浅谈房地产项目开发成本控制的要点

文/卢显奎

浅谈房地产项目开发成本控制的要点

文/卢显奎

随着房地产市场黄金十年的结束，房地产开发企业间的竞争日趋激烈，利润水平也逐渐回归，房地产开发已经步入微利的“白银时代”。在房地产行业高速发展的时期，由于房价的不断上涨，开发企业对于成本的变化并不敏感，而随着房地产市场的调控与竞争的加剧，许多开发企业在进行产品竞争的同时，也开始了价格竞争，希望通过以价换量来实现快速周转的目的。在这种情况下，开发成本的控制，就成为企业在市场竞争中获胜的关键。

一、房地产项目开发成本的构成

房地产项目开发成本一般是指从项目投资决策开始，到获取土地、开发建设以及销售的全过程中所花费的全部费用，包括土地费用、前期工程费用、建设成本、管理费、不可预见费、建设期利息等。

（一）土地费用，是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前获取的建设用地一般分为生地和熟地。生地费用包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿费、安置拆迁房费用和契税等。熟地费用一般包括土地出让金和契税。

（二）前期工程费用，主要包括开发项目的前期可行性评估、项目规划、设计、水文地质勘察、监理、招标、各类检测、造价咨询、审图、环评、测绘、临水临电临时道路建设、工程保险等费用以及各种政府性收费等。

（三）房屋建造费，主要包括建安工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。

1.建安工程费，是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及安装、其他设备及安装等）和室内装饰费等。

2.公共配套设施费，是指项目红线范围外的公共配套设施发生的费用支出。

3.基础设施建设费，是指项目要求的各种管线、道路工程的建设费用，其中包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。

（四）管理费，是指与项目建设相关的部门人员管理和组织建设活动而发生的各种费用，包括工程人员的办公费、业务招待费、汽油费、差旅费、通讯费、人员工资、社保、培训费、会务费以及其他费用。

（五）不可预见费，不可预见费是根据项目的复杂程度和各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%-7%进行估算的费用。

（六）建设期利息，是指项目建设期间开发企业为筹集建设资金而发生的各项费用，主要是借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费，以及企业筹资发生的其他财务费用等。

二、房地产项目开发成本控制的原则

（一）全面性原则

全面性原则指，既包括全过程成本控制，也包括全体员工参与成本控制。这样才能充分调动全体职工成本控制的积极性，使所有员工在各个环节都积极地实施成本控制。

（二）目标管理原则

成本控制是目标管理的一项重要内容，在项目的立项、设计、施工等各个阶段都会设置明确的目标、任务和措施，以逐步分解的形式，落实到各个部门和具体员工。

（三）因地制宜原则

因地制宜原则是指成本控制系统必须进行个性化设计，适合特定企业、部门、岗位和成本项目的实际情况，不可照搬别人的做法。开发过程中的设计、开发、工程等成本的形成过程是不同的，其控制标准和实行方法也应有所区别。

（四）权责利相结合的原则

成本控制要真正发挥作用，必须严格按照经济责任的要求，贯彻权责利相结合的原则。对控制的结果实行考核，按照考核结果进行奖惩。

（五）领导推动原则

成本控制涉及全体员工，且并不是一件令人欢迎的事情，尤其对于执行部门。因此，必须要由最高领导来协调和推进。

（六）例外管理原则

在项目建设过程中，经常会出现一些非常规问题，而这些“例外”问题往往会对项目起到关键性的作用，这种问题应该个别处理。

（七）成本效益原则

成本控制并非成本越低越好，有时也应考虑增加一定成本后能对项目的整体产生多少的增量效益，即项目的边际效益。

三、房地产项目开发成本控制的措施

对于项目成本控制，我们可以借用围棋里的一个术语“金角银边草肚皮”。在项目开发成本控制中，“金角”指的是设计，设计控制了项目工程造价的70%以上，“银边”指的是投资监理、招标代理和施工监理，各占工程造价控制的10%左右，剩下的是次要的“草肚皮”了。具体在执行中的措施包括以下几个方面。

（一）成立项目成本控制小组

根据“领导推动原则”，必须成立由项目总经理挂帅的项目成本控制小组，组员为分管工程、造价、采购和财务等方面的负责人。项目总经理是项目成本控制的最终责任人。成本控制小组负责领导、协调、处理成本管理工作中的重大问题，并就相关成本管理工作进行论证与决策。

（二）投资监理全过程参与成本控制

所谓全过程参与，即从项目决策阶段开始，到结算阶段结束，各个阶段投资监理均参加成本调节和控制，协助成本控制小组对开发成本进行全过程、全方位的主动控制和动态控制，为成本控制小组的全过程投资控制提供及时的、合理的、专业性的意见，确保项目的总投资控制在一定的目标限额内。

决策阶段主要是对项目进行可行性研究，从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选。投资监理在本阶段的工作主要是协助做好投资估算，对各种投资方案提供准确的成本预估，为可行性研究提供科学合理的成本依据。

设计阶段主要是对各种设计方案的总投资进行测算，使设计过程贯彻经济、实用原则，再组织投资监理进行基础选型优化、主体结构优化（优化钢筋含量）、室外综合管线优化等，督促投资监理对设计概算进行复核，协助开发单位确定项目的控制目标。同时，还要编制详细施工图预算，并将其与概算控制目标进行核对，分析出现超出投资控制目标的原因，并提出调整建议。

