个人二手房交易过程中税收风险及其防控

郭景

工作研究

个人二手房交易过程中税收风险及其防控

郭景

近年来，北京作为我国的政治经济文化中心，得天独厚的首都资源使其经济发展迅速。经济的发展带动了房屋交易，特别是异常火爆的个人二手房交易，在政府再三调控的情况下，2016年房价依然居高不下。因二手房交易火爆而产生的税收收入水涨船高。在此情况下涉及房屋交易的税收征管工作也遇到新课题，一方面，随着“营改增”的全面实施，个人二手房交易中涉及的税种逐渐成为地方财政收入的重要来源；另一方面，我国税收征收管理法中对自然人的管理相对薄弱，而二手房交易过程中更多是个人的住宅买卖行为，涉及个人的切身利益，社会诚信的缺失容易导致税收执法风险。鉴于此，笔者力争通过几年来二手房交易执法督察情况，分析税收征管存在的政策、管控及信用缺失等风险，提出搭建自然人纳税信用平台、利用互联网充分实现数据共享等加强税收征管的建议。

二手房 风险 防控

一、二手房交易风险防控的重要性

2016年全年北京二手房成交27.2万套，占全年商品住宅（剔除保障房自住房）成交总量的85%①北京地税舆情日刊：《北京全面进入二手房时代2016年二手房成交27.2万套占85%》，2017年第1期。，相当于日交易量745套。火爆的成交量，给地税部门带来征管难题及相应执法风险。

自2016年5月全面实施“营改增”后，北京地税地方公共财政预算收入结构发生重大变化。所得税和财产行为税占比分别提高至35.2%和56.9%②王宝明、李光磊：《北京地税促进首都地方财力持续增长的对策研究》，《北京地税》，2016年11期。。因此，二手房交易环节中涉及到的个人所得税、契税、印花税、土地增值税和代征增值税的“一税两费”（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费），正逐渐成为地方财政的主要收入来源。另一方面，二手房交易税收政策比较复杂，交易对象大部分是税收管理中比较薄弱的自然人，对自然人纳税人的征收管理更加多元化、广泛化、分散化，个人对政策理解的局限性导致的误读误解产生一些不稳定因素，因此，二手房交易过程中存在的风险如何防控备受关注。有效开展对自然人的征收管理，依托信息系统建立以诚信为基础的管理模式，日益提上日程。

二、二手房交易现状

（一）二手房及二手房交易的含义

二手房，这个概念是相对于增量房（开发商投资新建造的商品房）而言的，也是管理部门所说的存量房。二手房是一种更通俗的说法，指的就是市场上已经存在的商品房。二手房交易是指通过办理房屋权属转移登记取得房屋所有权证的房屋的再次买卖。二手房交易税款征收管理是个人买卖住房过程中至关重要的一部分。

（二）地方税务部门的征收管理现状

目前，北京市地方税务局对二手房交易实施房地产一体化管理，各区地税局均实行“一站式”征收，一并在窗口征收交易环节买卖双方的各种税款。目前全市十六个区局均开启“一站式”全区通办的服务模式。二手房交易征税事项办理一般分为初审、复核、代开发票和税款征收等多个环节，税务部门依托个人存量房交易征管系统征收税款，此系统的适用范围为交易双方均为自然人的二手房交易。其他个人承受法院拍卖房屋以及虽然交易双方是自然人但依据生效法律文书缴纳契税、房屋交换、涉及非个人房屋交易等情形的除外。2016年8月金税三期上线后，个人存量房交易征管系统作为北京市地税局的特殊软件系统继续保留，两个系统互相补充。

2017年初，北京市地税局尝试推行存量房交易网络预审系统，让纳税人“多跑网路，少跑马路”，同时减少纳税服务厅的前台受理时间。目前各区局启动网络模式，初步开展网络预审，第一份跨区税款已经成功缴纳。下一步，不断完善网络预审系统，加强有效信息共享，力争尽快全面实现全市通办，方便纳税人，最终形成“事前网受理，事中快办理，事后强管理”的办税服务管理模式。

三、二手房交易中存在的税收风险

二手房交易量的逐年上升，二手房政策的复杂多变以及社会整体信用的缺失，造成二手房交易事项的税收执法风险急剧增加，一些窗口税务干部因为涉嫌违法而被先后立案调查，令人震惊。

（一）容易导致主观避税的政策风险

首先，“家庭唯一”住房优惠政策容易产生虚假证明材料，或是真材料假事实。

对买方而言，其缴纳的主要税种是契税，法定税率3%，两档优惠税率分别是1%和1.5%。优惠税率主要针对购买家庭唯一住房的个人实行，其中对购买90平方米以下（含）的家庭唯一住房契税优惠税率为1%，90平方米以上的家庭唯一住房则为1.5%。可见，“家庭唯一”是享受税收优惠税率的前提。所谓的“家庭唯一”，是指缴纳契税的买方个人家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）购买住房，且该住房属于唯一住房的情形①参见《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税［2010］94号）。。因此为了让家庭住房变成唯一，纳税人采取诸如房屋过户配偶名下后离婚、隐匿结婚状态提供虚假证明等种种手段享受政策优惠，产生执法风险。

