供给侧改革背景下三四线城市房地产去库存的探究<br/>——以蚌埠市房地产为例

供给侧改革背景下三四线城市房地产去库存的探究
——以蚌埠市房地产为例

2017-03-29陈泠璇王瑞瑞胡爱燕

赤峰学院学报·自然科学版 2017年1期

关键词：蚌埠市蚌埠商品房

陈泠璇，刘壮，王瑞瑞，胡爱燕

（安徽财经大学经济学院，安徽省蚌埠 233030）

供给侧改革背景下三四线城市房地产去库存的探究
——以蚌埠市房地产为例

陈泠璇，刘壮，王瑞瑞，胡爱燕

（安徽财经大学经济学院，安徽省蚌埠 233030）

房地产去库存是今年供给侧改革的“五大任务”之一，随着商品房地产市场步入结构性过剩的年代，房地产市场分化趋势加剧，一二线城市的火爆与去库存政策背离，而三四线城市仍陷泥淖.如何促进农业专业人口市民化和新型城镇化是房地产去库存的核心内容.本文将以安徽省蚌埠市为例，探究三四线城市房地产如何去库存.

三四线城市；房地产；去库存

1 前言

2月26日，国家统计局公布的“2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个，占比超过30%.2016年房地产业政策较好，降低利息，拓宽融资渠道，降低融资成本，促进房地产消费，库存状况有所缓解.

但分城市看，《中国50城住宅库存报告》显示，全国过半城市去库存效果并不显著，其中，26座城市去库存周期在15（包括）月以上，一二三线35个城市新建商品住宅库存同比增幅分别为-12.9%、-3.9和-0.8%.三四线城市的去库存效果远远不及一二线城市.对于一线城市来说，后续补库存的迫切程度将加大，否则将加快房价上涨的节奏.国家统计局数据亦显示，绝大多数三四线城市房价同比仍在下降.1月份同比跌幅最大的三个城市是广东湛江、安徽蚌埠和湖北襄阳，房价跌幅都超过3.5%.同策咨询研究部总监张宏伟分析称，三四线城市受库存去化周期过高的影响，房价难以大涨，继续下跌的可能性仍较大.三四线城市的去库存任务依然艰巨.

2 房地产去库存的理论研究

2.1 房地产去库存的概念

房地产库存量是指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品.具体包括：已开发完成的房屋、配套设施、代建工程、出租开发产品和周转房、分期收款开发产品等.去存库，即是通过鼓励房地产开发企业遵循市场规律，调整营销战略等多种手段，进而达到降低库存量，减缓房地产压力的目的.

2015年11月，习近平在中央财经领导小组十一次会议，首次明确提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展，加强经济性结构改革和城市工作.

2.2 房地产去库存的必要性

2.2.1 提高资源的合理配置

2000年后，我国出口产品大幅度增加，但由于金融危机的影响，导致全球需求量下降，因而产生我国产品“卖不出去”的现象，另外，很多产业也出现了中低端产品过剩，而高端产品匮乏的情形，因此优化产业结构显得尤其重要.房地产，作为我国的支柱性产业，也面临着困境.一方面大量房产闲置，卖不出去；另一方面，许多老百姓购买不起住房.

2.2.2 减缓其他行业的产能过剩

2013年，全国房地产投资保持在20%左右的增长速度，2014年房地产投资超过10亿元.而2015年1月—10月，房地产开发投资78801亿元，增长2.1%，创历史新低.我国房地产对GDP的贡献率约占50%，因此房地产投资增幅的跌落将对其他产业需求有着重要的影响和作用.往往导致了很多相关产业产能过剩的情形，如钢铁等产能利用率均处于低水平.

3 蚌埠市房地产去库存的研究

3.1 蚌埠市区位介绍

蚌埠，是安徽省下辖市，安徽省第一个设市的地级市.总面积5952平方公里，总人口367.81万，地处安徽省东北部、淮河中游，京沪铁路、淮南铁路的交汇点，同时也是京沪高铁、京福高铁、哈沪高铁、京台高铁的交汇点.是全国重要的综合交通枢纽，长三角城市群成员城市，宿淮蚌都市圈城市，有皖北中心城市、淮畔明珠之称.

3.2 房地产数据情况

2016年1月1日-2016年6月30日蚌埠楼市共成交商品房7928套，整个上半年的成交量走势呈抛物线状.其中，3月成交量最高，单月成交1809套，“金三月”成色不错，虽然单月成交量还是没有突破2000套，但依然在上半年拔得头筹;成交量最低的月份为1月，单月成交量仅为991套，基本为3月成交量的一半，但继3月之后一直到6月，蚌埠楼市的成交量就一路走低，6月的成交量已经接近1月.

