商业地产项目风险管理成熟度的评价分析

摘 要：随着社会经济的快速发展，促进了商业地产行业的飞速进步，商业地产行业自身有着丰厚的利润空间，吸引了众多的地产商和投资机构的加入，促使商业地产成为我国房地产行业的新生主力军。但是随着一些大型的商业地产项目投资落成后，能够成功运营的却较小，地块升值受限和巨大的资金占用给开发商和金融机构造成了不可预估的损失。促进商业地产的快速发展，增大商业地产成功的机会，成为目前中国房地产行业需要迫切解决的问题。

关键词：商业地产；项目风险管理；成熟度；评价分析

近年来，我国社会经济发展迅速，全球的商业巨头抢占了中国的大量市场份额，沃尔玛、华联、家乐福和百盛等大型连锁零售商在全国范围内大氛围扩张，吸引了较多的商业物业，为商业地产赢得了大量的市场利润。面对诱人的国内商业地产项目，全国各地出现大型商业地产失败现象，资金巨额亏损现象严重，商业地产失败案例比比皆是。面对中国商业地产险峻的发展态势，需要加大对商业地产行业的项目风险管理，对项目风险管理的成熟度进行评价分析，构建多元化的融资渠道，确保商业地产的健康有序发展。

一、项目风险管理成熟度模型的概念及作用

1.项目风险管理成熟度模型的概念

项目风险管理成熟度模型是一种项目管理评价方法，能够衡量一个组织在经营发展过程中是否具有可靠和成功实施项目的能力。评估组织需要通过管理单个项目和组合项目的形式来实施自己战略目标能力的一种方法，对提升项目管理能力和项目实施的成功率具有重要作用。

2.项目风险管理成熟度模型的发展

项目风险管理成熟度模型是随着项目及管理技术的发展而诞生的一项管理制度，在二战期间与还不用了大量的军事项目，项目管理逐渐向经典项目管理阶段发展，将成本、时间和质量作为项目管理的主要印度，并且构建了项目计划和项目管理系统。随着信息技术的不断发展，传统的项目风险管理制度已经无法满足新时期的发展需求，为了提高商业企业的市场竞争能力，提高组织的灵活性，在20世纪80年代项目管理继承了时间、质量、成本等硬性的控制要素，促使项目风险管理逐渐向现代项目管理阶段迈进。在2000年提出了战略项目管理理论，里面包含项目挂尽力成熟度模型理论。

二、商业地产项目风险管理成熟度模型构建

1.模型评价等级建立

项目风险模型评价等级的划分与商业本地产项目风险管理成熟度评估有直接关系，主要分为以下几个等级：

第一，初始级。该阶段的商业地产项目风险是未加定义的随机过程，过程的执行是混乱、不成熟和无序的。在这个等级上，商业地产很少会涉及到这个运营环节上，针对风险进行了有意识的评价、识别和控制。项目管理结构没有针对风险建立完善的风险管理制度。

第二，可重复级。在这个成熟度等级中项目主管方已经意识到加强风险管理的必要性，需要加大风险抵抗能力，加大对管理部门的风险管理，有意识的进行风险积累和收集，风险管理方法和措施被重复使用，但是使用程序较为混乱。

第三，已管理级。在该等级中建立了专门的风险管理机构，风险管理过程更具文档化，给与风险管理部门人员较大的帮助，对提升工作效果具有重要作用。

第四，精确管理级。对风险管理过程制定出了量化的指标，为项目风险管理提供了连贯循环的量化活动方式，提升了风险识别、评价和控制的有效性。

第五，持续改进级。确保了风险管理项目的自我优化和不断发展创新。

2.项目风险管理成熟度评价要素及指标体系建立

（1）评价要素和指标设计原则

商业地产项目风险管理成熟度评价指标需要对项目风险管理的成熟度评价因素进行识别，将项目风险管理中的复杂因素转换为简单的基本单元，从错中复杂的风险关系中找出因素间存在的本质联系。需要建立一套完整和实用性较强的项目风险管理成熟评价要素和指標，提升地产开发商的核心竞争力。设计原则主要包括：全面性和科学性原则、层次性和逻辑性原则、可操作性原则、广泛适用性原则。

