基于因子分析的广东省区域房地产业发展研究

白迎超

（河源职业技术学院，广东河源517000）

基于因子分析的广东省区域房地产业发展研究

白迎超

（河源职业技术学院，广东河源517000）

综合经济发展、房地产业市场和人口增长等相关因素构建房地产业发展评价模型，基于因子分析法，对2014年各地市的相关评价指标进行分析，确定影响广东省区域房地产业发展情况的主要因素并测算各因子得分，尝试客观反映各区域房地产业综合发展情况。以各区域房地产业综合发展程度和发展潜力两个维度，在分类对比分析的基础上，为广东省各区域在经济新常态下更好地发展房地产业提出了相应的建议。

房地产业；发展；因子分析；广东

一、引言

在新常态下，房地产业发展由原来的全国步调一致，转化为差异化发展。作为支柱产业之一，房地产业在我国国民经济中有较大的影响力，为更好地把握房地产业的发展趋势，相关学者从理论或实证的角度对房地产业的发展潜力进行了研究。傅玳（2006）[1]通过聚类分析法，对省会城市房地产业的开发投资潜力进行了研究，提出我国三大都市圈的代表城市——北京、上海、广州是当时的房地产业最具开发投资潜力的城市。叶贵、汪红霞（2009）[2]通过灰色关联模型，对上海等五个典型城市的房地产区域市场竞争力进行了排序研究，提出了相应的对策。刘贵文、贺玲、周滔（2010）[3]运用时序综合评价法，对我国各大中城市开展了聚类分析，将其分为五类，提出了东部城市房地产业发展潜力高于中西部的结论。刘水（2014）[4]从协调度等三个维度选择了20个指标，对我国大中城市的综合发展潜力进行了排序，并从经济支撑、供销比方面将这些城市分为四个象限，从而进行了分类对比分析，但作者忽视了人口增长因素的影响。通过查阅相关文献发现，关于房地产业发展潜力的研究，主要侧重市场热度、短期消化能力等方面，考虑人口增长这一长期、持久影响因素的较少。为更好地研究房地产业的长期发展潜力，在考虑人口增长的基础上，通过从房地产业发展水平和发展潜力两个维度构建评价模型，尝试更加科学、全面地反映广东省区域房地产业发展潜力。

二、广东省房地产业区域发展情况评价模型构建

（一）因子分析模型的构建

作为一种潜在结构分析法，因子分析法可以在各因素负荷量差距不大的情况下，通过正交转轴法或斜交转轴法，实现各因素负荷量变得很大或很小，从而可以将无法解释的公因子的相关性特征清晰化，以利于更合理地解释或归类。因子分析法的模型如下:

表1 广东省区域房地产业发展评价指标体系表

写成矩阵形式:

1）m≤p

2）Cov（F，ε）=0

确定公因子后，可用线性组合来表示各公因子，也可称为因子得分线性方程，以便计算各公因子的得分，表达式为:

（二）指标选取

区域房地产业发展情况是一个宏观概念，包括当地区域国内生产总值、居民可支配收入、人口情况、房地产业发展情况等多个方面，在参考借鉴的基础上，考虑房地产业未来发展的长期影响因素，本文从社会经济发展环境、房地产业发展规模、房地产业发展潜力三个维度入手，经过多次测算和删除不相关指标，最终选取了12个指标构建了区域房地产业发展评价指标体系，见表1。

（三）数据来源

12个指标的数据来源于2015年广东省统计年鉴、各地市2015年统计年鉴及2014年国民经济和社会发展统计公报。

三、广东省房地产业区域发展情况评价

（一）数据标准化

利用SPSS19.0对原始数据处理，SPSS19.0可自动进行数据标准化，以消除各变量因量纲不同而对结果造成干扰，尽力实现指标间横向分析的科学、准确性。

（二）适用性检验

为确定该指标体系是否适合进行因子分析，运用SPSS19.0进行了适用性检验。结果显示，各指标变量间的相关系数较大，具有较好的相关性；KMO的值为0.709＞0.5，Bartlett的近似卡方值为442.802，Sig=0＜0.05，变量间的偏相关性较强，效果较好，适合进行因子分析，详见表2。

