房地产发展需趋利避害

周舞舞

【摘要】房地产业在我国国民经济发展中起到举足轻重的作用，如何使房地产业与整个国民经济协调发展，是当前社会需要不断研究探索的重要课题。对房地产业与国民经济之间的关系进行研究，通过各种方法协调房地产业与国民经济的发展，对于促进国家经济发展及金融市场的稳定运行有着重要的现实意义。

【关键词】房地产业 国民经济 协调发展 【中图分类号】F29 【文献标识码】A

房地产业作为我国国民经济发展中的支柱性产业，其健康发展不仅推进了我国新型城镇化进程，也带动了诸多相关产业及就业岗位。据有关资料统计，房地产业的发展可以带动50多个生产部门、20多个大类、将近2000种产品的发展，其健康发展将进一步促进国民经济的持续增长。虽然在一定程度上，房地产业的发展带动了国民经济的发展，但从美国、日本等国家的情况来看，房地产业如果不能与国民经济协调发展，将产生一定的负面效应，甚至会因房地产泡沫引发经济危机。近几年来，我国房地产业长期存在“供给过量”“未与实际需求契合”等矛盾，我国也已经发布了一些政策来改进这一状况，例如，供给侧结构性改革中对于房地产行业的“去库存”政策。虽然这些政策在发布后取得了一定的成效，但从整体来看，调控房地产业发展，并使之与国民经济协调发展，是一项需要长期执行的任务。

房地产业与国民经济的发展相互影响

房地产业与国民经济的发展是相互影响、相互促进的，房地产业既能影响国民经济发展，同时又受国民经济发展的影响。

房地产业的健康发展，不仅能够促进相关行业的发展，同时，也触发了相关就业岗位的出现。一是促进国内生产总值的提升。随着改革开放的不断深入，我国房地产业规模逐年壮大并稳步发展，对国内生产总值的贡献程度逐年上升。另外，随着房地产业的开发投资不断增加，带动了社会固定资产投资的同步增加，房地产业已经成为区域经济的一个重要增长点。二是解决了社会就业难题。就业问题不仅涉及到社会民众的生存状况，还影响到国家的稳定与社会的和谐。如果某个经济体发展处于持续低迷的状态，将会造成大量的失业现象。而我国房地产业在近年来得到快速发展，带动了相关产业，例如建材、设备、电子仪表、化工、五金、燃料动力、社区服务业的发展，为社会创造了更多的就业机会，提高了人们的生活满意度。

然而，如果房地产业不能与国民经济发展水平相适应、相协调，不仅不能发挥两者之间的相互促进作用，反而会扰乱市场，制约国民经济的健康发展。房地产业与国民经济不能协调发展，最常见的结果就是房地产泡沫现象，这种现象极易引发大范围的经济危机。一方面，一些房地产投机商利用房地产市场存在的牟利机会，将手中的资金投资到房地产市场，在供求关系的市场机制影响下，拉高房地产价格，造成房地产价格虚高，从而逐渐形成房地产泡沫。另一方面，一些房地产投机商则是通过抬高土地价格获取高额利益，低价买入，高额卖出，通过这一利润的剪刀差，攫取了大量投机利润，但是由于他们的土地供给并不是直接用于房地产开发，而是一种攫取利润的投机活动，所以并不能形成有效供给，因此进一步造成了房地产泡沫的形成。房地产泡沫的出现将会影响房地产业总体供需结构，进而导致房地产市场的失衡。由于大量的资金都涌入到房地产业，对其他行业的资金供给不足，这在一定程度上影响了其他行业的发展，不利于我国整体经济结构的协调发展。

加强房地产业“去库存”力度，规范房地产业市场秩序

从以上分析可知，我国房地产业与国民经济既相互促进，又相互影响，维持两者的稳定协调发展，对于提高我国民众的生活水平、加快城镇化建设进程、带动相关产业发展等，都有十分重要的意义。

