年轻人购房难，这是全球普遍现象？—各国房市大起底

记者_四格 编辑_胡是飞 供图_视觉中国 设计_孙星

年轻人购房难，这是全球普遍现象？—各国房市大起底

记者_四格 编辑_胡是飞 供图_视觉中国 设计_孙星

中国房价高企，年轻人购房难已成社会普遍问题。放眼全球，这可能不是中国所特有的现象，英、美、澳、新等留学热门目的国，其民众在购房置业方面同样存在类似的问题。

美国佛罗里达州迈阿密，房产经纪人带客户看房。

安居乐业，语出《汉书食货列传》：“各安其居而乐其业”，意指拥有安定的住处和固定的职业，即安于所居，乐于所业。自古以来，安居乐业都是中国传统文化中对幸福生活的定义。由此可见，在国人的传统观念中，居所与职业是影响人生幸福指数的两大重要指标。而针对留学生群体，结束学业后除了焦虑是否应当回国就业外，购房压力也随之而来，对住房的刚需也成为了影响留学生未来生活的一大因素。

但纵观近年来的中国楼市，几乎每天都能在新闻里看到房源紧张，均价暴涨的消息，许多在2009年和2012年都不曾被楼市热潮影响的人们也无法淡定了，翻涌而出的购房信息让许多人心理恐慌：“我该去哪里买房子？我还能买得起房子吗？”媒体和社会渲染的焦躁情绪迅速蔓延开来，工薪阶层、高知分子，当然还有新鲜海归，几乎每个阶层都被社会情绪裹挟前行，在房市的漩涡中挣扎。

那么，中国的房市行情具有普世参考价值么？诸如英美澳新等留学热门目的国实行的是什么样的购房政策呢？相信这也是许多家庭为子女选择留学目的地时会着意考虑到的问题之一，《留学》记者专门盘点了世界各国的房市行情，希望为大家提供参考。

美国：年轻人买房同样难

根据U.S. News&World Report的最新调查报告显示，虽然2012年是美国房价曲线的一个显著转折点，但经济大萧条和住房危机遗留下的伤痕至今依然明显存在。根据美国人口普查局提供的数据，2004年年底美国的全国家庭住房拥有率约为69.2%，而截至2012年第三季度，这一比例已经下滑至65.6%。

据此我们不难得出结论，住房危机最显著的影响之一就是导致美国本土的全国家庭住房拥有率大幅下降，而这一现象在初次购房家庭这一特殊群体样本中则更加严峻，人口普查数据显示，房屋所有权下降最大的是35岁以下的家庭，其比例从2004年年中的43.6%的最高水准下降到了2012年第三季度的36.3%。而35～44岁的家庭住宅拥有率则从2005年年初的70.1%下降到2012年第三季度的61.8%。

针对美国的国情来说，年轻一代住房所有率下降迅速的原因主要有两个，其一是止赎，即抵押权人（银行）拍卖抵押物（此处指房产）来偿还贷款。其二是紧缩的贷款需求和疲软的劳动力市场是许多新家庭在购房置业方面心有余而力不足。这都导致了潜在新房主的夭折。

此外，在美国的房产市场中，价格落差也很大，纽约曼哈顿、旧金山湾区、夏威夷等都可以称得上是高房价地段。

也许有读者对此结论会产生异议，认为美国人的收入与房价的比值不低，买房并非难事。其实以南加州为例，3～4居的独栋别墅价格约在50万～60万美金之间，而地段不错的两居室也通常需要20万～30万美金左右。根据政府统计数据显示，南加州的居民平均家庭年收入约为6.3万美金至7.4万美金。以此看来，美国年轻人似乎只要奋力打拼几年，想拥有一套别墅也毫不困难。但事实并非如此，也许与美国人成年即独立的社会文化相关，美国大学，尤其是私立大学的学费也确实十分高昂，而大部分美国年轻人上大学都是自行打工或是依靠助学贷款来缴付学费。学贷非还不可，利率又着实不低（一年复利7%），约为买房贷款的两倍。而一旦学生因为工作或个人原因无法偿清或是延迟偿还学贷，则信用分数将直接清零，车子房子都无权购买，一生再难翻身。

