浅析我国城市综合体项目的管理控制要点

邓文钊

摘 要：随着我国经济的快速发展，城市综合体作为一种新生事物迅速崛起，而做好城市综合项目的管理工作具有非常重要的现实意义。本文自计划控制、质量控制、竣工验收三个方面论述了城市综合体项目的管理控制要点，认为只有不断提高施工质量才能保证施工的顺利进行。

关键词：项目管理 质量控制 竣工验收

前言：

最近几年，随着我国经济的快速发展，出现了大量的新技术与新材料，而城市综合体作为一种新生事物迅速崛起，并得到了人们的普遍认可。逐步发展成为中国商业地产发展的主要模式，城市综合体不但在我国一线城市得到了大量应用，而且当前已经进入我国的二线与三线城市当中。利用城市综合体可以吸引大量的消费人群，可以推动我国商业的发展，不但对区域性经济发展非常有利，而且也创建了较好的城市形象。我国当前大力提倡建设节约型可持续发展城市，城市综合体无疑是一种最为明智的选择。

一、概述

大型工程项目的管理与控制问题不同于中小型建设项目，本身由于结构复杂，涉及外部因素较多，因此在管理范围、管理办法、管理措施等方面有着较大不同，大型项目通常具有规模大、体量大、技术应用多等特点。

1.大多城市综合体都属于超高层建筑，在结构安全与使用功能等方面较为复杂。

2.建筑面积大，有的城市综合体已经达到了上百万平方米的建筑面积，因此在实际施工中存在着大量的不确定因素。

3.同时容纳多个专业工程，如土建、电气、给排水、暖通、电梯等，有时需要协调配合，有时同时操作施工，因此不易于现场管理。所以研究城市综合体的项目管理与控制成为当前非常重要的一项任务。

二、做好施工准备阶段的各项工作：

1.帮助业主完成工程的招标工作，尽量使用具有丰富的施工经验、信誉良好、技术高超、价格合理的施工单位。假如总包单位已经与业主签订了合同，那么监理部门就需严格审查施工部门的技术情况，、管理情况、以前施工情况、信誉情况等，才能保证施工的顺利进行。2.根据项目的实际情况制订监理规划与监理细则，做到详细具体、实用性强，易于操作。

3.以监理规范、工程核心部位、核心工序为标准制订旁站监理计划，将要求旁站监理的各个工程名称提前一天通知监理企业，要求其当天指定项目监理部门进入施工现场。4.监理工作中一个重要环节就是审查施工图纸。要求监理工作与建筑施工务必依据图纸规定内容落实。准确确定施工过程中存在的重点与难点，针对要求技术高、质量高、难度大、安全隐患多的分项工程则要求施工单位提前制订施工方案，监理部门对施工方案要认真审查，情况过于复杂时可以组织专家召开论证会。5.严格审查不同专业分包单位的施工资格，一旦发现不具备专业资格的分包单位则不允许其进场施工，假如业主已经指定了分包单位，那么就要及时与业主协商，争取得到业主的支持。6.搜集项目前期资料，可以保证项目监理工作的顺利开展。

三、提高施工过程中的管理和控制水平

1.人员管理。人在提高施工质量中发挥着关键性作用，企业当中的所有活动都离不开人的操作，因此人在质量管理中有着核心地位，企业要想做好质量管理工作则首先要认真对待人的管理问题。

2.只有拥有合格的施工材料才能不断提高施工质量，城市综合体项目在施工过程中应用丰富多样的材料，因此材料进场时就需确定其质量是否达标，要建立完善的材料台账，及时记录不同材料设备的进场情况，为监理工程师掌握材料质量提供了便利。

3.一旦在实际施工过程中发生质量问题与安全隐患。监理工程就需及时制订质量安全问题销项清单，注明单体名称、出现问题的位置、如何整改、整改标准、责任人、整改期限等信息，附明监理工程师通知单报送施工单位，督促其迅速做出整改。

4.

在举行监理例会时，可以利用多媒体播放监理过程中收集的质量、安全、进度等图片，可以使自己的见解更具说服力，可以及时提醒施工单位认真对待施工质量问题，有利于其及时改进施工质量。

5.由于项目有着较大的规模，因此存在大量的分包单位，如果同时进场施工则较为混乱，极易发生安全事故与矛盾，监理部门要与总包单位及时取得联系，总包单位要合理安排各个分包单位有秩序地进场施工，做好协调工作，保证项目施工的顺利进行。

6.建立完善的收发文制度，由于施工中涉及大量的施工单位，因此有着数不胜数的信函、联系单、设计图纸等，要及时做好记录工作，注明时间与接收人，一旦发生索赔事件可以成为有力证据。

四、严格把守竣工验收阶段的质量关

1.一定要做好工程的竣工验收工作，这是由于这是严守质量关的最后一道关口，施工单位首先要自行检查施工质量，完成自行检查并确认合格后上报监理单位要求监理部门进行初步验收，同时上交各种竣工验收材料，总监对此项工作负责，协调专业监理工程师依据上交的图纸、规范、标准等初步验收工程的施工情况，对竣工验收材料进行严格的审核。审查合格后总监理工程师与建设部门联系，确定现场验收时间、地点、环节、小组成员等，及时通知参与验收部门。

2.针对已经完成施工的工程开展质量评估工作，完成质量评估报告，建设单位要及时对监理单位提交的工程质量评估报告存档，在此报告中明确说明了施工者已经完成了施工合同中注明的内容，达到《建设工程施工质量验收统一标准》的要求，验收合格，可以竣工，建设单位可以进行竣工验收。

3.审查工程建设质量，出示评估意见，帮助业主完成竣工验收工作。

4.完成全部项目后，第一，将监理工作总结上交业主，主要涉及监理委托合同的落实情况，是否完成了监理任务，是否达到了监理目标，业主负责监理活动中的各种办公用房、用品、试验设备等清单情况。第二，监理内部完成工作总结，包括监理过程中积累的经验，也可以包括监理技术、监理措施等，以及应用有效做法的经验，在履行监理合同过程中如何处理与业主、设计部门、承包部门的关系经验等，总结全部施工过程中监理工作取得的成果。

五、结束语

总之，城市综合体工程涉及方方面面，本身有着异常复杂与规模大的特点，因此监理工作在工程质量中发挥着重要作用，只有保证监理工作的有效落实，及时引进先进的管理措施，才能保证我国工程监理工作的顺利开展。再有，还需利用各種措施提高监理工作人员的综合素质，其在提高工程质量、增加业主投资效益中具有重要作用，监理人员要敢于负责、大胆创新，建立与我国国情相一致的监理制度。

参考文献：

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[2]宁波市江北区政府发展研究中心课题组，李冠晓.城市综合体的开发模式及推进路径研究[J].宁波经济（三江论坛）.2011（07）

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