投资性房地产公允价值计量模式运用问题研究

殷栋华

摘 要：自2014年7月《企业会计准则——第39公允价值计量》全面推广实施，推动投资性房地产公允价值计量模式的发展进入一个新的阶段，运用也得到了较大的推动。据此，以投资性房地产计量模式准则实施后实务中的具体表现，对投资性房地产运用公允价值计量模式现状做出初步总结，归纳了公允价值计量在运用中存在的问题，并在此基础上提出相关建议与措施，促进公允价值在投资性房地产计量的运用。

关键词：公允价值计量；投资性房地产；公允价值计量层次使用

中图分类号：F83 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.33.110

2006年2月财政部颁布《企业会计准则第3号-投资性房地产》（以下简称CAS3），该项准则将原划分为固定资产的投资性房地产独立出来，并针对其计量模式，在成本计量的基础上，给上市公司新增一会计政策：公允价值计量。公允价值计量模式运用在越来越多的资产负债计量核算中。为更好的促进公允价值模式的使用，2014年4月财政部颁布《企业会计准则——第39号公允价值计量》（以下简称CAS39），该项准则进一步在可行性、操作性等方面，将公允价值计量落实到可操作层面，对比以往，更多的上市公司对其投资性房地产由原来的成本模式改为公允價值计量模式。

1 投资性房地产公允价值计量理论简述

CSA39在结合国外会计理论的基础上，对公允价值定义做出了最前沿的解释：公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。公允价值计量属性是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债计量属性。具体以投资性房地产为例，其公允价值通俗点表现为其市场脱手即销售价格或该房地产未来现金流量的现值。公允价值的定义体现出来投资性房地产公允价值模式的运用受限于使用条件、具体公允价值获取的手段，获取信息的可靠性相关性等。

2 投资性房地产公允价值计量模式运用现状分析

CAS39实施至今以后两年多的时间，该项准则的颁布与实施是否在一定程度上促进了上市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式，在这过程中存在哪些问题呢？笔者通过手工查阅统计分析我国1020家上市公司2015年年报中投资性房地产计量信息，其实施现状归纳为以下几点。

2.1 受限于准则条件的严格要求，投资性房地产公允价值计量模式运用现状受阻

CAS3虽然提出公允价值计量，但对实施会计主体强调条件限制，在符合一定条件的前提下，可以采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。比对2015年年报，800多家上市公司对于其投资性房地产这一资产采用公允价值计量模式的仅有4.47%（2015年年报，850家企业存在投资性房地产，其中38家运用公允价值计量模式）。这显然与我国近几年蓬勃发展的房地产市场严重不符。为何绝大部分企业都不选择公允价值模式计量呢？首先，CAS3中强调的有条件的选择，其中有条件是指投资性房地产所在地有活跃的交易市场，且企业能从交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息。持有投资性房地产的上市公司，首先强调其房地产资产所在地有发展完善市场高度发达的活跃市场，并在此市场背景下，借鉴同类或类似房地产在该活跃市场的托手价格即市场售价采用估值技术等信息确定其公允价值。这一条件，对于某些上市公司在受限发展不完善的房地产交易市场环境下，只能参考同类或类似房地产的交易价格，而对于类似资产这一判断条件，需参考房地产地理位置、房龄等多种影响房地产价格的因素，这为企业真能公允的取得类似资产的市场价格带来了多重变动影响因子，极大的增加了公允价值计量操作性的难度。其次，CAS3强调以采用公允价值计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，这一准则的规定，结合我国房地产市场房价下跌的可能性，这在一定程度上更限定了部分采用公允价值计量的态度。