在蚌埠商品房价格走势图中，黄色线为住宅均价，红色线为非住宅均价，蚌埠住宅均价一直较为平稳，基本没有大波动，而非住宅均价震荡式走高，进入7月已经攀升至超过11000元/㎡.2015年以来蚌埠新上市房源量较少,不少楼盘价格也有所下降,部分楼盘销售情况较好.加上新上市房源量较少,蚌埠市区商品住宅库存下降明显.据星空地产研究院数据,截止2016年3月14日晚,蚌埠市区新建商品住宅库存18903套,这是继2014年3月以来蚌埠楼市库存量的最低值.

3.3 房地产去库存现状分析

3.3.1 库存量大，消化周期长

商品房库存量大，仅2016年2月库存量达18903套.库存量消化期基本稳定在15个月以上，且房产预售要求涣散，市场化程度不高，加之产业结构单一，所以存在着无法估量的隐形库存.

3.3.2 房地产市场动力不足

改革开放后，人才、资金的大量“东流”，中西部优质产业和人力资本大规模流出，使东部和中西部差距不断拉大，东部地区房地产需求成倍扩大.作为三四线城市的蚌埠，房地产市场动力逐渐消失.

3.3.3 住房供应效率低，需求适应性较差

近年来，随着高铁和高速公路的大规模修建，新城新区纷纷涌现，蚌埠的“骨架”被扩张，形成了东西联动、南北呼应的发展格局，新房供应集中在偏远的新区，因此随之带来了相应的交通问题.另外，由于部分房地产企业因此资金不足、管理不善或其他原因，常常停工，导致无法按期、按时交楼.除了质量问题外，物业管理和小区配套设施也欠佳.因此，造成库存挤压、建设周期长.

3.3.4 消费者购买房意愿低迷

近期蚌埠市人民购买房意愿持续低迷.主要有以下原因：一是受宏观经济低迷的趋势，一般消费者收入无法支付高额房价；二是外来务工人员少，不如沿海发达城市，人口流通量有限，刚性需求量不足.同时，购房者忌惮未来房价继续下跌，于是选择保持“观望”的态度，买房积极性受到严重影响.

4 政策建议

4.1 农民市民化去库存

4.1.1 改善户籍制度

即政府通过以深化户籍改革制度改革为核心的一系列制度改革加快农民工市民化.三四线城市常住人口往往小于户籍人口，城市的综合实力不强是导致人口外流的核心原因.如经济、教育、医疗保险上的不足.因此，户籍制度改革是关键，全面放宽农业转移落户人口条件，提高居民证“含金量”，使外来常住人口尽早在居民地享有就业医疗、义务教育、法律援助等基本公共服务.切实推进户籍改革，就要打破地方政府对落户标准的垄断，建立稳定的落户机制.通过加快户籍制度的改革，促进城镇化的进程，增加城市就业岗位，实现房地产行业的良性循环，进而达到环节房地产库存压力.

4.1.2 建立租购并举的住房制度

按照因城施策化解库存危机，建立租购并举的住房制度，可将现有部分库存，如过剩的商品房、未出售的棚户区，变为租赁房或者保障型房屋，例如公租房、廉租房等.让部分城市居民以及外来务工农民先租房后买房，既满足人们住房需求，还可缓解库存压力，另外，在一定程度，为人们由“租房”到“买房”奠定了时间基础.同时，政府可以设置专门的“公租房保障基金”，指定用于购买各种过剩的库存住房，在审定资格条件后先租给后卖给外来的部分农民，出台相关优惠政策，引导房地产厂商降价销售库存商品房.

4.2 政府严格控制商品住房供地规模

针对目前商品房不易卖出的实际情况，政府应从真正源头上，控制商品房供给增量.通过减少供地，增强开发商的信心，缓解市场房产库存压力.把握土地供应的“闸口”，严格落实国土资文件，对房地产待售面积和施工面积明显偏多的区县，依法调整未开发房地产用地的用途，重新办理用地手续、重新核定土地价款，用于养老、文化等有社会现实需求的项目.严格落实从供给、生产端入手，解放生产力，提高竞争力促进经济发展.住房供给政策对住房销售同样有显著影响，地方政府利用好政策的出台，一定程度上，也可以刺激住房销量的增加.

4.3 房企提高商品房性价比，增强并购重组能力

房产商应该积极提高房屋设计等等各方面硬性质量；完善小区服务，物流管理服务，使得商品房能够最大程度满足居民的生活居住需求.同时，也适当降低房价，挤出泡沫化.在市场变化中，最易遭到危机的即是高库存的房企，因此应当从房企角度出发，进行宏观调控.鼓励房企的兼并重组，加大房地产行业的集中程度，增强房地产企业去库存能力与承受金融风险的能力.