浅谈我国房地产企业融资的主要方式及适用对象

张冬宁

摘 要：作为国民经济的支柱产业之一，房地产行业对整个国民经济的发展起着举足轻重的作用。房地产是典型的资金密集型产业，资金在整个房地产项目开发的过程中环环相扣，其投入密集、投入量大、回收周期长等特点，导致越来越多的房地产企业不断寻求各种各样的融资方式以优化其资金使用效率，提高收益。我国房地产企业融资的主要方式包括：银行贷款、信托贷款、私募基金、融资租赁等，针对不同的融资方式，适用的对象也不尽相同。

关键词：资金融资方式 银行贷款 适用对象

我国房地产企业融资的主要方式包括：

一、银行贷款

我国房地产企业根据项目开发的不同阶段涉及到的银行贷款包括：

（一）项目开发前期—并购贷款：银行向房地产企业提供资金，用于取得项目开发所需土地的相关贷款。该种贷款的审批主要以综合考虑企业资质、风险控制措施及收益回报为前提。通常，银行需要通过总资产、资产负债率及净资产等财务指标综合评定贷款申请企业的资质。合格企业通过提前让渡部分公司股权（银行所持股权对应净资产数与贷款金额匹配）、承诺取得土地后将土地足额抵押给银行（土地评估价值与贷款金额匹配）、资质较高的母公司提供信用担保等作为增信措施来取得银行贷款。但无论企业采取怎样的增信措施，该种贷款的回报普遍为固定的利息。

该种贷款可以一定程度上帮助企业节省项目开发的启动资金、优化资金杠杆适用效率。往往，银行更青睐于将并购带提供给资质好、项目规模大的企业。该种贷款资金使用用途单一，用于支付土地款。期限可以申请到3-7年。

（二）项目开发中期—开发贷款：在满足“四-三-二”原则的前提下，房地产企业可以申请到开发贷款，即四证（土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证）齐全、企业项目开发自有资金投入量达到30%、房地产开发企业满足二级开发资质。

作为房地产开发过程中最重要、最传统的贷款，该种贷款因贷款金额较大，往往可以申请到项目开发总投资量的50-70%，且融资成本较低（基准利率上浮幅度较小）普遍适用于各种类型的房地产开发企业。开发贷款的增信措施多数采用土地抵押的方式且抵押率较高。

但该种贷款也存在一定的资金使用局限性，银行往往要求房地产开发企业提供相关资金使用合同及凭证等以采取受托支付的方式发放贷款，贷款大部分用以支付项目开发的工程总包款等。原则上房地产开发贷的期限仅覆盖地产开发的中后期，一般不超过3年。

（三）项目开发中后期—按揭贷款：当房地产开发项目（普通适用于住宅项目）达到预售条件（已交付全部土地出让金并取得土地证、取得用地规划许可证、取得工程规划许可证、取得施工證、已投入的开发资金达到项目开发建设总投资的25%等）并一定程度上实现预售后方可申请。

近年来，由于住房按揭贷款的收益率偏低、回收周期较长，银行往往吝于发放并将该种贷款的总规模控制在较小范围内。按揭贷款的期限为1-30年不等。

而该种贷款的取得一定程度上可以大大帮助房地产开发企业实现项目的预售，因而与开发贷一起被视作房地产项目开发过程中非常传统、重要的贷款种类，普通适用于各类房地产开发公司用以作为变相的销售款回收项目开发的资金。按揭贷款的增信措施为房产抵押。

（四）项目开发结束—经营性物业贷款

经营性物业贷款起源于香港，由东亚银行率先引入，主要适用于已经开发完成并投入运营、且已产生一定规模运营收益（租金）、现金流较好、项目综合收益高、还款来源较为稳定的商业物业资产（包括但不限于商场、写字楼、酒店、商铺等）。

经营性物业贷款的资金使用较为灵活，可投入到物业资产的日常运营、置换项目前期的贷款和超过项目资金本规定比例以上投入的资金上。营业性物业贷款的增信措施为项目自身的商业物业资产作为抵押或追加企业所持有的其他资产等，抵押率通常在70%以下。

经营性物业贷款的期限原则上不超过8年。

整体来看，经营性物业贷款期限较长、资金使用较为灵活，可以很好地稳定、改善公司的现金流，备受作为商业地产项目或综合性地产项目持有者的房地产开发企业的青睐。

二、信托贷款

尽管银行贷款为房地产项目开发的各个阶段提供了种类较为齐全的贷款，但由于银行贷款从本质上对贷款主体（房地产企业）资质、项目标的、资金用途及贷后管理等设置了诸多限制条件，导致部分房地产项目难以从银行取得匹配的资金。基于这样的市场情况，信托贷款变得尤为重要。

信托公司将委托人存入的资金，按委托人或者委托人认购的信托计划所指定的对象、期限、利率、用途等向贷款企业发放贷款。委托人在发放贷款的对象、用途等方面有充分的自主权，同时又可利用信托公司在企业资信与资金管理方面的优势，增加资金的安全性，提高资金的使用效率。

