新经济常态下房屋租赁模式及定价体系的构建

(中国水稻研究所，浙江 杭州 310006)

新经济常态下房屋租赁模式及定价体系的构建

虞国平，吴跃伟，王斌华

(中国水稻研究所，浙江 杭州 310006)

基于传统租赁模式和电子商务招租模式存在一定的廉政风险的影响，本文根据影响房屋价格的因素和周边租赁价格的情况，研究了SWOT模式下的市场比较定价机制，提出了公开招标方式、竞争性谈判方式、拍卖使用权等公共平台招租思路，研究结果为完善房屋租赁模式提供理论支持，也为商铺定价提供了重要参考。

招租模式；定价体系；构建

一、目前房屋租赁模式及定价体系

1、传统招租模式

主要通过中介、报纸等渠道发布信息，经过谈判决定租金定价，一些业主单位参考我爱我家等售房网上的租金价格对外招租，相似物业在此价格上下浮动。这种招租模式较为灵活，给招租方留下了较多的自主空间，但规范性有待进一步提高。

2、网络招租模式

随着互联网技术的发展，网上租房逐渐流行起来，O2O综合服务平台随之应运而生，我爱我家、住房网等网络招租模式越来越受到租房者的青睐。这类招租模式更多的是由一些中介机构将租赁信息挂在网上，定价也存在一些随意性。

3、直接招标模式

主要是一些行政事业单位的物业在使用，他们通常采取招租人和承租人面对面通过协商谈判确定，定价体系跟传统招租模式相近。但谈判过程仅在部分范围内公开，公开度不够，参与谈判方的自主权较大，存在一定的廉政风险。

上述三种租赁模式，业主单位在定价上存在随意性，没有完整的定价体系，主要是参照上年度价格自主评估。物业招租价格一般是对比该物业上次租赁价格或者参考同年度相近地段相似物业的租金，租金的评估主要依赖招租方主观判断。

二、房屋租赁模式的可行思路及实施路径

可行思路：实行公共平台招租模式，实行严格的定价体系，引进公开招标方式、竞争性谈判方式、拍卖使用权方式确定承租户，确保物业租金效益的最大化。共同平台招租模式，主要是在招租过程中，实行统一的交易平台、统一信息发布、统一规范流程、统一监督管理的运行模式。在定价过程中，可以由评估公司进行专业评估确定物业租金标底，也可以市场比较法、成本法、租金回报率法等确定物业租金的标底，在招租过程中，可以采取公开招标方式、竞争性谈判方式、拍卖使用权方式确定承租户。

三、房屋租赁定价体系及招租模式的构建

1、评估承租者的资信情况

审阅承租者提供的资料。其相关资料包括查看承租者提供的年度审计报告和近几年的会计报表，了解并掌握承租者历年经营情况和财务状况；审阅承租者的相关证件，包括法定代表人身份证复印件、税务登记证复印件和工商营业执照复印件等。根据承租者提供的资料，对承租者的资信能力等方面进行综合的评价，评估签订房屋租赁合同可能存在的风险及可控程度，综合评价承租者的资信情况。

2、确定合同谈判的基础价格

在招租前，可组织调查或委托资产评估机构对拟出租房产的租金进行评估，综合考虑房产所在地段、租赁市场行情等因素合理确定招租底价，必要时应采取评审或资产评估的办法确定出租的底价。目前市场上确定房屋租赁价格的方法很多，有因素构成法、置业投资收益法、市场比较法、百分比租金法、平均偿还本金法、房屋租赁率法等。

（1）市场比较法定价的影响因素。影响房屋租赁价格的因素很多，在旧常态下，地理位置、人流量、整体规划是主要的影响因素，规模优势、交通环境、停车位等也有影响，但所占的比例较小。在新经济常态下，从2012年起，电子商务开始发力，在全国9万亿提袋消费总额中，其中淘宝就占了30%，这不包括京东和苏宁易购等互联网商家，到2020年，这互联网的消费额将占60%左右。同时淘宝的游戏规则破坏了整个提袋消费的生态体系，利润空间没了，都透明了，店铺的生存空间越来越窄。另外，商业综合体（见图1）的崛起，对沿街商铺也有冲击。人流量、停车位和整体规划等成为主要的影响因素，地理位置、交通环境、规模优势等比重开始下滑，而互联网和商业综合体成为影响房屋租赁价格的负相关因素。

图1

人流量因素在房屋租赁价格定价体系中比重较大，传统商铺和商业综合体租赁价格都需要人流量的支撑，本文对某一时间段的杭州市体育场路、延安路、江城路和武林路4个地段的人流量（附表1）进行了监测。

