三线城市中小型房地产企业的发展战略

文/浙江省社科院经济研究所

三线城市中小型房地产企业的发展战略

文/浙江省社科院经济研究所

三线城市,是指除北京、上海等一线城市以及沈阳、长春、哈尔滨等二线城市以外的城市，比如抚顺、鞍山等非省会城市和县级城市。以我国房地产业的发展形势分析，三线城市中小型房地产企业发挥了重要作用，不仅吸收了大量的劳动力，缓解了我国的就业压力，维护了社会的稳定，促进了地区的经济发展与社会进步，而且为我国实现小康社会的发展目标作出重要的贡献。

从中国发展的全局以及房地产企业的集中分布情况来看，三线城市拥有众多企业，尤其是房地产企业。对这些企业而言，更低的企业发展成本、政策优势、广阔的市场空间是企业发展的保障，但是技术的相对落后、信息渠道的不畅、人才的缺乏等不足会制约其发展。促进三线城市中小型房地产企业的发展具有十分重要的现实意义。

一、我国三线城市中小型房地产企业发展的现状

（一）企业管理以家族式管理为主

我国三线城市中小型房地产企业的管理主要以家族式管理为主。这种管理方式在企业的发展初期有利于凝聚人心、形成合力、促进企业成长。但是，随着企业的进一步发展，家族式管理的弊端就严重地暴露出来。首先，这种管理模式导致企业无法建立起有效的管理方针与规定，即便是建立起管理规约，也无法有效执行，导致其难以提升管理的效率与质量。其次，这种管理模式无法使企业员工的整体素质进行全面的提升，更无法使企业员工的行为得到严格的约束，管理难度很大。最后，家族式的管理容易导致中小型房地产企业的发展失去公平性与科学性，无法确保公司资源得到最大程度的发挥。

（二）资本结构单一、负债比例高

资本结构单一，负债比例高是我国三线城市中小型房地产企业发展的一个重要现状。就融资而言，我国三线城市中小型房地产企业主要依靠银行贷款，并且普遍呈现出高负债的特点。随着近几年房地产市场的低迷，众多中小型房地产企业普遍采用利用新债还旧债的方式来维持公司的发展，最终陷入严重的企业资本恶性循环中。

（三）企业规模小，发展能力弱

我国三线城市中小型房地产企业的另一个重要现状是企业规模小、发展能力弱。这种特点与房地产开发周期长、资本投入巨大的特点形成了严重的矛盾，导致中小型房地产企业无法进行有效的长期资本运作和投入。除此之外，三线城市中小型房地产企业无法进行有效的上市融资，不能发行企业债券，更不能像一线城市房企那样利用信托以及基金的资本进行有效的融资，因此难以获得大型的房地产开发项目，无法推动企业健康、快速发展。

二、我国三线城市中小型房地产企业未来发展的战略

（一）差异化发展战略

差异化发展战略指的是房地产企业通过充分的市场调查，提供差异化的服务或者差异化的产品，以此促进企业的未来发展。首先，进行市场的差异化发展。三线城市中小型房地产企业通过有效的市场调查，找出市场发展的盲点与空白，进行企业业务的充分转移，在可开发的市场与领域中全面地开拓市场空间，扩大影响力，拓展业务覆盖范围，从而树立企业的良好形象与品牌，推动其全面发展，比如推出中低价的商品房、经济适用房等。其次，进行产品的差异化发展。通过发展项目科学定位，对房地产项目的地理位置、自然环境、人文环境进行充分的发掘，形成良好的宣传主题，提升项目的质量和品质，进行优质的广告宣传，扩大企业的市场影响力，树立企业优质的服务定位与产品定位，展现出特殊的企业文化与风格，全心全意为广大消费者服务。最后，进行市场营销的差异化发展。在当代的市场竞争中，我国三线城市中小型房地产企业要想生存与发展，就需要进行充分的市场营销，展现出特殊的营销艺术。比如网络市场营销的充分运用，有利于扩大企业的知名度与影响力。

（二）多元化发展战略

所谓多元化发展战略，指的是企业进行发展经营项目的扩展，实现公司规模的扩展。就市场行情与未来发展而言，我国三线城市中小型房地产企业的多元化发展主要有两种选择。第一，发展与房地产开发直接相关的物业管理。房地产企业介入物业管理，一方面有利于房地产企业降低投资的风险，实现有效的盈利和平稳发展，另一方面有利于使自己开发的项目得到优质的管理，并可进行具有统一性、连续性的服务；同时，优质的物业管理水平也有利于促进房地产企业市场营销工作的有效开展，提高企业房地产开发的效率。第二，发展与房地产行业有关的经济型连锁酒店。经济型连锁酒店的经营与管理有利于房地产企业进行投资成本的合理控制，充分发挥房地产企业的优势，促进酒店的有效管理与发展，使企业尽快得到投资回报，从而有效解决中小型房地产企业发展经营单一的问题。

（三）联盟化发展战略

联盟化发展战略指的是我国三线城市中小型房地产企业进行有效的联合。从类型上看，主要有松散型联盟和紧密型联盟两种。松散型联盟指的是企业彼此之间进行有效的分工与协作，共同进行某一个项目或几个项目的长期合作，从而提升市场竞争力，形成有力影响。紧密型联盟指的是企业彼此之间进行深入合作，进行充分的资金、技术、市场营销的往来与合作，从而提升企业的能力。除此之外，我国三线城市中小型房地产企业还可以通过股份制重组、合并等方式组成大的企业集团，提升整体实力与竞争力，以在激烈的市场竞争中生存，进而得到更好的发展。