（三）提取公因子

表2KMO和Bartlett（巴特利特）的检验

通过直交转轴法转轴后，可以发现前三个因子的特征值分别为5.729、3.395、1.834，累计百分比达到91.393%，即前三个因子可以解释总变异量的91.393%，其他因子对总变异量的解释很弱，前三个因子即可充分解释广东省房地产业发展水平，因此最终确定共同因子为3个，详见表3。

（四）测算因子负荷矩阵

未旋转的初始因子，难以明确其意义，为提高因子的可解释性，运用直交转轴法对因子旋转，可得旋转后的广东省区域房地产业发展情况因子负荷矩阵，见表4。

表4显示，第一个公因子在社会消费品零售总额、年末常住人口数、房地产开发投资总额、竣工面积、地方公共财政预算收入、施工面积、人均GDP等因子上具有较大的负荷，这些指标主要反映了房地产业的宏观经济情况及房地产业投入规模，可定义为宏观经济环境因子F1；第二个公因子在人均销售面积、人均施工面积、城镇常住居民人均可支配收入等因子上具有较大的负荷，这些指标主要反映了房地产业的发展态势，可定义为房地产业发展状态因子F2；第三个公因子在年末户籍人口同比比率、人均工资同比比率上具有较大的负荷，这些指标主要反映房地产业发展潜力，可定义为房地产业发展潜力因子F3。

表3 解释的总方差

表4 旋转前和旋转后的因子负荷矩阵

（五）测算各公因子的得分

通过各因子的得分系数矩阵，见表5，可以列

出各因子得分的计算公式为:

表5 因子得分系数矩阵

（六）测算各地市房地产发展水平的综合得分

虽然三个公因子可以分别从不同方面反映各地市的房地产业发展情况，但为了更好地衡量各地市房地产业的综合发展水平，依据表3中各公因子旋转后的方差贡献率进行加权平均计算，可求出各地市房地产业综合发展度，公式如下:

F=0.47744F1+0.28293F2+0.15356F3

式中F1、F2、F3为各公因子的得分，F为房地产业综合发展度，将相关数据代入公式，可得各地市房地产业相关发展因子的总体得分，见表6。

（七）结果分析

表6表明，各地市在不同因子上的得分及排名差异较大，广东省房地产业综合发展度排名前五的是广州、深圳、佛山、东莞、惠州，与当年各地市GDP排名一致，说明房地产业的发展水平主要受到当地社会经济发展实力的支撑。从因子F3来看，广东省房地产业发展潜力排名前六的是深圳、汕尾、珠海、阳江、湛江、茂名，说明房地产业的长远发展潜力与人口和工资增长关联程度高，也一定程度上说明了作为经济特区和移民城市的深圳市房价近年来快速增长的原因。

四、广东省区域房地产业发展的对策与建议

依据前文分析，可发现广东省各地市房地产业发展水平呈现明显的不均衡特点，其发展水平和特征差异较大，为更好地研究各区域房地产业发展水平及发展态势，选择房地产业综合发展度F与房地产业发展潜力F3两个指标的得分排名结合分析，可将广东省各区域的房地产业发展情况分为4个象限进行归类分析，见图1。

图1 广东省区域房地产业发展潜力分析矩阵

A象限:处于该象限中的地区，在房地产业综合发展度和发展潜力方面均呈现良好状态，表现最为典型的是深圳市，该市不仅房地产业发展成熟度高，同时由于年轻人口涌入、投资投机需求强烈等因素的影响，在房价处于高位的情况下，仍能高速增长，显示其需求旺盛。该类型的地市应在加大现有投资开发力度基础上，采取限制投机性需求、加大土地供应、严查捂盘惜售等必要措施，保障房地产业能够平稳、健康发展。