对卖方而言，个人所得税税负较重，20%的法定税率与免税之间落差较大。根据相关政策规定①参见《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（京地税个［2006］348号）。，居住满五年的家庭唯一住房免征个人所得税。居住不满五年或者不属于唯一家庭住房可以查询到原值的，按照财产转让差额的20%计征个人所得税。个人所得税“家庭唯一”与契税“家庭唯一”家庭范围不同，此处家庭不包括未成年子女②参见《国家税务总局关于转让房屋有关税征管问题的通知》（国税发［2007］33号）。。个人所得税政策中因家庭唯一而免税，个别纳税人利用优惠政策采取离婚等手段想尽办法把自己的住房变成“满五唯一”，或者直接与中介人员运作，出具虚假证明材料，或者直接签订阴阳合同，在签订合同环节形成欺诈，从而形成各种执法风险。

其次，房产原值确认困难导致个人所得税的政策风险。

个人所得税是按照个人转让财产所得减除财产原值及合理费用后的20%计征，但如果纳税人不能提供原值发票，在住建委系统中无法查询到原值，则按照二手房交易价格的1%核定征收③参见 《北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会 关于进一步做好房地产市场调控工作有关税款问题的公告》2013年第3号文件规定：“纳税人不能提供房屋原值相应凭证，税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算”。。这里房屋原值的确认成为关键因素。房屋原值的有无，房屋原值的多少，都直接影响个人所得税税额。因房产来源不同，如商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房、城镇拆迁安置住房等，原值确认差异较大（这里不讨论具体差异）。房屋原值查询结果，直接决定税率是20%或者是1%。所以，纳税人会努力隐匿房屋原值发票，甚至提供虚假的无原值证明资料。税务机关无法掌控房屋原值情况，只能依据住建委系统的原始数据查询结果，或者纳税人从住建委系统开具的房屋原值证明。数据查询结果和证明资料都会导致税收执法风险。

由于北京房价畸高，对于动辄百万的整体房价来说，一个百分点的税率就会使纳税人的税款发生很大的变化。例如一套80平方米的住房，假设按照2017年4月均价59539元成交④根据VISS系统对北京市114个住宅板块共计8968个存量住宅小区的监测，2017年4月存量住宅均价59539元/平方米。VISS系统是由中估联行研发的在线批量评估系统。此数据来源微信公众号《shoujiapinggu》中【佳数据】北京市2017年4月房地产市场分析报告。，交易价格为4763120元。如果属于家庭唯一住房，买方缴纳契税按照1%的优惠税率，为47631.2元；不属于家庭唯一住房则按照3%的税率，契税金额为142893.6元，税款增加95262.4元。同样道理，个人所得税有三种结果：“满五唯一”免征，个人所得税税款为零；按照交易价格1%核定征收，个人所得税税款为47631.2元；而按照20%的税率差额计算的税款估算在60万元左右（假设房屋为北二环外2001年的商品房，可以扣除的房屋原值及合理费用在170万元，计算公式为（4763120-1700000）*20%= 612624元），差异更高达60万元。因此，政策的复杂和名义上的高税率，造成本来信用不足的纳税人的避税意愿更加强烈，个别纳税人利用政策漏洞编造虚假计税依据，从而在正常征管的情况下造成税款的流失。

（二）无从辨别资料真伪的管控风险

二手房交易过程中，买卖双方个人提供资料涉及主管部门多，标准各异，受理人员无从判断其真实性。首先对于原件无法确定真伪。如身份证、房产证、离婚证、户口本、结婚证等，窗口人员对其真实性无法进行准确判断，只能进行常识性判定；其次，系统中共享数据不充分，数据质量有待提高。比如从住建委系统查询家庭唯一住房情况、房产原值情况等，从地税征管系统查询房产原值及房屋征缴契税税款情况，这些数据只有在信息化手段产生后才一点点累积起来，对于多年的历史数据和手工数据则无法查询。

目前，北京市地税局开启网上预审的存量房交易模式，本意是为了节省纳税人时间，有效提高窗口的审核效率。但是在实施过程中，也遇到类似无法辨别上传电子影印资料真伪的问题。如果仅仅依据图片就认定上传的资料真实有效，那么，窗口确实可以迅速办理，节省纳税人一半的等候时间。但在实际审理过程中发现纳税人提供原始资料与上传资料不符。为防止PS上传资料形成执法风险，窗口人员在具体办理时必须进行第二次把关，不仅核实纳税人提供的原始资料是否符合要求，必须审核上传的资料与原始资料是否一致，这样反而降低了工作效率。其问题实质还在于如何确定纳税人提供的资料是否真实有效。当然，不可否认，在大数据和人工智能与云计算的大背景下，网上预审，这是大势所趋。如果解决了资料真伪的问题，就可以达到最优办税服务管理模式。

