房地产企业财务成本管理中存在的问题及管控措施

刘天英

摘要：房地产业作为我国当代社会的重要产业之一，为我国市场经济的发展作出了巨大贡献。然而，国内房地产企业在实际的运行过程中，在财务成本管理方面暴露出较多问题和不足，成本管理上的滞后导致企业经营效益得不到保证，加剧了企业经营的风险，同时也威胁到产业的未来发展。本文就房地产企业财务成本管理问题予以论述，探讨房地产企业财务成本管理中的主要问题，并提出了具体的成本管控策略，以期提高房地产企业财务成本管理水平，为行业发展提供更为有力的支持。

关键词：房地产；财务成本；财务管理

财务成本管理，即企业在生产运营过程中采用的成本和费用管理策略和措施。就国内房地产企业而言，面对复杂的市场竞争和发展形势，企业必须进一步加强自身的财务成本管理，保持管理的高效性和合理性，以真正满足企业的经营发展需求，促进行业的持续、稳步发展。

一、房地产企业财务成本管理的意义

房地产企业财务成本管理是针对房地产企业经营过程中的整体经费消耗所开展的管理工作，具体包括了对房地产运营成本的管理、对采购费用的管理以及对人员工资的管理等等。合理地运用财务成本管理，能够显著降低企业成本支出，保持企业更高的经营收益，进而巩固企业的市场地位，满足企业乃至行业的未来发展需求。

隨着对外开放政策的实施，房地产业开始逐步引进国内，国内房地产市场也开启了全新的发展阶段。但是，相对于发达国家，国内房地产业发展时间相对较短，多数房地产企业经营管理也相对比较粗放，企业自身的财务成本管理存在较多问题和不足。房地产企业加强财务成本管理，首先能够为企业创造更高的经济效益，使企业获得更为广阔的发展前景，提升企业的综合竞争力。其次，房地产企业加强财务成本管理，能够充分提升企业经营战略的合理化水平，推动企业的持续性发展。财务成本管理，能够为房地产企业提供准确、全面的财务信息数据，企业领导层可以针对这些信息数据制定和调整企业发展计划，规避企业战略实施风险，同时也将有效的避免企业资金链问题。此外，在科学的财务成本管理之下，房地产企业还能够更好地维持企业内部稳定性，保障企业和员工的基本利益，降低企业经营风险，实现自身的可持续发展。

二、房地产企业财务成本管理中的主要问题

（一）成本管理意识不足

当前，国内多数房地产企业都非常缺乏财务成本管理意识，对财务成本管理的重视程度不足。在房地产市场的高速发展之下，各地房地产商应运而生。凭借着丰厚的资本和资源优势，许多房地产商都赚取了丰厚的利润。但是，除华润、万科、万达等国内优秀房地产企业之外，多数房地产企业并没有真正落实和深入开展财务成本管理和控制工作，甚至在实际的项目施工和实施过程中，财务成本控制也未形成完善的管理体系，严重影响到企业利润，大量成本被挥霍和浪费，工程质量也无法得到有效控制。

（二）成本管理体系缺乏

目前，很多房地产企业都没有系统性的管理制度和监督制度，财务成本管理中的财务成本控制制度和考核制度等基本上是抄袭其他公司，完全脱离了企业的实际经营和发展现状，企业财务成本管理水平自然难以保证。与此同时，我国房地产业目前仍处于发展阶段，各项管理法规政策都并不完善，这也导致大部分企业没有相关规范和标准做支持，部分房地产企业也因为财务成本管理不善而破产倒闭。如湖北鑫天浩置业有限公司，2015年向地区法院申请破产清算，一时间成为社会关注的焦点。鑫天浩置业有限公司的破产，一方面是由于企业资金链断裂、债台高筑，而另一方面，企业自身经营不善、财务成本管理欠缺也是导致企业破产的重要原因。

（三）成本管理方法滞后

目前国内许多房地产企业还沿用传统的换算法，这种方法无法保证工程预结算的正式性和可靠性，同时计算效率非常低下。在对当前房地产企业的调查研究中发现，房地产公司的财务信息系统非常落后，只是简单地完成信息数据的记录和计量，不但无法完成信息的处理和分析，容易造成数据资源的丢失，同时也无法实现部门之间的信息沟通与交流，造成了会计信息失真等严重问题。

