浅谈国有土地收购储备运行中存在的问题及对策

赵丽丽

当前，国有土地的收购储备工作处于摸索阶段，土地收购储备相关的法律法规欠缺。另外，加上历史遗留问题数量繁多，导致旧城改造难度增加，收购成本也提高了。加上资金运作存在一定的困难、土地储备风险进而增加、企业土地收购补偿价格不能达到一致性等问题比较突出。本文针对国有土地收购储备运行中存在的问题进行了分析，并提出了具体的应对策略。

国有土地收购土地储备问题对策

1土地收购储备运行中亟待解决的问题

1.1土地收购补偿标准确定难度大

土地补偿金额的多少跟地方执行的政策和技术相关性较大，其中的利益关系比较杂乱。当前，我国还没有在这方面对收购补偿标准进行统一化管理。多个省市执行的标准不一样，虽然补偿方法较简单，容易操作。在这个过程中，还是存在一些土地使用者对土地收购不满意之处。这是因为土地收购补偿标准存在很多不合理的地方。并且，有一部分土地使用者对土地收购存在抵触情绪。

1.2城市规划不到位影响较大

第一，在城市土地利用的过程中，城市规划是一个重要的依据，它是土地收购储备工作开展的重要条件。尤其是在城市只制定了总体规划，而没有制定具体的控制性规划的时候，这大大增加土地收购储备工作的难度。土地收购储备如不进行详细规划，只是临时性地开展规划，那么就会使规划整体性不强。还会出现较大的易变性，这是因为人为主观因素的影响较大。第二，在城市的黄金地段以及道路两侧，如果单位私自拆建，改变土地用途，这样就会使政府对城市土地市场的调控能力降低。在这个过程中，单位受益，但是国有土地资产损失增加。

1.3土地收购储备制度缺乏法律依据

我国的土地收购储备制度体现了明显的强权色彩，其本质是政府强制性行为的结果。在我国的很多城市开展土地存储工作中，还存在一些混乱现象。比如土地权属人跟企业之间的私底下的土地交易，使得土地荒废和闲置的现象时有发生。除此之外，在我国，缺乏土地收购储备制度制定的专门机构，土地收购储备工作缺乏法律依据支撑。另外，由于国家历史原因，导致国家的土地收购储备工作难度提升，风险也变大了，很容易导致法律纠纷问题的产生。

1.4土地收购储备中心与各部门的协调程度不足

土地收购储备工作的过程是比较复杂的，这项工作跟方方面面的因素相关。所以，土地收购储备中心跟各个部门之间的协调是很关键的。通常情况下而言，土地收购储备的过程中，要根据城建部门的情况选择地址，接着由城建规划部门进行规划。最后，根据土地收购储备中心联合国土资源局的土地征收方案进行征收工作。但是，在很多情况下，由于各个部门之间交流和沟通力度不够，使得各方意见有分歧，从而浪费了大量不必要的时间。

1.5资金结构单一化，财务风险较大

通常情况下，土地收购储备中心自由资金不足。特别是县级土地收购储备中心，他们持有的资金就更加缺乏了。所以，很多时候，土地收购储备使用融资模式比较盛行。现在，有大量的地区通过融资方式在银行贷款，使用这种资金模式，资金渠道单一化很明显。容易出现一些问题，比如在土地储备数量增加到一定数目的时候，负债率提升，财务风险大大增加。

2土地收购储备运行机制中问题的解决对策

2.1打造土地收购储备管理系统平台

在当今的土地收购储备工作中，信息化管理的一种大趋势，信息化管理能够有效提升收购储备的效率和质量。就目前的情况来看，土地收购储备管理系统平台存在很多不足之处，是需要进行改善的。第一，每一个城市的情况不尽相同，会使土地收购储备管理系统平台各有差异。所以，当一个城市在搭建收购储备管理系统平台的时候，第一是要根据各个省份城市的详细情况具体分析，清楚平台的建设目标，在充分了解土地收购储备的特点之后建立数据库。第二，研发技术，在搭建土地收购储备管理系统平台之初，把多项技术如移动GIS技术以及WEBGIS技术等有机融合在一起，提升系统平台工作便捷性，使工作平台更加实用。

2.2增强土地收购储备中心跟各部门之间的协调性

在土地收购储备工作开始以前，土地收购储备中心必须要与各部门加强联系，及时沟通，将土地收购储备意见达成一致，提高土地收购储备中心与各部门之间的协调度，保证土地收购储备工作的顺利进行。同时，土地收购储备中心可以通过网络通信技术与各部门取得联系，及时沟通信息，以便土地收购储备工作的顺利开展。