招标阶段则要求投资监理对招标文件（尤其是商务标部分）进行分析，并对由招标代理公司编制的工程量清单进行复核并提出相应的意见。同时，通过复核过的工程量清单和清单参考价（应与市场价尽量吻合），对相应发包内容的造价进行测算，以便建设单位以比较合理的价格确定相应的中标单位。

施工阶段的内容较多，首先要编制施工图预算，为建设单位确定造价控制目标，编制造价控制规划、细则，制定造价控制的实施流程及措施。在施工过程中，对各施工单位、材料与设备供应商的进度款进行审核；对各施工单位上报的材料价格进行价格核定,提供市场信息，做好建设单位的造价参谋，为委托工程相关的各项设施、设备、服务的购买提供决策参考意见。协助建设单位对工程设计变更进行现场签证、复核与控制, 同时，根据确认的设计变更、现场签证，向业主提供造价控制动态分析报告，相应调整造价控制目标。

结算阶段。按图和清单全面复核工程量、定额套用、定额换算、各项取费等，并向建设单位提供相应的工程量计算书与材料询价单；坚持单价闭口不变的原则；投资监理应在建设单位指定的时间及地点与施工单位核对工程结算，严禁投资监理单位私自与施工单位进行工程结算核对；对结算中超出投资控制目标的相关费用向建设单位进行解释。

（三）招投标及总包合同的谈判控制

项目招投标与总包合同的谈判是成本控制管理工作中的重要环节，招标文件是合同法律文本的组成部分，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。

1.首先要明确以施工图招标的原则。必须以经过审图的施工图作为编制工程量清单的依据，尽量减少图纸上的错误。对于无暇细化设计的专业分项工程，如弱电、消防等，可归入专业分包，以暂定价的方式进入总包。

2.涉及地下施工的部分（尤其是基坑维护）应事先设计好方案并计算工程量，同时事先请相关权威专家进行方案初步论证。

3.明确专业分包、甲供材料的范围和方式。对于有规模效益的分项工程，如外立面、门窗框等采用分包。对于对项目品质影响较直接，同时价格较高且易发挥规模采购优势（如电梯等）的，宜统一由甲方供料，一些大宗主要机电设备（如电器设备）也应甲方自行采购。甲供材料也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损害总包单位的积极性。

4.设立招标控制价。国有资金投资的工程建设项目应实行工程量清单招标，并应编制招标控制价。设立招标控制价可以防止投标人围标、串标并借此抬高报价。但建设单位也应防止投标单位紧贴招标控制价进行投标。

5.对投标入围单位进行考察。主要针对投标入围企业的资信情况、合作意向和项目经理进行评价，确保选择胜任的中标企业及其团队。建设单位的评审小组由工程、成本、财务等人员组成。在经济标开标后，选择前三名的施工企业进行考察，要审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，并与施工企业领导及主要技术人员进行当面沟通。

6.总包合同的控制。不仅要对合同条款加以明确，还应对设计变更和现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等加以明确，避免结算时产生分歧和矛盾。制定较为紧凑的施工工期，以便在结算时处于较为有利的谈判地位。

（四）设立严格的工程签证和设计变更管理制度，并作为合同的附件执行

在施工过程中，现场难免会遇到一些设计图纸、工程量清单中没有包含的情况或者合同外的施工内容，如地质条件的变化、施工条件改变、因不可抗力因素要增加措施或者法规要求发生改变等。对施工单位而言，现场的任何变化都是见机取利的触发点。因此，必须设立严格的工程签证和设计变更管理制度，作为合同的附件执行。并要求现场管理者严格遵从公司的管理制度，按制度流程恪守职责。

对于工程签证必须设立严格的签证流程。施工单位提出的签证，首先经过施工监理审查，项目经理、总工程师审核后，提交工程副总审批。若涉及费用的变化，则需在项目经理、总工程师审核后，由投资监理提交预算费用后报工程副总、总经理审批，应在施工合同中明确：只有经过总经理审批的签证才为有效签证。设计变更亦是如此。

（五）建立廉洁的企业文化

建立廉洁的企业文化，树立正确的价值观，对于一个企业而言意义重大。积极树立正向价值观，要求员工积极维护公司的利益和声誉，维护决策的实效性；倡导正向舆论宣传，提倡价值判断，摒弃投机判断；提倡对问题正向理解，客观分析，摒弃各种干扰，防止不作为；严禁员工和施工单位私下接触。

同时，将廉洁自律的企业文化传导给合作的设计单位、投资监理、招标代理、施工监理等，尤其是设计总负责人和招标代理项目负责人。采取适当的措施，如要求监理人员食宿和施工单位分开，以防“日久生情”。

四、结束语

房地产项目开发成本控制是一项系统性的工作，它贯串于房地产开发建设的各个阶段。决策阶段和设计阶段最为关键，控制这些成本的关键就在于做好前期的可行性研究工作，提高设计的质量，充分利用投资监理对设计经济性进行论证；在建设阶段，应严格执行招投标工作，控制招标代理和施工监理，做好现场变更和竣工结算工作。所有这些都是通过建设单位的人员去完成的，因此，必须建立起廉洁自律的企业文化，只有这样，才能把房地产项目的开发成本真正控制好。

（作者单位：上海张江高科技园区开发股份有限公司）