楼市三月调控忙用管住“炒”，来保障“住”

金姬

在今年全国两会“遏制热点城市房价过快上涨”的主基调下，中国房地产调控全面升级，遇涨即调。

在大家的印象中，从来没有哪个月份，像2017年3月这样密集出台楼市调控政策——截至3月26日，全国已有20多个城市发布新的楼市调控政策，而这一切距离2016年3月25日上海因出台严厉调控政策登上最严调控城市的位置还不到一年时间。

据中原地产统计，如果从2016年“9·30”政策揭开调控序幕开始算的话，那么全国已有超过40个城市出台了多达120余次对房地产收紧的调控措施。

可以肯定的是，在今年全国两会“遏制热点城市房价过快上涨”的主基调下，中国房地产调控全面升级，遇涨即调。而这种“打补丁”的楼市调控还将持续。

贫困县也被调控了

3月以来，包括北京、广州、佛山、中山、东莞、厦门、镇江、成都、沧州、句容、嘉兴、长沙、廊坊等城市开始新一轮楼市调控。让小伙伴们看不懂的是，连国家级贫困县安徽临泉县都开始限价了。

3月22日，国家级贫困县安徽省阜阳市临泉县发布一份“限房价”“控地价”的调控新政。

临泉县位于安徽省西北部，隶属阜阳市管辖，周边分别与豫皖两省9个县市区接壤，是国家级贫困县，临泉贫困人口占了全省的五分之一。此前临泉县房价出现较大幅度上涨。2月，临泉县房地产市场监测数据显示，2017年2月份商品房销售均价6143元/平方米，与2016年2月同比增幅28%，其中：商业均价10358元/平方米，住宅均价5709元/平方米。

为什么临泉的楼市也开始火了？易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，临泉此前受制于交通区位等影响，房地产市场并不热。而规划中的郑州阜阳合肥高铁增设了临泉高铁站，使得临泉的投资价值上升。这类城市出台限价政策，看似意外，实则体现了当前部分中小城市也面临房价上涨和炒作的现象。

因此，新政规定，全县毛坯房均价控制在每平方米5200元以内，精装房均价控制在每平方米6000元以内。临泉政府对出让宗地制定出让底价的同时，拟定单宗土地出让亩均最高限定价。现场拍卖或现场竞价达到最高限定价之后，由“摇号”决定土地归属。

假离婚也不好使了

北京打响了三月楼市调控的第一枪，并在短短10天内出台了9项楼市新政，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……几乎断绝了所有炒房的可能。

经过本轮调控，“认房认贷”成为北上广深4个一线城市标配举措，仅在贷款结清情况的划分、最低首付比例的设定上各地略有差异。

北京“认房又认贷”的政策力度超过上海、深圳、广州，限购限贷力度全国居首——居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京无住房但有商贷、公积金贷款记录的，无论是否还清，再次在北京购房的均需按二套房政策执行；普通自住房最低首付比例提高至60%，非普通自住房提高至80%，同时降低住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。

值得注意的是，北京还对非京籍购房漏洞和假离婚购房等行为及时更新政策。3月24日，央行营管部等联合发布的《关于北京地区住房信贷业务风险管理的通知》明确，离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行。

北京市政府解释，出台这一措施的原因是：“据有关方面反映，近期，购房家庭通过离婚手段享受首套住房贷款政策的情形有所增加，这既影响了调控政策效果也容易产生财产纠纷、还款能力下降等问题，增加商业银行住房信贷风险”。

过去，限购等政策收紧之时，多地曾出现夫妻为买房而办理离婚的现象。但是，假离婚最后弄假成真的案例也屡见报端，不少人最后“人房两失”。如今在北京，想通过假离婚购房、享受首套房信贷优惠的方法不好用了。

商住房都限購了

3月26日晚间，北京又发布了一道楼市调控新政：明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。由此，北京成为首个停止向个人出售商办类项目的城市。

“商住房”其实是开发商创造出来的一个名词，是指一些商业或办公等立项的项目，被开发商改变规划，冠以不限购的商改住名义卖给购房者。其实，商住房的房本还是标明“商业、办公”，开发商这种行为从政策层面是不允许的，属于违规行为。

2015年，北京商办类用房价格每平方米为2.64万元，到了2017年前两个月，商住房均价已经达到每平方米4.54万元。而当本轮调控刚开始的3月17日，北京市商住房单日成交量创历史新高。这直接引发监管层对调控的加码。

北京不是第一个处理商住房的城市，上海早在2017年1月就暂停网上签约的148个类住宅项目。而“类住宅”就是“商住房”。据悉，天津、合肥、南京等城市早已开展整治“商改住”项目，下一步深圳和广州也会跟上。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，包括北京商改住限购、上海类住宅整治等等在内的各地类住宅政策的出台，在于防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格过快上涨。因为商办用地涉及产业和经济，政府不想商办价格上涨影响产业和经济。

有人将此轮房地产调控政策概括为三句话：刚需买得起，换房需谨慎，炒房不划算。整体上看，各地政策均紧紧围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位制定，用管住“炒”，来保障“住”。从策略上，和前两轮楼市调控不同，此次中央并未制定一刀切的统一政策，调控基本实行“一城一策”，各地视自身市场情况确定调控政策的自主性加强，政策正朝着精确化管控导向发展。