2.2 公允价值确认计量存在问题

CAS39中划分为三个层次的公允价值计量输入值，按其公允性，在使用的优先推用方面，依次是第一层次、第二层次，当无法取得第一、第二层次输入值，才会不得不使用第三层次输入值。公允价值计量强调的是公允、合理、可靠的价值。企业应当在当前有足够信息支撑估值技术运用的环境下，对其资产或负债才能采用公允价值计量。估值技术取得数据的相关性、可靠性在很大程度上受限于输入值层次的反应的数据质量等性质。CAS39默认公允价值采用第一层次的输入值，能体现最为可靠的资产或负债计量信息。第一层次信息，对于公允价值，反应的是模式市场环境下，相同资产无需调整可直接采用的市场脱手价格。但在我国发展不完善的市场环境下，存在某些资产在市场中难以找到相同资产市场脱手价格的现状比如投资性房地产，对于这一特殊的资产，就房产而言，第一层输入值就需要在房产房龄、产权、结构、地理位置、周边商业环境等多重因素方面与被计量的房产信息相同，这在模式市场中是很难找到取得该输入值的。上市公司在此种背景下，在已确定采用公允价值计量模式会计政策的准则条件下，此时为取得公允价值计量数据信息，就只能依据所获得的最可靠最相关的信息采用估值技术，反映企业可获得的最佳信息来确定其公允价值。而不同企业房地产所在地市场发展程度信息透明度等不同，不同的企业对相同资产的信息获得度不同，这在很大程度上导致不同企业针对同一资产的获得的公允价值最佳估计值也会不同，极大降低公允价值的可靠性与可比性。当上市公司第一层、第二层公允价值输入值均难以取得时，就只能依据第三层输入值来确定其公允价值。而第三层次的输入值是不可观察的输入值，其中大量需要会计人员的职业判断能力，这就导致估值技术因为融入了大量主观性的因子大大降低公允价值的信息质量和可靠性。通过对2015上市公司年报关于三个计量层次使用情况，其中86.96%大量使用了第二、第三层次的计量方法，这在很大程度上，给相关企业带来的盈余管理的嫌疑。

2.3 上市公司取得公允价值的评估费用较高，增加企业成本

为何绝大部分企业很少使用第一层次的输入值？统计分析15年年报披露的投资性房地产相关信息，上市公司确定公允价值时，表现为这几种方式：依据专业房地产评估机构或独立第三方评估调查报告、公司董事会等管理层自行确定等。采用公允价值计量模式计量投资性房地产的上市公司，至少每期末需要对投资性房地产的公允价值评估一次。企业依据第一层输入值来确定的公允价值，主要采用的是专业评估机构报告的相关信息；这种独立性、可靠性较高的数据的采集，往往是上市公司支付专业评估机构大额的公允价值评估费为成本才获取的，而这在一定程度上极大的打击了上市公司采用公允价值计量的积极性。

3 推进投资性房地产公允价值计量模式发展建议

参照上述对我国投资性房地产采用公允价值计量模式现状分析反映出的公允价值计量运用问题，笔者建议对推进投资性房地产公允价值模式运用可从以下几方面着手。

3.1 完善理论体系建设，提高估值技术，加强操作性的适应性

首先，完善公允价值理论体系，进一步修订公允价值计量准则。借鉴实务中多种资产公允价值计量运用现状，修订相关准则，并颁布针对性的公允价值操作指南。比如站立在我国经济发展实情的基础上，结合我国房地产市场发展情况，加强对投资性房地产公允价值计量模式的操作性体系的建立，完善非活跃市场条件下，投资性房地产公允价值计量的准则条件，完善现值技术的理论研究等，为我国公允价值计量准则的具体实施运用提供充分的理论指导与规则约束，以理论为公允价值实施开拓先行的道路。其次，准则中重点完善估计技术，增强公允价值的可操作性与相关性。甚至可针对不同的资產和负债，颁布详细的操作指南，增强其公允价值的获取性与可靠性。

3.2 鼓励企业聘请专业房地产评估机构，促进企业采用公允价值计量

笔者认为在公允价值取得的三个层次的输入值时，准则应引导企业采用第三方评估机构结果或调查报告来确定其公允价值。独立于第三方的外部评估机构作出的相关数据信息具有偏差率低、客观性高、企业管理层操作率低的特点，这在一定程度上大大提高了公允价值的客观性和相关性。相关准则应鼓励上市公司聘请专业房地产评估机构来获得公允价值信息，针对其评估费过高的成本支出，相关准则可以在税费方面给予一定的抵减优惠等，实际降低企业的管理成本，促使企业在实际财务方面更有条件和能力采用公允价值计量投资性房地产。

参考文献

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