土地使用税政策盘点及注意事项

彭慧斌 刘厚兵

土地使用税政策盘点及注意事项

彭慧斌 刘厚兵

2016年，国家出台系列文件，对农产品批发市场、农贸市场、兵工企业、城市公交站场、饮水工程等城镇土地使用税优惠政策进行重新明确。现就主要涉及行业、政策内容、注意事项、文件依据进行盘点归纳如下，以方便实际操作运用。

农产品批发市场、农贸市场

政策内容：自2016年1月1日至2018年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用（包括自有和承租，下同）的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例，确定征免城镇土地使用税。

注意事项：农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。

享受上述税收优惠的房产、土地，是指农产品批发市场、农贸市场直接为农产品交易提供服务的房产、土地。农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，不属于规定的优惠范围,应按规定征收城镇土地使用税。符合免税条件的企业，需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。

文件依据：《财政部、国家税务总局关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税［2016］1号）。

兵工企业

政策内容：自2016年1月1日起至2018年12月1日止，对中国兵器工业集团公司和中国兵器装备集团公司所属专门生产枪炮弹、火炸药、引信、火工品的企业，除办公、生活区用地外，其他用地继续免征城镇土地使用税。

注意事项：办公、生活区用地，应照章缴纳城镇土地使用税。

文件依据：《财政部、国家税务总局关于中国兵器工业集团公司和中国兵器装备集团公司所属企业城镇土地使用税政策的通知》（财税［2016］5号）。

城市公共交通

政策内容：自2016年1月1日至2018年12月31日，对城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地，免征城镇土地使用税。

注意事项：城市公交站场运营用地，包括城市公交首末车站、停车场、保养场、站场办公用地、生产辅助用地。道路客运站场运营用地，包括站前广场、停车场、发车位、站务用地、站场办公用地、生产辅助用地。城市轨道交通系统运营用地，包括车站（含出入口、通道、公共配套及附属设施）、运营控制中心、车辆基地（含单独的综合维护中心、车辆段）以及线路用地，不包括购物中心、商铺等商业设施用地。

城市公交站场、道路客运站场，是指经县级以上（含县级）人民政府交通运输主管部门等批准建设的，为公众及旅客、运输经营者提供站务服务的场所。城市轨道交通系统，是指依规定批准建设的，采用专用轨道导向运行的城市公共客运交通系统，包括地铁系统、轻轨系统、单轨系统、有轨系统、磁浮系统、自动导向轨道系统、市城快速轨道系统，不包括旅游景区等单位内部为特定人群服务的轨道系统。

符合上述免税条件的单位，须持相关文件及用地情况等向主管税务机关办理备案手续。

文件依据：《财政部、国家税务总局关于城市公交站场道路客运站场、城市轨道交通系统城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税［2016］16号）。

饮水工程

政策内容：自2016年1月1日至2018年12月31日，对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产、土地，免征城镇土地使用税。

注意事项：所称饮水工程，是指为农村居民提供生活用水而建设的供水工程设施。本文所称饮水工程运营管理单位，是指负责饮水工程运营管理的自来水公司、供水公司、供水（总）站（厂、中心）、村集体、农民用水合作组织等单位。对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水收入占总供水收入的比例免征增值税；依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征城镇土地使用税。无法提供具体比例或所提供数据不实的，不得享受上述税收优惠政策。

符合上述减免税条件的饮水工程运营管理单位，需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。

文件依据：《财政部、国家税务总局继续实行农村饮水安全工程建设运营税收优惠政策的通知》（财税［2016］19号）。

商品储备

政策内容：2016年1月1日至2018年12月31日，对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的土地，免征城镇土地使用税。

注意事项：所称商品储备管理公司及其直属库，是指接受中央、省、市、县四级政府有关部门委托，承担粮（含大豆）、食用油、棉、糖、肉、盐（限于中央储备）6种商品储备任务，取得财政储备经费或补贴的商品储备企业。中粮集团有限公司所属储备库接受中国储备粮管理总公司、分公司及其直属库委托，承担的粮（含大豆）、食用油商品储备业务，按规定享受税收优惠。

承担中央政府有关部门委托商品储备业务的储备管理公司及其直属库，以及接受中国储备粮管理总公司、分公司及其直属库的委托承担粮（含大豆）、食用油等商品储备业务的中粮集团有限公司所属储备库名单见附件。承担省、市、县政府有关部门委托商品储备业务的储备管理公司及其直属库名单由省、自治区、直辖市财政、税务部门会同有关部门明确或制定具体管理办法,并报省、自治区、直辖市人民政府批准后予以发布。名单若有变化，财政、税务等部门应及时进行调整。

符合上述免税条件的企业，应当按照税收减免管理规定，持相关材料向主管税务机关办理减免税备案手续。如发现不符合本通知规定政策的企业及其直属库，应取消其免税资格。

文件依据：《财政部、国家税务总局关于部分国家储备商品有关税收政策的通知》（财税［2016］28号）。

科技企业孵化器

政策内容：自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征城镇土地使用税。

注意事项：享受规定的城镇土地使用税的孵化器，应同时符合以下条件：（一）孵化器需符合国家级科技企业孵化器条件。国务院科技行政主管部门负责发布国家级科技企业孵化器名单。（二）孵化器应将面向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的业务收入在财务上单独核算。（三）孵化器提供给孵化企业使用的场地面积（含公共服务场地）应占孵化器可自主支配场地面积的75%以上（含75%）。孵化企业数量应占孵化器内企业总数量的75%以上（含75%）。公共服务场地是指孵化器提供给孵化企业共享的活动场所，包括公共餐厅、接待室、会议室、展示室、活动室、技术检测室和图书馆等非盈利性配套服务场地。

