定向销售低价房的涉税处理

顾学锋

定向销售低价房的涉税处理

顾学锋

所谓定向销售商品房，是指该房源专门锁定某一个群体向其销售，不向社会普通购房者开放的销售行为。定向销售价普遍大幅低于市场价，每平方米差价少则数千多则上万，一套房差价十几万到超百万。在城市高房价压力下，还有一些地方政府需要建设人才公寓，以吸引高科技人才，这也是定向销售的一种运作模式。笔者在此提醒，定向销售、购买低价房者，双方均存在着涉税风险。

一、定向销售低价房者按照房地产评估价格，计算缴纳土地增值税

《增值税暂行条例》第七条规定，纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其销售额。《增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者有本细则第四条所列视同销售货物行为而无销售额者，按下列顺序确定销售额：按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定；按组成计税价格确定。

组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率），公式中的成本是指：销售自产货物的为实际生产成本，销售外购货物的为实际采购成本。公式中的成本利润率由国家税务总局确定。

《土地增值税暂行条例》第九条规定，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关可以按照房地产评估价格计算征收。

二、定向购买低价房者，按市场价格计算缴纳契税，取得的低价购房收入，缴纳个人所得税

《契税暂行条例》第四条规定，房屋买卖等成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税［2007］l3号）规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，按“工资、薪金所得”项目，比照全年一次性奖金的征税方法计算缴纳个人所得税。

例如，2016年12月，某单位将一购置或建造成本1000000元的住房按550000元的价格出售给新引进的博士李某。李某取得的当月工资已按规定办理了纳税申报手续，无其他收入。因此，也未向主管税务机关办理低价购房收入的纳税申报手续。

《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发［2005］9号）第三条规定，全年一次性奖金除以12个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数的计税办法，在一个纳税年度内，每一个纳税人只允许采用一次。因此，李某低价购房收入计算缴纳个人所得税，须区分两种情况。

情况之一：已采用过全年一次性奖金，除以12个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数优惠计税办法的，且由于李某取得的当月工资已按规定办理了纳税申报手续，则取得的低价购房收入，按工资、薪金所得税目直接寻找适用税率和速算扣除数，李某应补税：（1000000-550000）×45%-13505= 188995（元）。

该单位应做会计分录：

借：其他应收款——李某188995

贷：应交税金——应交个人所得税188995

借：应交税金——应交个人所得税188995

贷：银行存款188995

情况之二：未采用全年一次性奖金，除以12个月，按其商数确定适用税率和速算扣除数计税办法的，则李某应补税：低价购房所得比照全年一次性奖金找税率：（1000000-550000）÷12=37500元；适用税率30%，速扣2755元。

应补税=（1000000-5500000）×30%-2755=132245（元）。

该单位应做会计分录：

借：其他应收款——李某132245

贷：应交税金——应交个人所得税132245

借：应交税金——应交个人所得税132245

贷：银行存款132245

对该单位应扣未扣、应收而不收税款的行为，根据《税收征管法》第六十九条规定，扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。