和变电站之间的距离。其三，宏观数据。盐湖县的月度经济变量（失业率、新屋开工率等）数据来自美国人口调查局。

（二）变量类型

1.变量及内容

HC（房屋特征），为虚拟变量。

LOC（位置虚拟变量），根据邮编来标识。

TL（距离虚拟变量），表示某一输电线路或变电站的邻近度半径。

EC（经济因素），包括失业率和新屋开工率。

YQ（虚拟变量），表示年份与季度，用以涵盖经济因素中未涉及的其他影响。

2.距离变量的含义

针对各种输电线路和变电站与房屋的距离这一关键变量，研究用虚拟变量来表示房屋是否处于各类输电线路的某一特定径向距离范围内。具体而言，即根据距离将房屋进行分组， 例如：50米及以下一组，50-100米一组，100-150米一组。假设某房屋距离354千伏的输电线路33米，距离138千伏的输电线路77米，则在345千伏输电线路“100米及以下”的类别中标记1，并在138千伏输电线路“50-100米”的类别中标记1，而所有其他类别中都是0。距离变量的定义参见表1前3列。

（三）模型内容及计算

研究用特征价格法结合回归模型进行分析，房价回归模型函数考虑了房屋特征、日期标示符、位置因素、经济状况和输电线路与房屋距离等因素。具体的回归方程如下：

表1 输变电线路及变电站影响效应值的计算结果

本研究与其他研究的不同之处在于：第一，考虑了季度时间作为虚拟变量的影响，并以2001年第一季度为基准；第二，已将房价进行修正，主要包括对卖方给予优惠折让、家电、热水浴池、运动场地等可能影响房价因素的修正；第三，特征分析中，对卧室、浴室等计数变量加以处理，这类变量一般以自然对数的形式出现在特征模型中，为便于研究，将卧室、浴室的数值设置为二进制（虚拟）变量，土地面积、建筑面积等准连续变量使用自然对数的形式。

根据房价和输电线路以及变电站的情况，可以计算后两者对房价影响的效应值。

三、结论

（一）345千伏输电线路对房价的影响不显著

研究发现，人们一般觉得输电线路电压越大对房价产生的负面影响也越大，然而研究结果显示并非如此。调查表明，毗邻345千伏线路附近的房屋会拥有空间更开阔的优势，且线路走廊上不能再建其他建筑物，具有更广阔的视野和较低的密度，这些因素可能导致此类房屋较其他房屋具有一定的优势。

（二）138千伏的输电线路对周边房价呈现显著的负面影响

在研究中，周边50米以内的效应值为-5.10%，随着距离的增加，其绝对值逐渐减小。在50-100米距离段，效应值为-2.91%，200-300米距离段的效应值为-1.85%，300-400米距离段的效应值为-1.11%。这说明距离138千伏输电线路越远，周边房价受到的影响越小。

（三）46千伏输电线路对周边房价产生影响的距离段拐点在50-100米距离段

通过对研究数据的计算，我们发现50米以内的效应值为-0.49%， 50-100米距离段内的效应值为-2.53%，100–200米和200-300米距离段的效应值分别为-0.94% 和0.19%。造成这种结果的原因可能是：输电线路在50-100米距离段，对房屋周围景观的影响较大，而景观，尤其是山景，又是影响盐湖县房价的重要因素，故而会出现50-100米距离段输电线路效应值为-2.53%的情况。

（四）变电站对周边房价存在负面影响

研究表明，50米以内效应值为-2.92%，50-100米距离段效应值为-0.38%，即距离变电站越近，房价越不稳定，且房价和变电站的存在呈负相关关系。

（翻译整理：张琳）