北京叫停“商改住”将影响全国？

本报驻英国特约记者　纪双城　本报记者　倪浩

北京市住建委等部门3月26日发出通知，明令商业、办公类住房项目，不得擅自改变为居住等用途。对于北京全面叫停“商改住”，外媒表示，这是北京近期出台的一系列楼市调控政策中，影响面可能波及全国的一项。

商住房市场遭致命一击

26日晚间，北京楼市限购政策再度升级，北京市住建委等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定商办类项目只能销售给企事业单位、社会组织，并且不得作为居住使用，再次出售时也应该出售给企事业单位和社会组织。而二手商办类项目除可销售给企事业单位外，也可以出售给个人，但个人必须符合在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续5年缴纳社会保险或个人所得税，不得进行商业贷款。另外《公告》指出，商办类项目最小分割单元不得低于500平米。

与此同时，有媒体27日报道称，中国监管层正在酝酿更为严格的“商住两用”项目的整顿措施。当天，北京市国土资源局推出了2幅地块，分别位于朝阳和密云，加大住宅土地供应。

3月17日起，北京开始密集出台楼市限购政策，力度之大前所未有，被称为“认房认贷又认离”。继3月17日认房认贷之后，3月24日，离婚一年以内的房贷申请人，商业或公积金贷款都将按二套房信贷政策执行。

对于这次全面叫停“商改住”模式，路透社27日称，其实北京市对“商改住”的做法早就明令禁止，但不少开发企业一直在打政策“擦边球”，将不少40年或者50年产权的商办类项目，规划建成为拥有独立厨房和卫生间的住宅。

亚豪机构市场研究部总监郭毅接受《环球时报》记者采访时说，新政从规划、销售、购房资格、信贷层面全面出击，精准打压“商改住”，“新政措施之狠、条令之严不仅在北京，放之全国都是史上最为严厉的一次调控”。郭毅认为，商住面向个人销售已几无可能，投资功能极大削弱，北京商住房销量很快会出现陡崖式下跌。“这是北京地产调控史上首次出现‘零杠杆产品，足以给予商住房市场致命一击”。

欧美难见“商改住”模式

27日，记者在链家网站二手房源栏目中，已经找不到商住类房屋选项，北京像素等北京著名的商住类房源已经全部“消失”。北京像素所在区域一链家门店置业顾问告诉《环球时报》记者说，北京像素的二手房源在新政出台之后全部下架。

而已购买商住房的业主，此时也焦虑重重。陈帅告诉记者，自己2015年购入一套90多平的商住房用于出租，叫停“商改住”政策出台当晚，自己迅速盘算了一下，房子短期内出售无望，还背着百多万的贷款，十分无助。

相比之下，“北漂”张丽颖还算幸运，3月初打算购买大兴的商住类房屋，总价近500万，已经网签，并交首付50万，其余部分首付4月底补足。但是新政之后，她觉得500万买一套商住房屋价格太高，且日后没有出售的可能。出于投资目的，她不清楚是继续购买这套房子，还是想办法要回50万“及时止损”。

类似“商改住”的模式，在欧美国家是难以见到的，因为在民宅和办公楼宇的建设使用划分上，当局有着严格的审核和长期跟踪管理，如有违规会遭遇重罚。

对于二手商住房价格走势，链家置业顾问告诉记者，北京像素在新政之前已经卖到6万多一平米，新政之后的价格走势不是特别好预测，因为市场需求太大，供给太少，是否下跌还要看未来新政下的市场反应。而郭毅认为，商住类房屋新项目可能会因开发企业产品类型的调整，短期内比较难看到价格下调。但是二手商住类房屋会有价格的下降，幅度大小现在还有待观察。

房价冬天很快来临？

郭毅认为，密集的新政之下，北京二手房的成交量肯定会明显下滑，但是房价的走势则不好预测，“新房因为房企拿地成本很高，房价可能不会出现明显下调。二手房价格下调则非常有可能，房东在议价时可能会让步。但这种价格的下调也可能只是将年初一轮大涨的泡沫抹掉”。易居中国杨红旭则认为，北京房地产3年小周期拐点已至，冬天将很快来临，有效购房客户将大幅减少，火爆市场将终结。

第一太平戴维斯华北区研究及顾问咨询部董事熊志坤认为，北京是全国第一个对商住类房屋进行限购的城市，之后不排除其他城市尤其是楼市比较热的环京、长三角、珠三角以及中部中心城市陆续跟进。

郭毅认为，北京商住限购政策有可能在上海和深圳两个一线城市推广，但是不可能传导到二三线甚至四线城市。“只有市场供给不足时，才有可能对商住进行限购，但是除一线城市外，其他地方还没有达到这个程度”。▲