B象限:处于该象限中的地区，多处于广东省边远地区，经济欠发达，房地产业综合发展度较低，但房地产业未来发展潜力较高，表现最为典型的是汕尾市。作为广东省2014年房地产开发投资出现下降的两个城市之一，汕尾市房地产业发展水平较低，但从未来发展潜力来看，其发展潜力很大。该类型的地市，建议一是采取主动引进的方法，通过有力的配套政策支持，吸引、承接珠三角产业转移，提升区域的综合经济实力；二是大力发展城镇化，通过建立完善的配套支持政策，特别是大力开展城乡居民职业技术、职业技能资格的培训，在解决企业普工招聘紧缺问题的同时，进一步放宽当地入户政策，鼓励、激发更多山区乡镇居民向城市转移、向市民转化，从而将房地产发展潜力转化为现实购买力。

C象限:处于该象限中的地区，以珠三角城市为主，房地产业综合发展度高、成熟度好，但未来发展潜力相对较弱，典型代表是佛山市和广州市。广州和佛山市均属经济发达地区，经过多年高速增长，房地产业发展比较成熟，房地产业发综合发展度处于第一、第三位置，房价相对稳定，但长远来看发展后劲相对其他地区较弱。该类型的地市建议维持现有房地产业发展规模及开发投入，通过制定长期、连续的房地产开发发展规划，采取稳健的房地产业发展政策。

D象限:处于该象限中的地区，房地产业综合发展度和发展潜力均较弱，该类型的地市应结合地区情况，重点是采取有力措施，制定适合当地特点的产业发展和招商引资政策，加快区域经济发展速度，提高居民收入和经济发展水平；其次，在房地产业发展政策方面，建议着力从棚户区和旧城改造入手，在当地财政收入有限的情况下，大胆引进实施政府与社会资本合作模式，盘活、释放现有城区潜在需求，采取积极、针对性的房地产发展策略。

[1]傅玳.城市房地产开发投资潜力评价[J].统计与决策，2006（1）:12-114.

[2]叶贵，汪红霞.房地产区域市场投资竞争潜力的灰色关联评价[J].经济问题，2009（10）:41-44.

[3]刘贵文，贺玲，周滔.中国城市房地产市场发展潜力评价——基于时序多指标综合评价方法[J].科技进步与对策，2010，27（19）:153-157.

[4]刘水.我国主要城市房地产发展潜力评价[J].中国房地产，2014（20）: 54-63.

[5]袁灵，王朝阳.房地产非理性发展与湖南区域竞争力[J].湖南第一师范学院学报，2011（1）:67-70.

[6]徐凤，胡海峰.城市竞争力对房地产价格影响的区域差异性研究——基于我国35个大中城市的面板数据[J].北京工商大学学报（社会科学版），2015，30（6）:104-113.

Study on the Development of Regional Real Estate Industry in Guangdong Province Based on Factor Analysis

BAI Ying-chao
（Heyuan Polytechnic，Heyuan，Guangdong 517000）

Analysis of the comprehensive development of economy，real estate market and population growth and the development evaluation model of real estate industry is conducted based on factor analysis and the relevant evaluation indexes of the city in 2014 have been analyzed in this paper.By determining the main factors of the regional real estate development in Guangdong and calculating the scores，the development of real estate industry in Guangdong was evaluated objectively.Based on the two measures of the integrated development of regional real estate industry and the development potential，some suggestions are put forward on how to develop the real estate industry under the“new normal”phase.

real estate industry；development；factor analysis；Guangdong

F127

A

1671－9743（2017）01－0045－05

2016-11-28

河源市财政局2016年度科研课题“河源市房地产业与财政收入的关联研究”（HYKJ16P02）。

白迎超，1982年生，男，河南唐河人，讲师，研究方向:企业管理、区域经济。