渗漏成为物业服务中绕不开的焦点问题

渗漏维修是物业日常服务的重要工作之一，已成为物业服务中绕不开的焦点问题。就笔者多年从事物业工作的经验来看，渗漏报修在物业服务工作中占比非常大，且随着房龄的增加，渗漏报修量越来越多。由于外墙、屋面是房屋外露的结构，直接承受日晒、风吹、雨淋以及温度的变化，长期处在恶劣的环境中，易产生裂缝、变形等导致防水层失效。随着小区使用年限的增加，质保期过后渗漏维修量逐年增加。而卫浴间、阳台、厨房由于防水失效或管道堵塞等原因发生渗漏，易造成邻里纠纷，也是投诉到物业的一大方面。

对于新开发的楼盘，由于在保修期内，物业公司可以通过与开发商及施工单位的协调，要求施工单位对渗漏问题进行整改，从而保证房屋质量问题及时得到解决。而随着房屋使用年限的不断增加，依据国务院发布的《建筑工程质量管理条例》：在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，建设工程的最低保修期限为5年。房屋质保期过后该怎么办？以什么形式维修呢？

质保期过后，房屋的维修大致有三种方式：

1）业主自行维修：业主自行找维修单位对渗漏部位进行修缮，所产生的费用由业主支付。

优点：无需过多的审批，只要告知物业公司，物业公司对维修进行监督和配合。缺点：业主聘请的维修单位通常没有资质，维修质量无法保证。

2）通过小区公共收益来维修：小区公共收益是全体业主共有的，支配需要业主委员会的同意，甚至要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。

该情况一般适用于小区内全体业主涉及到的设施设备的维修，对于局部和小范围的个别维修可行性较低。

3）动用商品住宅专项维修资金，对小区内的房屋外墙和门窗渗水、顶层渗漏等进行维修。该方式是目前小区共用部位渗漏维修广泛采用的一种方式。

申报维修资金的流程可歸结为3个阶段：备案程序、结算程序、资金支用程序。具体涉及到的工作包括维修工程上报、资料整理、上网申报、书面资料扫描上传及复印、资料的送达、资金的支用等。涉及的审批机构有：国土房产局、房产交易中心、第三方审计公司。涉及相关方有：业主、业主委员会、社区居委会、维修方、物业公司。维修资金申报的具体条件及流程以当地的相关管理办法为准，以苏州园区为例，其申报法规依据有：《苏州（园区）商品住宅专项维修资金使用办法》。

（供稿王正，苏州工业园区建屋物业）