此外，美国的户籍制度并不严格，文化也趋于崇尚自由，从东海岸举家搬迁到西海岸也不比说走就走难多少，所以很多有足够经济实力购房的年轻人出于对居住环境的高要求而暂缓购房计划也在情理之中。

最后，在美国，购房的手续远比租房繁琐，而原本随叫随到负责洒扫庭除杀虫剪草的房东突然变成了自己，大概也足够美国年轻人头疼的，所以放弃买房自然也在情理之中了。

新加坡：成家立业买组屋

新加坡有将近80%的居民是居住在政府组屋（HDB）中的，而新加坡盛名在外的组屋制度始于1960年，当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，成立自治机构，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。时任总理李光耀当时提出的口号是，要让新加坡人实现“居者有其屋”。

20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；80年代，提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。这一政策自实施以来，新加坡民众的居住条件不断改善，本国人口组屋入住率，在20世纪90年代达到了顶峰。而目前居住于组屋中的居民中，约有93%拥有其房屋的产权，7%的低收入家庭是向政府廉价租赁；另外15%的高收入家庭居住的是市场上购买的高档商品房。

组屋在二手市场上转售的价格基本在30万新币到70万新币之间浮动，产权为99年。而新加坡的大学毕业生月薪约为3000新币，以新加坡居民的收入与房价差距来看，似乎在新加坡置业不算易事，但事实上政府首次出售的价格远低于转售价。新加坡政府作为新组屋的唯一出售者，已彻底掌握了组屋价格的定价权，政府可以根据其经济需要指定组屋价格方案，甚至可以做到说涨就涨，说跌就跌。而从长远来看，新加坡政府对组屋价格的政策即要保持稳定的低幅增长，幅度约为一手价格每年上涨10%左右，二手转售的价格略大于一手波动幅度。政府对此举的解释是政府有义务保护组屋这一新加坡家庭最重要的财产。

所以新加坡年轻人在面临买房置业这一人生待办事件时，首先要做的就是尽快购买一套属于自己的组屋，并在时机恰当的时候卖掉，狠狠赚上一笔。而投资组屋的最大保障，即政府作为组屋的最强力支撑，除非新加坡经济面临彻底崩溃垮台，否则购买组屋都是一项稳赚不赔的投资。当然，政府为了防止年轻人在组屋买卖上动起牟利的歪脑筋，还专门出台了购买限制政策—年轻人必须先组成家庭才可以购买组屋，并且每个家庭只能购买一套组屋，如需购买第二套，则应当先把已有的组屋卖掉，而第二套组屋不可再直接向政府购买，而需要从转售市场中购入，即需支付更高的价格。在新加坡政府看来，这样的政策一方面可以推动年轻一代先成家后立业，提升国民幸福指数和生育率，另一方面还能够杜绝希图通过组屋买卖谋求私利的行为。

组屋制度规范了新加坡的房地产市场发展，也为新加坡的年轻人提供了一个积极健康的买房环境，而这也为有意前往新加坡国立大学或是南洋理工大学求学的同学们减少了一项留在新加坡发展的后顾之忧。

海外购房四大风险

A、汇率风险：

由于世界各国经济水平以及市场环境之间的差别，不同币种间常常出现明显的汇率波动，近期人民币的持续贬值就很好地说明了这个问题。但汇率的风险也并非不可规避，通常情况下，汇率不会在短期内发生大幅起降变化，汇率起伏通常是一个渐进的过程，此外，还可以通过选择货币长期坚挺和市场环境长期稳定的国家进行投资，双管齐下，则可以最大可能避免货币兑换的问题对海外购房投资的影响；

B、政策风险：

除市场汇率等方面外，各国对海外投资者的态度也一贯小有差别，对于某些市场体量不大的国家或城市，则较易受到大量海外资金涌入的影响，进而对海外投资者持有抵触情绪和政策。但事实上，大部分国家并无限制型的政策。所以政策风险相对较好判断避险，一旦出现市场过度火爆的状况，则常常预示着新政策出台的可能性增高；

C、利率风险：

利率风险：利率取决于投资国家的整体经济形势，随着一些国家利率上调，常常会对市场会引起不同程度的波动，针对利率变化，通常可以采用在低利率时快速决策，一旦利率调高至不能承受的水平，可以更换投资目的地的方法来规避风险；

