试论投资性房地产资产减值实务操作难点及策略

龙艳

摘要：在企业投资性房地产的财务核算过程中，资产减值的判定与核算是重要的组成部分。但在实际操作中，由于种种原因，财务人员在判定投资性房地产的价值方面遇到不小的困难。本文就目前投资性房地产在资产减值核算存在的难点进行分析，并找出具体的对策。

关键词：投资性房地产；资产减值；难点与策略

房地产业是我国国民经济支柱产业之一，企业所持有的投资性房地产往往价值重大，对企业资产、利润的核定影响不菲。会计准则要求，企业应对所持有的投资性房地产进行单独设立科目核算和进行价值估算，以更加准确、直观的反映企业所持有的资产价值。

一、关于投资性房地产的概念

（一）概念

按照准则定义，投资性房地产指为了获得租金或资本增值，或兼具两者目的而持有的房地产。投资性房地产的范围较广，主要包含已经出租土地使用权、持有并且准备在增值后转让的土地使用权以及已经出租出去的建筑物。企业需对这些资产采用投资性房地产科目进行核算，根据准则规定，投资性房地产需进行独立核算与单独计量。

（二）主要特征

一是投资性房地产持有的目的不是直接用于出售的。根据我国会计准则的有关规定，直接利用销售差价获利的不动产，应该被定义为存货而不属于投资性房地产。

二是投资性房地产具有使用寿命长的特点，为此就需要特别注意投资性房地产的后续支出问题。

三是对企业持有投资性房地产的目的是能够享有租金或者是获得资本的增值。在会计准则中，对于这部分资产的核算则需要按照实质重于形式的原则来加以确认。

二、资产减值的计量

（一）判断减值迹象

按照谨慎性原则，企业应该在每个会计期末对各项资产进行减值测试，判断其是否出现了减值迹象。如发现某项资产或资产组已经出现减值迹象，则应当估计其可收回金额的多少，以确定资产减值可能出现的损失。反之，则无需估算可回收金额，同时说明资产未发生减值。

（二）判定减值资产的类型

多数企业的非流动资产主要有以下类型：长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产等。当判断资产发生减值时，在进行减值确认和计量前，应该明确减值资产的类型。

（三）明确减值测试的方法

资产减值测试可根据是否能够单独计量或核算进行分别测试：（1）按单项资产进行测试。所谓单项资产即该资产能独立核算，此类资产发生减值测试的可收回金额也可独立计算。（2）按资产组或资产组组合进行测试。企业资产若不能单独计量，需要以资产组或资产组组合的形式核算，在该类资产发生减值迹象时，应以资产组或资产组组合为单位确定其可收回金额。

（四）在期末确定减值金额

可回收金额以公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者中孰高计算。两种计算结果只要其中一项金额超过资产账面价值，就意味着该资产未发生减值。反之，就需要将资产账面价值减记至可回收金额。

三、资产减值计量实务中存在的难点

（一）公允价值难确定

公允价值判断原则，按照会计准则应按照以下顺序来确定：一、公平的交易销售价格；二、活跃市场中的市场价格；三、以最佳信息为依据进行的估算。尽管方法多样，但在现实中，公允价值很难获得：同类资产在不同的市场中会有不同的价格；由于衡量资产价值的因素很多、影響较广，企业难以在市场中找到“类似的资产”；即使采用合同约定价格，由于企业实际商务考虑因素较多，也并不能够简单认可其公允性；中介机构专业能力更强，但频繁鉴定将产生高额的评估成本。

（二）资产组难确定

在会计准则中，对那些难以单项计提减值准备的资产是要求以该资产所属的资产组做为减值准备计提的基础。就国内现状来看，许多企业并不能轻易将资产分类和确定资产组。在操作处理过程中，许多财务人员由于自身业务水平有限，对单项资产难以计提减值准备则选择最简单的账务处理方式。出现这一现象的原因系：当财务人员分类确定资产组时，划分方法的不同，使得企业不能准确的判断该项资产是否已经发生了资产减值现象，因此比例的计提、金额的确认等不确定因素都将导致企业在资产组计提方面遇到诸多问题。