信托具有独特的制度设计功能，能够起到避税、财产隔离以及政策规避的作用。

通常信托贷款根据信托公司在信托产品中所扮演的职能可分为通道类业务的信托贷款和主动管理型信托产品。

（一）通道类业务的信托贷款。通道类业务的信托贷款由委托人发起，委托人直接锁定项目标的及资金用途，委托信托公司/认购定向为该项目标的制定的信托计划将贷款发放给项目公司，由信托公司负责后续利息及本金的收取。风险由委托人承担，信托公司只是起到通道的作用。

通道类业务的信托贷款形式多样，广泛运用于各类债权及股权项目中，直接由资金方与项目方对话，操作简单、透明。尤其是针对一些因为银行的监管门槛而无法取得贷款的项目，通过与银行之间加了一个信托通道，增加了贷款的安全性，同时提升了资金的使用效率。但往往，由于该类项目所使用的资金来源区别于传统银行贷款的资金来源，相应的融资成本剔除额外附加的通道费以外，也会高于传统的银行贷款。

（二）主动管理型信托产品。除了通道类信托贷款以外，信托公司也会自己主动发起选择项目标的并发行相应的信托计划，再将该种信托计划/产品卖给委托人/资金方，不仅项目标的由信托公司选择、风险也相应的将由信托公司主要承担。委托人可以是自然人，也可以是法人。

主动管理型信托产品直接由信托公司与项目公司对话，由信托公司同时对项目公司负责贷款资金的发放，并由信托公司对投资人/资金方/委托人认购资金负责、保证其安全性。主动管理型信托贷款的增信措施往往高于通道业务类的信托贷款，且融资的成本会略高于通道业务类的信托贷款，更廣泛适用于各类的项目公司。

并且，根据信托产品的委托人数量，还可以将信托贷款分为单一的信托计划（贷款）和集合型信托计划（贷款）。单一的信托计划多为通道类业务，只有一个委托人认购信托计划，审批备案的时间较短、程序简单。而集合型信托计划大致将委托人粗略划分为优先级、中间级和劣后级（如有），优先级委托人的收益最低，相应风险也最低，除了信托计划本身的增信措施以外，中间级和劣后级份额优先保证优先级的收益。劣后级的收益最高，但风险也最高，要优先保证偿付优先级和中间级的收益。集合型信托计划的审批备案时间长于单一的信托计划。集合型信托计划可以是通道类业务的信托贷款，同样也可以是主动管理型信托贷款。

三、私募基金

私募基金，这里特指房地产私募股权基金，是指针对特定群体，以非公开的形式募集的以股权形式投放于房地产项目的基金。区别于银行贷款和信托贷款的严格性、公开性，房地产私募股权基金更具灵活性，独具慧眼地选择投向那些被前两者因为项目公司资质而挡在门外的潜在高收益项目。并且不同于银行贷款和信托贷款的固定收益（利息）约定，房地产私募股权基金往往设置浮动收益。

根据收益分配方式，房地产私募股权基金可以分为同股同权和约定保底收益+超额收益两种类型的基金。

（一）同股同权的房地产私募股权基金。私募股权基金为项目公司追加注册资金，从而根据出资比例持有部分项目公司的部分股权，并约定未来项目所产生的收益根据持有的股权比例进行收益分配，即所谓的风险共担。

同股同权的房地产私募股权基金项目风险较大，投资人很少单独使用该种投资方式，并且所选取的项目标的极好，开发风险极低。

（二）约定保底收益+超额收益的房地产私募股权基金。区别于同股同权的房地产私募股权基金项目，为了控制项目风险，基金管理人会选择与项目方约定当基金委项目公司追加注册资金，以一定比例持有吸纳股公司的部分股权后，原股东（项目方）承诺无论项目最后收益如何，将保证向基金支付最低的固定收益，以确保基金的收益。同时双方约定，如项目开发最后收益超过某一特定数值，多出的收益部分将按照双方持有的股权比例（或约定新的比例）进行分配，即所谓的超额收益。

无论何种房地产私募股权基金项目，都着眼于项目的整体开发及最后清算，因此针对项目的融资设计方案也不单单局限与起初的股权融资，为了保证项目的后续进行，基金管理人多采用夹层融资的方式对项目进行投资。即在项目开发初期，以股权形式进入但作为增信措施并不要求项目公司将所持有的特定项目资产（土地）抵押给他，而支持项目进行到中期时，向相关银行/信托申请成本较低的开发贷款作为项目开发资金。作为股权投资的基金管理人更偏好于让原股东方将其持有的剩余股权质押给自己，从而全盘控制项目的开发运营。

由此可见，房地产私募股权基金更适用于一些潜在收益较高的小型地产项目。

针对以上就国内房地产企业几种主要方式的讨论，可以总结出以下几点建议：

1.房地产企业的融资方式的选择与适用对象（房地产企业开发项目、企业规模及企业不同的发展周期）有着密切关系。2.房地产企业的融资方式不应局限于某一种，即便是同一个项目，在开发的不同阶段也需要综合运用组合的融资方式（例如夹层融资）。3.针对我国融资渠道单一的问题，政府应大力发展企业债市场，逐步放开审批；金融机构不断进行房地产融资的金融创新，同时注意风险防范，保障投资者利益；房地产开发企业应采取多种融资方式，提高资金的使用效率，实现项目收益最大化，在最短的时间内兑现给投资人的收益承诺。

参考文献：

[1] 唐波.房地产开发、项目融资与转让 [M].法律出版社，2006