D、法律风险：

与上述三种风险类型相比较，法律风险则相对简单，西方发达国家的法律体系通常比较健全，市场发展时间也很长，整个投资流程中已经形成了很完善的避险体系，只要是按照标准流程来操作，法律方面的风险就很小。

日本：没有学区房 租屋是更好的选择

日本的住宅模式以“一户建”闻名，20世纪60年代日本经济高速增长时期，这种在日语里被称为“一户建”的独院住宅作为日本私家房最初的理想模式应运而生。一户建通常由一个小院加停车场、部分私有道路，2～3层的木造小楼构成，面积约在100平米到300平米。

以面积为150平米，距市中心20分钟车程的一户建木结构小别墅为例，目前的市值约为3000多万日元（约合人民币180万左右），其中包括2000万的地皮外加1000多万的房屋建造成本。而根据相关调查数据，日本目前的居民平均收入约为年薪400多万日元，而对于受教育程度较高，工作正规的年轻人来说，在30岁之前月薪超过400万也并非难事，所以对于日本的年轻一代来说，6～8年的收入即可买入市区内的“一户建”。

除一户建以外，日本也有跟中国类似的住宅楼，地段相同的情况下，住宅楼的价格略低于一户建，但日本买卖房屋时通常以套为单位整体报价出售，并不以面积计算价格。报价时标明的面积通常指使用面积，只是给顾客选择时作参考用，而日本的公寓楼一般为精装修，并保持永久产权。

另外，日本的房贷条件也并不苛刻，基本可以实现零首付，只要是在正规公司工作的日本公民，基本可以在银行得到利率在1.5%左右的利率，甚至利率可以低于1%，而由于日本政府国债已经蔚为壮观，并且国内经济停滞的局面也已经持续了相当长一段时间，所以短期内，日本暂时没有利率上调的征兆。而如果借贷者对银行利率实在不放心，也可以申请35年或50年期的固定利率贷款，各种人性化的服务条款总体来说都是以为国民购房提供便利为宗旨的。

而相较于国人火急火燎的购房时间表，大多数日本人并不会急着购房，虽然日本人崇尚一生只供职于一家公司或企业的传统，但年轻时也有可能换工作，或是被公司派驻到其他城市工作，故而对基业不稳的年轻人来说，租房其实是一个更好的选择，首先日本的房租水平已经保持了相当长一段时间的稳定局势，价格也并不怎么昂贵，法律也最大化的保护了租房者的权益，在日本很少会发生房东单方面欺压房客的情况，而由于相对自由的户籍制度，学区房的概念也并不存在，包括结婚时，女方也并不会要求男方一定要提供住房。所以通常情况下，日本人会选择在人到中年家庭幸福事业有成的时候择址买房，好好开始经营人生的下半场。

海外房产的持有成本

房产税（各国不同，例如英、澳没有，但是有其他收费）；房屋保险；

物业费（针对公寓和联排，别墅House一般不会有）；

维修维护（房屋折旧过程中产生）；

托管出租的费用（购置后出租委托管理公司打理产生）。

香港：三分之一年轻人将买楼视为人生梦想

美国万通保险亚洲有限公司曾委托香港大学进行民意调查，其结果显示约有34%的香港“80后”及“90后”年轻人把买楼作为自己最大的人生梦想，选择买楼梦想的比例远高于得到理想工作，或是变得更加富有等。而问卷中另有一项，让受访人以10分为满分，为自己梦想成真的信心指数打分，这一项数据统计的均值只有5.9分，也在一个侧面反映出了香港年轻人对实现梦想的信心普遍不强。

而客观来说，在香港，年轻人买楼置业的压力甚至大于内地的大部分城市，原因大致有四条。其一是房价高昂，根据全球最大的房地产统计网站Global Property Guide公布的资料显示，香港位列买房痛苦度排行榜首位，即以社会平均薪资水平来计算，香港居民只有在不吃不喝28年的前提下才能买到属于自己的房产。有数据显示，最近五年香港房价的涨幅高达96.57%，目前城郊地段一个基本的40平米两室入门级公寓的售价也要300万～500万港币起步。而相对于高涨的房价，今年首季度的家庭住户每月收入中位数约为22000元。个人月薪中位数则为12000元，相较于往年数据基本维持不变。