（2）评价要素和指标设计思路

评价结构的设计层次主要包括：等级目标、关键域、特定与类属目标、关键实践。其中等级目标层评价的主要内容是商业地产项目风险管理的成熟度。关键域层能够对商业地产项目风险管理成熟度的类型进行识别和根系。特定与类属目标层能够对风险领域层中的目标进一步明确，了解组织内部的共同特性目标。关键实践层由关键能力类属实践和风险管理实践构成。

三、商业地产项目风险管理成熟度等级评价

某商业地产开发商被评为是国内大型的商业地产企业，该企业经过了20多年的发展，构建了以连锁百货、高级酒店、商业地产和文化产业为一体的大型企业集团。本文主要是对企业的商业广场项目为主要的分析对象，该项目内涵盖了高档住宅区、大型购物中心、精装公寓、高档写字间和五星级酒店等，是市区范围内最大的综合性地标性建筑。

1.评价指标隶属度的确定

在对商业地产项目风险管理评价指标隶属度进行确定时，主要是采取调查问卷的形式，可知市场营销部、运营管理部、财务管理部中的人员占有较大的比例，负责设计建造、负责市场推广和负责商业运营等职务是评价的主体。企业人员中以本科学历为主，企业员工的年龄在36岁-55岁之间占有较大的比例。

2.模糊评价矩阵的建立

在建立单因素模糊判断矩阵时，模糊评价矩阵的建立主要以单因素模糊判断矩阵为主，实践管理内容主要包括政策风险关键域管理实践、技术风险关键域管理实践、管理风险关键域管理实践、金融风险关键域管理实践、市场风险关键域管理实践、财务风险关键域管理实践、时间风险关键域管理实践及自然风险关键域管理实践。需要结合评价结果，对以上各项管理实践进行向量评判。在建立项目单阶段多因素模糊判断矩阵时，需要加大对研究策划阶段度因素模糊矩阵的判断，对商业地产项目研究策划阶段的风险管理成熟度多因素进行评判，构建项目设计建造阶段风险管理成熟度多因素评判向量集。通过以上判断情况可以看出将各单因素评判结果综合在一起，能够获取项目单阶段的综合评价向量及项目总体综合评价向量。

3.评价结果分析

通过对该项目的评价结果进行研究可知，商业地产项目的政策风险管理处于初级发展阶段，与其他的关键风险相比较高，与可重复级管理水平相接近，要想提高项目发展水平，需要努力提高项目自身的风险管理能力。从评价结果中还可以看出，商业地产项目的技术风险管理处于初始发展阶段，与其他的关键风险相比较高，并逐渐趋于可重复级管理水平，项目各方需要通过不断的努力，来提升自身的风险管理能力。从研究结果中还可以看出，项目风险管理处于初始发展阶段，与其它关键风险域相比较低，但是与风险域管理水平相比差距不大，并且逐渐向可重复级管理水平发展趋势，对提升项目的风险管理能力具有重要作用。

四、结论

目前国内对商业地产风险管理进行研究时，主要集中在商业地产风险管理思路及理论探讨中，本文通过调查的形式对某商业地产开发商的竞争力进行深入的研究，结合商业地产项目风险管理的实际情况和发展特点，并融入了本土化发展模式，构建了模糊综合评价的商业地产项目风险管理成熟度评价模型，提升了商业地产机构的项目风险管理水平。研究结果表明，不同阶段的商业地产对关键域的管理成效相差较大，导致管理成效展现出明显的不均衡性。商业地产项目需要做到对不同风险的均衡管理，促进项目风险整体管理水平和管理能力的提升。

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作者简介：曾可喜（1995.12- ），男，汉族，籍贯：湖南益阳市，学历：本科，研究方向：建筑工程技术