基于土地储备贷款特点的财务风险探究

陈小燕

【摘 要】相比较其他贷款而言，土地储备贷款的特点是十分突出的，这是国家层次上的贷款，是法律有效保护以各市、县为单位的基于土地储备之上的贷款。土地储备贷款说到底也是一种融资的方式，但和一般项目融资的区别还是很大的。综合多方面的情況来看，当前我国土地储备贷款面临着许多财务风险，基于土地储备贷款特点谈财务风险是仍是十分必要的。

【关键词】土地储备；贷款；财务风险

一、引言

土地储备在很长一段时间以内，都是地方政府开展土地管理，进行土地资源合理调控配置的关键点。土地储备衍生出了土地贷款，这使地方政府融资有了更多的新方式，地方财政也有了融资更多的可能性，地方政府也能以资金进行相关的服务活动。当前，我国土地储备贷款财务风险能有效规避，将防范土地储备贷款财务风险真正落到实处，地方政府才可能保证正常的社会性服务，进一步充沛地方政府的可用资金，进而才有可能在社会稳定、服务人民上有所建树。

二、关于土地储备贷款特点论述分析

1.土地储备贷款主体只能是法律规定的土地储备机构，和地方政府财政有着密切关系

土地储备贷款的主体，有支撑性文件说明。按《土地储备管理办法》的规定，土地储备主要是由土地储备机构来进行的，且只有法律规定的土地储备机构才可以开展这项工作。因此，由于土地储备贷款这类特殊的主体，如果要进行，土地储备贷款，也必须是这类机构才有资格。说到底，土地储备贷款就是专门针对土地储备机构而开展进行的，这是我国法律法规和规章制度明确规定的，是不能更改的。在这个基础上，土地储备贷款就产生了与地方政府的财务密切相关性。土地储备资金的投入和土地储备贷款融资，包括土地储备贷款的还款，或者土地储备资金投入回收都是建立在地方财政的基础上的。地方政府要还土地储备贷款的款项，是通过以下3个部分实现的，包括储备土地出让后的相关收储整治成本、出让收益和税费返还。

2.土地储备贷款合规手续与项目融资存在差异，贷款抵押物为地方政府储备土地

总的来看，土地储备是地方政府举行土地资本整合的进程，而土地储备贷款是地方政府操纵土地举行投资，发生效益，综合资本的一个活动。由于贷款的主体不同，土地储备贷款的手续和一般性的项目融资也有区别，项目要完成融资，必须要立项、规划、用地、环评此四项手续，而对于土地储备贷款来说，这四项在某些时候并不完全需要。那么，土地储备贷款申请手续又需要哪些材料呢？土地储备贷款申请需要一系列的批复和可控性的详细规划来实现。从这个方面来看，要申请土地贷款，就把地方政府意愿和申请的合理性展示出来就行。同时，土地储备贷款的抵押物受到的争议还是比较多的，关于这个抵押物——储备土地方面，学术界有着不同的观点，但大多数贷款抵押物都为地方政府储备土地，在此不多做表述，储备土地抵押的效力，需要法律事实来验证。

3.土地储备贷款授信支持对象特殊性强，授信规模主要考虑年度可融资金额

在贷款主体的特殊性上，展开来说，授信的各个方面都是比较特殊的。从土地储备贷款授信支持对象的方面来看，特殊性强。一般来说，申请土地储备贷款是同级财政部门审定土地储备资金，由同级的地方政府批准后，才能提交审批。因此，可以把地方政府看作贷款的授信支持对象。从授信规模来看，土地储备贷款主要考虑的是年度可融资金额，但是项目融资的多个部分也要包括在考虑内容之中，除了要参考项目总投资、项目现金流、还要考虑自有资产等多方面因素，但是总的来说，土地储备贷款的授信规模主要考虑年度可融资金额。