（四）管理人员素质低下

客观而言，当前房地产企业财务成本管理人员素质整体较为低下。特别是大量民营房地产企业，家族式的企业特性造成企业财务人员多为朋友或者亲属，财务管理经验和知识都非常欠缺，难以保证财务成本管理工作的顺利落实。

三、房地产企业财务成本管控策略

（一）增强财务成本管理意识

首先必须增强企业的财务成本管理意识。企业领导层必须明确财务成本管理对于企业发展的重要性，并加强对财务成本管理知识的学习。在加强项目开发和市场拓展的同时，企业领导层必须意识到财务成本管理的作用和价值，积极学习行业内优秀企业的财务管理经验和方法，为企业财务成本管理工作的开展奠定可靠基础。企业财务人员也应该树立正确的财务成本管理理念，深入了解企业资金运作情况，严格遵守国家相关法律法规，提高自身职业道德，加强企业财务监督，杜绝各类财务违法行为。

（二）建立健全成本管理体系

第一要加强财务管理制度的完善。针对企业会计部门的工作职责，加强会计监督职能。企业会计人员除了要完成企业财务会计核算工作之外，还必须积极参与到项目的预决算、经济合同的会审工作当中，并积极监督各项经济合同的履行。第二，必须进一步明确财务成本管理岗位和职责，规范财务成本管理工作的具体流程和程序，并规范相关人员的权限和责任。第三，企业必须进一步加强预算管理工作，健全企业内部预算制度，落实企业收入和支出计划，严格控制企业各项资金的使用。

（三）改进财务成本管理方法

首先，从注重成本核算向注重成本控制转变。以作业成本法为代表的成本核算，从项目设计、物料供应、项目施工和验收等各环节提高企业成本管理的整体水平，消除“不增值作业”，改进“增值作业”，优化“作业链”和“价值链”增加“顾客价值”，提供有用信息，促使损失、浪费减少到最低限度，提高决策、计划、控制的科学性和有效性，最终实现企业市场竞争能力和盈利能力的提升。

其次，从成本的经营性控制向成本的规划性控制转变。在产品制造过程之前，需要通过事先规划或部局等。只有对成本实施事前的规划性控制，才能真正从源头控制产品成本。

再次，从产品制造成本管理向产品总成本管理转变。企业管理不仅要关注产品制造成本，更应关注项目决策、设备升级、施工准备、营销、售后服务等一系列作业环节所发生的所有资源消耗，从而在“总体”上判断产品的盈利性、价值创造性。

也即“基于价值链的總成本管理”。

另外，房地产企业必须加强财务信息化建设工作，加大资金投入力度，引进先进的信息设备和系统，加强财务信息管理安全，避免数据资源丢失所带来的财务风险。最后，房地产企业应利用全面的财务信息系统，保证财务部门与企业各部门之间的沟通与交流，实现财务信息的及时更新，为企业财务成本管理工作创造更为良好的技术条件。

（四）加强成本管理团队建设

加强财务成本管理团队建设，是提升房地产企业财务成本管理水平的关键。针对现有的财务人员，企业必须加强财务成本管理方法和技术的培训，制定全面的培训计划，帮助财务人员了解和掌握对应的管理方法，夯实财务成本管理基础。同时，企业必须加强对财务成本管理的重视，积极提升岗位人员薪资待遇，以吸引更多具备丰富经验和技能的人才参与到企业财务成本管理工作当中，控制财务风险，提升企业经营效益。

四、结语

随着房地产市场的不断发展，房地产企业所面临的市场竞争形势不断加剧。对此，房地产企业在实际经营过程中，必须认真看待财务成本管理工作，增强财务成本管理意识，加强财务成本管理制度建设，降低企业财务风险，最终实现企业综合市场竞争力的提升，为企业的未来发展奠定坚实基础。

参考文献：

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（作者单位：北京中加实业集团有限公司）