“化解房地产库存”被列为2016年中国经济工作五大任务之一，通过“去库存”可以释放合理的消费需求，促进当地产业的健康发展。就目前而言，拥有少量社会财富的中低收入者是购房的主体，但是由于居民收入水平较低和房价水平较高等原因，这些有购房欲望的消费群体却难以购买房产。因此，为了满足中低收入者的住房需求，进一步加大有效需求，政府应积极采取各种保障措施，如加大保障性住房（廉租房、经济适用房等）建设力度，为低收入者提供购房补贴、为中低收入者购房提供担保等措施，来促进社会群体的有效需求。

在“去库存”的背景下，房地产开发企业也应该在“供给侧”做出结构性的改革，认真做好市场调研，把握好高端精品型需求、中端改善型需求和基本居住型需求等不同层次的住房需求，然后进行精准供应，而不是盲目开发建设。房地产开发企业要积极利用国家政策，参照经济适用房小区的建设模式，重点开发成本低、实用性强的商品住宅项目。一方面，满足民众对住房的实际需求；另一方面，通过薄利多销可以加快资金周转，进一步促进房地产业的稳定发展。

此外，应当加强对房地产行业市场秩序的规范。首先，房地产业健康发展需要良好健康的市场秩序提供保障，各省应依据房地产业发展完善相关法规政策，规范房地产业的运行秩序。其次，合理控制房地产开发企业的数量和质量，增加房地产市场的信息透明度，防止房地产开发投资“过热”。再次，规范土地出让行为和房地产开发行为，不断完善房地产市场准入与退出机制。最后，建立完善的房地产市场监管体系，加强商品住房销售的监管，严格执行商品房预售许可制度，加大房地产市场秩序整顿力度，依法查处违法行为。

加快产业结构调整，做好房地产业发展规划

首先，由以往主要依靠第二产业带动经济增长的模式，逐渐转变为由第一、第二、第三产业协同带动国民经济发展的模式，大力推进新型工业、高新技术产业及现代服务业、旅游业等产业的发展，加大对传统产业更新改造和基础设施的投资力度。通过充分发挥新型工业、现代服务业与房地产业的协同发展带动作用，平衡当前房地产发展与其他行业发展差距大的现状，既能促进国民经济的协调发展，也能为房地产业创造健康积极的发展环境。

其次，政府应发挥引导作用。政府可以通过加大对房地产业的管控力度，强化对房地产开发企业的宣传教育及信息引导，调整房地产业企业税率等方法，引导当地产业发展与国家经济发展大局相协调，以促进国民经济的健康协调发展。政府在制定房地产业的发展战略时，需要因地制宜，结合各地区实际的经济发展情况，并准确把握本地房地产业与本地经济发展水平的协调程度，制定差異化的区域房地产发展战略。对于经济不发达的地区，政府要加大支持与引导的力度，以当地民众对房地产的实际需求为依据，引导房地产行业开发符合当地民众需求的房地产项目。对于经济发展较好的地区，政府要着重引导房地产业发挥经济带动作用，加快推进房地产业市场化与商品化进程，并大力提升房地产业的开发项目质量与经营管理水平。此外，政府应针对房地产业的发展特点与现状，制定科学合理的长期发展规划，从宏观角度对房地产业的投资规模、房地产业投资增长速度等制定整体发展规划。

总之，房地产业作为我国国民经济必不可缺的组成部分，其快速发展为我国国民财富的增长做出了巨大贡献，带动了其他产业的快速发展，解决了大量人口的就业问题。与此同时，房地产业的发展如果不能与国民经济协调发展，将带来一定的负面影响。对此，我国可采取加强房地产业“去库存”力度、规范房地产业市场秩序、加快产业结构调整，以及政府发挥引导作用等措施，对我国房地产业发展进行有效的调控管理，使其能与国民经济协调发展，共同促进我国经济的稳健、可持续发展。

（作者单位：武汉大学）

【参考文献】

①翟晓康：《房地产经济可持续发展战略研究》，《工程技术（全文版）》，2017年第1期。