所称“孵化企业”应当同时符合以下条件：（一）企业注册地和主要研发、办公场所必须在孵化器的孵化场地内。（二）新注册企业或申请进入孵化器前企业成立时间不超过2年。（三）企业在孵化器内孵化的时间不超过48个月。纳入“创新人才推进计划”及“海外高层次人才引进计划”的人才或从事生物医药、集成电路设计、现代农业等特殊领域的创业企业，孵化时间不超过60个月。（四）符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型、微型企业划型标准。（五）单一在孵企业入驻时使用的孵化场地面积不大于1000平方米。从事航空航天等特殊领域的在孵企业，不大于3000平方米。（六）企业产品（服务）属于科学技术部、财政部、国家税务总局印发的《国家重点支持的高新技术领域》规定的范围。

省级科技行政主管部门负责定期核实孵化器是否符合本通知规定的各项条件，并报国务院科技行政主管部门审核确认。国务院科技行政主管部门审核确认后向纳税人出具证明材料，列明用于孵化的房产和土地的地址、范围、面积等具体信息，并发送给国务院税务主管部门。纳税人持相应证明材料向主管税务机关备案，主管税务机关按照《税收减免管理办法》等有关规定，以及国务院科技行政主管部门发布的符合规定条件的孵化器名单信息，办理税收减免。

文件依据：《财政部、国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知》（财税［2016］89号）。

国家大学科技园

政策内容：自2016年1月1日至2018年12月31日，对符合条件的科技园自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征城镇土地使用税。

注意事项：享受规定的城镇土地使用税的科技园，应当同时符合以下条件：（一）科技园符合国家大学科技园条件。国务院科技和教育行政主管部门负责发布国家大学科技园名单。（二）科技园将面向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的业务收入在财务上单独核算。（三）科技园提供给孵化企业使用的场地面积（含公共服务场地）占科技园可自主支配场地面积的60%以上（含60%），孵化企业数量占科技园内企业总数量的75%以上（含75%）。公共服务场地是指科技园提供给孵化企业共享的活动场所，包括公共餐厅、接待室、会议室、展示室、活动室、技术检测室和图书馆等非营利性配套服务场地。

所称“孵化企业”应当同时符合以下条件：企业注册地及主要研发、办公场所在科技园的工作场地内。（二）新注册企业或申请进入科技园前企业成立时间不超过3年。（三）企业在科技园内孵化的时间不超过48个月。海外高层次创业人才或从事生物医药、集成电路设计等特殊领域的创业企业，孵化时间不超过60个月。（四）符合《中小企业划型标准规定》所规定的小型、微型企业划型标准。（五）单一在孵企业使用的孵化场地面积不超过1000平方米。从事航空航天、现代农业等特殊领域的单一在孵企业，不超过3000平方米。（六）企业产品（服务）属于科学技术部、财政部、国家税务总局印发的《国家重点支持的高新技术领域》规定的范围。

国务院科技和教育行政主管部门负责组织对科技园是否符合通知规定的各项条件定期进行审核确认，并向纳税人出具证明材料，列明纳税人用于孵化的房产和土地的地址、范围、面积等具体信息，并发送给国务院税务主管部门。纳税人持相应证明材料向主管税务机关备案，主管税务机关按照《税收减免管理办法》等有关规定，以及国务院科技和教育行政主管部门发布的符合本通知规定条件的科技园名单信息，办理税收减免。

文件依据：《财政部国家税务总局关于国家大学科技园税收政策的通知》（财税［2016］98号）。

供热企业

政策内容：自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税、城镇土地使用税。

注意事项：对兼营供热企业，视其供热所使用的厂房及土地，与其他生产经营活动所使用的厂房及土地是否可以区分，按照不同方法计算免征的房产税、城镇土地使用税。可以区分的，对其供热所使用厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例计算减免税。难以区分的，对其全部厂房及土地，按向居民供热取得的采暖费收入，占其营业收入的比例计算减免税。对自供热单位，按向居民供热建筑面积占总供热建筑面积的比例，计算免征供热所使用的厂房及土地的房产税、城镇土地使用税。

文件依据：《财政部、国家税务总局关于供热企业增值税房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税［2016］94号）。

大型客机制造企业

政策内容：2015年1月1日至2018年12月31日，对在中国境内从事大型客机、大型客机发动机整机设计制造的企业及其全资子公司自用的科研、生产、办公房产及土地，免征房产税、城镇土地使用税。

注意事项：所称大型客机，是指空载重量大于45吨的民用客机；大型客机发动机，是指起飞推力大于14000公斤的民用客机发动机。

文件依据：《财政部国家税务总局关于大型客机和大型客机发动机整机设计制造企业房产税城镇土地使用税政策的通知》（财税［2016］133号）。

另外，值得注意的是，根据《财政部、国家税务总局关于企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税［2014］1号）规定，对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税。自2016年1月1日起，企业范围内荒山、林地、湖泊等占地全额征收城镇土地使用税。

根据《财政部、国家税务总局关于石油天然气生产企业城镇土地使用税政策的通知》（财税［2015］76号）规定，石油天然气生产企业应按照有关税收减免管理规定向主管税务机关备案免税土地情况。原国家税务总局《关于对中国石油天然气总公司所属单位用地征免土地使用税问题的通知》（［1989］国税地字第088号）、《关于对中国海洋石油总公司及其所属公司用地征免土地使用税问题的规定》（［1990］国税油发003号）同时废止。但按本通知规定应当征税的土地，自2015年7月1日至2016年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税；自2017年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。

根据《财政部、国家税务总局关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税［2015］98号）规定，自2015年1月1日起至2016年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

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