（三）会计人员的职业判断能力有待提高

企业在经营过程中往往受到所在市场环境不断变化的影响，企业的生产经营也由此存在诸多变数，财务人员应准确了解实际情况，并根据外在条件的变化运用专业知识准确合理的做出判断，对资产进行减值计算时在计提方法、计提比例应根据企业的自身情况选择、判断。但计提是否能真实合理的反应资产的实际状况，依然存有不确定性。通过会计人员专业知识来判断资产是否发生减值，已确认减值的资产价值是否已回升，仅依靠会计人员个人的职业能力是难以满足的。由于财务人员往往远离市场，不足以及时准确掌握市场动向，更易造成资产减值损失确认、计量的随意性。

四、投资性房地产核算减值存在困难的对策

（一）加大外部监管力度

对财务信息的真实性、完整性进行大力的监督与管理，才能良好的维护会计准则的权威，企业和个人都有责任与义务配合监管，一旦发现违规现象应进行严肃处理。

（二）完善市场化手段机制

资产减值的确认和计量范围是在历史成本计量方式的基础上完成的，具有较强的导向性、实操性。更公开、透明、准确的市场价格将有助于企业更充分的掌握资产的公允价值。

（三）继续完善财会报表制度

首先，财务报告数据应符合完整性、真实性要求，一些关键事项、重要事项的披露不能存在漏项、虚报等现象。其次，投资者、使用者、决策者需要企业财务报告中的会计信息，这些财务信息必须真实可靠且易于查验。企业高层会依据财务报告中的相关信息，对企业未来发展战略决策做出判断。企业战略的发展不仅与企业自身有关，也同时与财务个人事业发展息息相关，因此提高企业会计信息的真实性是十分重要的。各项资产减值准备的计提程序、方法在准则中未做强制的要求，仅仅需要披露计提的结论，这需要企业在计提资产减值时应从企业的自身实际情况着手，选择合适的计提程序与方法，通过财务报告中的披露反映企业这一现象。

（四）改进企业内部控制

内部控制有助于保证会计资料的真实合法、保护企业财产的安全完整。虽然会计准则是规范资产减值正确计量的依据，但各企业仍需在内部控制、治理结构，特别是重视资产管理与资产价值估算等方面需要不断完善。企业应根据自身的实际情况，建立适合企业自身的内部控制体系，从内控中加强对资产减值的管理工作，使企业的资产能真实的反应其价值。

（五）强化会计人员的职业培训

会计人员专业技能的高低对企业会计信息所反映经济业务的真实性、完整性、准确性都有直接重大影响，影响企业财务管理水平和经营与发展。财务人员需定期开展有关内控、税务与核算要求等相关培训。企业财务人员工作职责绝不仅限于核算本身，而需要全面了解企业业务与市场环境。不断提高财务人员对市场的了解和对投资性房地产实际使用情况的了解，提升财务人员的专业判断能力，才能更真实、准确的反映资产价值。

五、结束语

综上所述，随着企业持有的投资性房地产日益增加，为更加真实准确的反映投资性房地产的价值，需要在加大外部监管力度的同时完善市场机制与手段，改进企业内部控制，使企业各职能部门相互协助，有效协调各职能部门的运转情况，从而保证财务报表的完整与准确，为企业的投资者、经营者提供真实的财务数据。

参考文献：

[1]周文芹.企业资产减值损失相关问题研究[J].管理创新，2014（11）.

[2]孔燕.投资性房地产会计核算存在问题与对策研究[J].现代经济信息，2015（08）：267.

[3]黄丽波.投资性房地产会计核算存在问题及解决对策[J].财经界（学术版），2014（16）：185-186.

[4]程江涛.论资产减值的会计处理方法[J].现代经济信息，2011（15）.

[5]李华蓉.新会计准则中计提的资产减值损失对企业的影响[J].中国管理信息化，2015（14）.

（作者单位：中新天津生态城投资开发有限公司）