三、基于土地储备贷款特点的财务风险探究

1.把完善土地储备贷款立法作为防范财务风险的关键工作来抓，以法防险

土地储备是具有一定垄断性质并且需要大量前期准备资金的土地流转方式，现阶段主要以银行贷款为主，然而由于银行内部控制系统薄弱又主要是事后控制，很容易因土地储备无法变现造成严重的经济秩序混乱，因此加强控制土地储备贷款财务风险变得非常重要。从当前我国土地储备贷款的情况来看，有一项重要的风险因素存在于法律之中。不可否认，土地储备贷款存在着较大的法律风险。这主要是由于土地储备机构法人和管理机制的法律定性不明确所决定的。关于土地储备贷款，我国的《土地储备管理办法》《抵押法》《物权法》《土地储备贷款土地管理法》和《房地产管理法》有一系列的相关法律文件，但是由于土地储备机构负责人的交接和管理层人员的变化，土地储备机构法人改变的同时没有进行融资的交接，新的机构法人在接手融资时遇到了更多的困难。同时，在土地储备贷款的管理机制上面来说，缺少法律的支持和整个管理机制的落实确定。在这个基础上，一些地方、部委虽出台了一些规章制度充实土地储备贷款的法律基础，但总体来说，土地储备贷款的法律部分还是比较薄弱的，而相关一些法律内容还有相悖的部分。因此把完善土地储备贷款立法作为防范财务风险的关键工作来抓，以法防险，营造良好的立法大环境。

2.充分依托足值土地储备贷款担保减少担保风险，使土地贷款担保合规合法

谈到贷款，就必须要谈到担保的问题，没有担保谈贷款是不合理、不合法的。在土地储备贷款中，贷款担保物通常就是储备土地，但是由于法律上的瑕疵缺憾和一系列的客观因素，这个抵押物受到多方的争议，并未被明确下来。一方面是一些储备地已经存在不合理抵押的情况，例如有土地权属方面的争议，这类的有效抵押是无法实现的；另一方面，如何保证土地储备贷款担保足值是一个讨论较多的问题，土地储备地的价值如何确定，储备土地是否能以合理价格进行抵押担保都值得深入商讨。因此，要充分依托足值土地储备贷款担保减少担保风险，使土地贷款担保合规合法。

组织土地储备贷款多以储备地使用权作为担保措施，在目前储备地使用权归属尚存争议，使得抵押法律效力存疑的情况下，更应尽量在满足《担保法》和《物权法》的情况下，按《土地储备管理办法》和国土资源部162号文规定，选择产权清晰，土地取得方式及程序合法、补偿到位、已注销原土地登记及他项权利，并具有合法土地使用证，规划用途为商住金融类的储备地使用权作抵押，以尽可能保证抵押担保的足值有效。

3.严抓土地储备机构和地方政府财务的相关工作，深化土地储备贷款监管

土地储备机构是土地储备贷款申请的最为主要的对象，要想办法在这个层面降低风险，就要在土地储备机构管理上下功夫。从当前情况来看，土地储备机构存在着管理松散、不规范、标准不统一等多方面问题，并未完全按照国家层面的管理办法开展相应工作。而地方政府性财务在土地储备贷款中扮演着非常重要的角色，只有抓好地方政府的相关工作才能有效降低土地储备贷款的财务风险。因此，要严抓土地储备机构和地方政府财务的相关工作，深化土地储备贷款监管。一方面，完善土地储备机构的管理办法，减小机构不良因素土地储备贷款中的影响能力，利用有效的土地储备贷款监管，使土地储备机构、整个土地储备贷款过程良好运作；另一方面，严格地方政府性债务管理，按照政府债务风险控制标准审核，其举债行为和规模对于超出地方政府债务风险控制水平的，要限制进一步扩大债务性融资规模，降低负债水平，有效控制政府性债务规模的无序扩张，规范土地储备机构的融资和经营，提高土地储备贷款的透明度，防范因债务风险连带形成财政风险和系统性金融风险。

四、结语

土地储备贷款有其独特的特点，其财务风险大部分都是与其特点有关的，谈土地储备贷款的财务风险是在土地储备贷款的特点之上来探究的。在理顺土地储备贷款特点的基础上，进一步探索其财务风险，并找出有效的解决方式，这是土地储备贷款健康发展有效促进力量。

参考文献：？

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