2.3提升财务管理的信息化建设进程

为了降低土地收购储备中心财务部门的压力，规避单一资金结构带来的财务风险。可以改进融资方式。政府部门可通过一部分收益充当该项工作的专项资金。除外，借助计土地基金、土地证券化、推行土地权益书方式获得社会资金，将社会资金融入收购储备工作中。在使用这些方式之后，不断提升土地收购储备中心的可用资金，从而保障土地收购储备工作的开展。除此之外，储备中心财务管理的信息化建设也是需要加强的，不断拓展财务信息的宽度，在信息收集速度和效率方面下功夫，不断地减小财务方面的风险。

2.4城市控制性详规必须前置尽快出台

一个具体的城市规划，能够为土地收购储备工作提供重要的前提条件。所以，在出台城市具体规划之前，要制定相关的制度，比如城市规划审批联席会议制度。在制定该制度之后，要处理好土地收购储备工作涉及的规划问题，保障收购储备工作的进行。

2.5杜绝单位自行拆建现象

在城區，单位自行拆建现象很多，这不仅会导致国有土地资产损失，还会使城区的地价提不起价。若能够进行国有土地收储，通过拍挂形式运作，这样不但能处理好原单位产权关系，还能使政府收益更多。

2.6加大土地收购储备的融资力度

土地收购储备的资金必须充足，资金的形式可以是政府注入资金和银行短期贷款结合起来的形式。本人认为，可政府注入资本金为主，在将来的土地成交的收益中，返还三成左右的收购储备资金，把这些资金充当启动资金或滚动资金。在适当的时候，可通过政府调节的形式提供贷款，保障土地储备工作的进行，从而有利于土地收购储备工作的循环开展。

2.7积极盘活城市内部存量土地当一个城市处于快速发展的阶段的时候，建设用地对耕地的需求量跟供应量两者之间的矛盾更加尖锐化。在城镇内部，有不少土地被闲置了，土地使用效率比较低。为了使城镇建设用地与占用耕地矛盾更加缓和，盘活城镇内部存量土地和置换城镇内部低效利用的土地不失为一种有效的方法。因此，有关部门不但要做好主要道路两侧排查工作，还应做好黄金地段排查工作。高清城区主干道和城内的存量地面积，从而为下一步进行收购储备工作奠定前提和基础。具体可从厦门几个方面入手。

（1）进一步加强土地收购储备机制的完善

高土地的利用率，强化政府部门的运作效率，因此，土地收购储备机制的完善，无论对政府还是对土地使用者来说都具有重要的意义。要充分发挥对土地收购储备机构的职能，建立完善的土地收购储备机制，构建合理的土地收购储备程序，强化对经济建设、土地储备、资金利用和土地市场等方面的分析和整理，及时准确的制定好土地储备、征收、开发计划。

（2）逐步拓展土地收购储备的范围

为了提升良好土地资源的储备，通过土地收购储备来充分发挥土地的最大利用价值。这个也就是土地收购储备中比较关键的。存在一部分城市由于资金准备不充分，导致土地黄金地段储备不充足的现象，这样就能导致了一些经济损失。在存量土地储备工作中，企业改制导致的土地闲置现象时有发生。在企业名存实亡之后，旧有的土地失去了主人。因此，有关政府部门可针对这些土地做回收处理。通过储备，不但能够保护土地，还能降低资金使用紧张程度。除外，可以加强集体用地的征收工作。在每一座城市，都存在一些兴办企业的闲置土地，其未得到利用的原因有很多。所以，要逐渐加大对集体建设用地的征收的力度，从而为招商引资对土地的需求的解决奠定前提和基础。

（3）拓展对土地收购储备的资金收购渠道

土地收购储备中遇到的资金问题，一般可以通过三种措施来处理。第一种就是根据《土地储备管理办法》中一些规定，诱导商业银行涉猎土地收购储备领域，适当进行抵押贷款。第二种措施就是成立土地收购储备基金，通过发现和利用市场运作新方法，收集储备资金。第三种是把土地出让金收益中劃出一部分到土地收购储备资金账户，加强土地收购储备。

（4）改善土地收购储备工作中的环境

土地收购储备工作环境的改善有利于促进土地收购储备工作的开展。所以，城建规划部门要严格按照法律行事，快速制定科学合理、先进高效的规划方案，为土地收购储备提供必要的理论依据这是非常有必要的。通过各个部门之间的交流和沟通，将土地储备运作风险降到最低，并且逐渐提升工作效率。对于司法部门而言，在对土地资产进行处理之时，要对政府部门的意见进行了解。与此同时，对于财政部门和公安部门而言，对土地收购资金加强管理，这样就能有效保障土地收购储备工作的开展。

3小结

通过上面的阐述，我们可知，土地收购储备作为我国的一项不仅有利于国家还有利于人民的措施，它不但能够对土地资源进行充分利用，产生最大的经济效益，还能推动我国经济效益的发展。在这个过程中，不但要解决好土地与资金这两者之间的关系，还要逐渐拓展融资的途径，不断改善土地收购储备的工作所处的环境。

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