其二是家庭支持不足，香港的“80后”“90后”年轻人基本上都不是独生子女，同时父辈那一代本身就需要借贷购房，所以当这一代年轻人长大独立后，家里的房贷很多都还没还完，父母不止无法为子女提供一套住宅作为成年礼，甚至也无力资助子女缴付首付款项，而由于两地文化的差异，与父母合住的子女通常还需要向父母支付一部分费用作为家用。

其三，根据香港《经济日报》报道，香港长远房屋策略督导委员会（长策会）曾委托香港理工大学做过一项调查，结果显示香港很多年轻人会因为担心住房问题而选择晚婚甚至放弃生育。这样的社会趋势极有可能造成未来劳动人口的大幅下降，进而影响香港经济的长远发展。根据香港政府统计处公布的《香港的女性及男性主要统计数字》显示，香港女性的初次结婚年龄中位数在1981年尾23.9岁，在2011年则上升至28.9岁；而男性的初次结婚年龄中位数则从1981年的27岁上升至2011年的31.2岁。当然，购房压力并不一定是导致晚婚的罪魁祸首，但不可否认，年轻人做出晚婚选择时，也大多或多或少地受到了房价的影响。

其四，香港令人瞠目结舌的房屋租赁市场。在香港，面积约为40～50平米适宜小家庭居住的房屋单位租金大概要13000港币。已超过个人月收入的中位数，以京港两地为例，北京一套市价约300万元人民币的房子，租金约为4000～5000元人民币每月，而香港市价300万元人民币的房子，租金则往往在万元以上，所以结论不难得出—香港的年轻人在买房一项上的压力已经远超内地。

澳洲：房价高涨 民众也不讲究安居乐业

澳洲的房地产走势与国内趋同，以目前的态势来看，在好地段，80～100平米的两居室价格通常在45万～80万澳币（约270万～500万元人民币）。根据相关数据显示，澳洲目前的社会人均年收入约为5万澳币，所以民众省吃俭用十年左右，就可以在市中心购得一处房产了。而目前新南威尔士州对首次置业者还有免印花税及第一套新房5000～10000澳币不等的补助政策。

综上所述，澳洲的置业压力和购房环境似乎比香港好太多。

然而横亘在澳洲年轻人买房事业面前最大的障碍却是如何攒够首付（约为全款的20%），对于亚裔或是华人来说，一般家里会在首付方面给予一定的支持。但由于文化传统的差异，澳洲本地年轻人则往往很难攒到存款，“月光”甚至“周光”一族在澳洲更是随处可见，澳洲人通常对房产没有特殊的情结，也并不讲究安居乐业，

然而2016年9月，澳大利亚财政部长克里斯·博文（Chris Bowen）曾在演讲中提到，他认为高涨的房价是澳洲民众面临的最大问题，澳洲现已成为了一个不能再给自己孩子提供住房的国家。而根据悉尼晨锋报的相关报道显示，在1%的富有澳洲人得到财富持续增长机遇的同时，中产者的收入却在相应地保持下降，这使得澳洲地方保护主义开始流行，坚持这样政策主张的政党开始成为民心所向。而在过去的20年间，最低薪资标准已经从薪资水平中位数的63%下降到了53%，对于许多民众来说，拥有一套属于自己的房产的目标似乎也并没有想象中那么容易达成。

博文在演讲中提及：“澳洲的房产拥有率已经跌至60年新低。1982年，25岁至34岁的人中有62%拥有自己的房产，而到了2012年，这一数字已经跌到了42%，在过去25年中，年轻人买房的价格从年收入的5倍已经涨到了15倍。我清醒的认识到，年轻人买不起房子，特别是买不起房子自住的现象已经处于一个危机水平。”

而澳洲房市紧张的另一个原因则是，澳洲素来以得天独厚的环境优势著称于世，加上古已有之的移民文化使当地人始终不曾对世界各国的投资者怀有抵触情绪。海外资本的涌入导致房产市场行情动荡，澳洲房产投资热兴起，房屋空置率大幅提升，直接后果就是导致年轻人越来越存不下首付款，买不起房子。提升澳洲年轻人购房压力的恶性循环似乎已经初现端倪。