表1： 主要路段的人流量监控（以周一为例）

（2）分析主要路段的房屋租赁平均价格。本文对杭州主要路段的租赁价格进行摸底（附表2），有利于了解和掌握租赁物所在地的基本的租赁价格信息。以下所示租金以一楼商铺的标准开间和进深情况为基础，考虑深10米宽6米或深15米宽8米等常规商铺面积，由于商铺门面有宽有窄，进深有深浅，租金水平差异较大。

表2： 2015年杭城主要路段的房屋租赁价格

（3）对项目所在地进行SWOT分析。S：体育场路临近延安路和武林路等主要繁华路段，人流量情况较好，有一定的边缘效应，对于商铺的出租是极大的利好；W：体育场路缺乏像武林路女装一条街的品牌销售效益，也缺乏像延安路位于银泰百货等主要商业圈附近，没有整体的规划，房屋租赁价格与延安路和武林路比缺乏竞争力；O：本项目位于延安路和武林路的连接路段，主要的营业铺位较少，在这条街上竞争项目较少，会有一种鹤立鸡群的效应，对于街铺的租赁将是一个好机会；T：由于本项目在地理上和延安路、武林路比较近，没有延安路和武林路运营成熟，部分客源会被吸引走；再者本项目路段没有规模优势和统一的运营管理，对于本项目来说是一个威胁。

（4）根据影响因素、SWOT分析和周边租赁价格的摸底调研，对相关项目租金参数进行修正，并分析各项目的实现度。

表3： 相关项目租金参数修正

（5）根据以上数据，可以得出修正后各相关物业租赁价格。设：PI为各项目的租赁均价PI’=(QX÷QI)×PI

各相关物业权重取值为WI，6.45 WA=50%WB=50%

综上，体育场路的房屋租金价格控制在8.86元/M2以内都属于安全的租赁范围。

3、以公开招标方式确定承租户

即招标人按法定程序，通过政府采购网、报纸、网站、门厅广告等向全社会发布招标公告，向社会公众明确招标项目要求，吸引众多潜在投标人参加投标竞争，招标人按事先规定程序和办法择优选择招标人。通过公开竞争机制确定。符合招租条件的投标人投标价最高者为中标人，以实现物业收益最大化。

4、以竞争性谈判方式确定承租户

招标人直接邀请或发布招标公告的方式邀请3家以上投标人就招标事宜进行谈判的方式，确定中标人。

5、以市场竞价方式公开招租

根据市场比较法确定的房屋租金设定基础价格，然后邀请所有有承租意向的人员以竞价的方式确定最终承租者。

四、强化房屋租赁风险防范，确保租赁的有效控制

1、深化风险防范，建立房屋租赁的内控制度

全面梳理业务流程，明确业务环节，分析风险隐患，完善风险评估机制，制定风险应对策略，从合同管理上把关，分析房产租赁业务中合同文本、租赁价格等方面可能存在的风险，并从风险发生的环节出发，结合租金和水电费收缴等业务流程判断存在的风险，并对风险提出防控体系的构建。

2、强化招租流程，建立租赁各阶段监管制度

成立招标小组。招标小组可以由房屋管理部门、财务部门、纪检部门、律师等组成。在审核承租人资信、租金基础价格的确定、招标过程中实施监管，建立房屋管理部门、财务、法律、等多部门共同管控的风险防控监督机制。

3、细化日常管理，建立房屋租赁的台账制度

建立房屋租赁台账制度。应加强出租房产的跟踪管理，建立房屋租赁台账，对已出租房产应做专项登记并及时更新相关信息。出租单位应定期对出租房屋进行检查监督，检查承租人执行合同情况，发现异常及时制止，及时提出整改要求。

4、明确经济责任，建立相应激励和约束机制

完善房屋出租业务的绩效考核制度，实行承租人员工资收入与经济目标挂钩。通过建立房屋出租业务的考核和管理，有效地调动人员的积极性，同时可以有效防止或及时发现在房屋出租业务过程中的舞弊行为和差错，从而避免房屋出租业务中可能存在的风险。

[1]林东明：浅谈企业房屋出租业务的风险控制[J].科技资讯，2006（18）.

[2]王吓忠：房屋租赁市场中租金的确定方法研究[J].中国管理科学，2004(z1).

[3]虞国平：新经济形势下房屋租赁市场风险和控制分析[J].经济研究导刊，2014（4）.

[4]王彬：试析房产租赁业务中的风险控制与防范[J].财经界，2014（29）.

(责任编辑：胡冬梅)