（三）核定价格更新缓慢的隐性风险

在二手房交易税收征管工作中，对于纳税人申报的二手房成交价格（即“申报价格”）明显偏低且无正当理由的，按核定计税价格征收税款。其中核定价格参照二手房交易价格评估值确定。评估值由北京市财政局、北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会应用房地产批量估价技术确定，并根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新①参见《北京市财政局北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于加强二手房交易税收征管工作的通知》（京财税［2011］418号）。。目前的核定计税价格是2014年更新的数据。

另一方面，在2015年至2017年三年之间房价变化较大，2015年1月北京市住宅小区基价均值34566元/平方米，2016年1月北京市存量住宅市场监测均价36892元/平方米，2017年1月北京市存量住宅市场监测均价50813元/平方米②数据均来自微信公众号《shoujiapinggu》“佳数据”历史消息，分别来源于《2015年1月北京住宅价格发布》《北京存量房市场分析报告：2016年1月份》《北京市2017年1月存量住宅价格发布》。。在三年期间房价几乎翻倍的情况下，实际上最低核定计税价格一直未变，完全不能真实反映市场的动态情况，因此核定价格比较低。房屋买卖双方签订合同中的网签价格（即申报价格）往往低于实际成交价，造成一部分房屋买卖的计税价格，只能按核定计税价格征收税款，而核定计税价格又来源于定期收集的合同成交价格，这样就形成一种恶性循环，实际房价在快速上涨，而核定计税价格又基本原地踏步，导致税款隐性流失。

（四）社会信用普遍缺失的潜在风险

整体社会信用缺失是导致二手房交易过程中存在风险的重要原因。纳税是公民的义务，但是在大家的潜意识中，都想少缴不缴税，不以为耻，反以为荣。银行、住建委、民政部门整体信用体系未建立，不良信用记录利用制度缺失。

例如，个人与中介机构为了合理少缴税款，网签时采用较低的交易价格，签订阴阳合同，直接带来税款流失。

再如，个别纳税人利用税收法律优惠政策，制造虚伪证明资料，甚至个别人为了规避税费，伪造税务机关的缴税凭证，非法加盖印章，直接到房地产交易大厅过户。

诚信的缺乏，加大了税务部门窗口工作人员的执法风险。而稽查部门针对个人的稽查权限，受到法律规章不健全的制约，造成后续管理欠缺，追征税款乏力。

四、防控税收风险的建议

鉴于二手房交易过程中缴税环节存在的各种风险，建议从风控、内审方面加强管理，从政策制定、信息平台、自然人信用管理等多维度进行防控。

（一）简化个人买卖二手房的税收政策

在全面实施“营改增”、已经降低个人税负的基础上，针对个人买卖二手房过程中纳税人均为自然人的特殊情况，利用核定率对个人所得税进行简便征收，同时方便征管。根据《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税款问题的公告》（2013年第3号）相关规定，北京市地方税务部门针对无房产原值情况，个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算征收。核定率征收因纳税人税负相对减轻，可以有效减少故意降低二手房交易金额的阴阳合同行为。

针对二手房交易中的家庭住房唯一优惠政策，建议修改为每一位成年人限制一套住房，取消家庭概念，既可以省去查询家庭唯一住房的复杂，又可以避免设计家庭住房唯一制造假离婚。

（二）加强数据共享的顶层设计，利用部门联网信息有效控制

在个人二手房交易过程中，需要提供各种数据以及证明资料，包括住建委负责的房屋权属基本数据、地税局的契税税收数据、民政局的婚姻状况数据以及公安机关的户籍管理数据、法院和检察院的判决信息等。这些原始数据都分别由各个部门掌握，部门之间，系统不一致，数据口径不一致，即使导入同一个平台，也无法实施有效对接。因此，为了提供充分真实的数据支持，有效鉴别纳税人提供证据资料真伪，需要政府加强数据共享的顶层设计，统一各部门数据接入渠道，真正做到信息同步，口径一致。通过顶层设计的高级数据共享平台，破除各部门信息的孤岛存在模式，税务部门的窗口人员可以即刻确认买卖双方提供的各种证明资料的真伪，确认房产原值、查询家庭住房唯一及买卖双方婚姻状况，都变得轻松简单。同时大大减少纳税人填写录入信息的工作量和资料报送负担。

（三）科学制定最低核定价格，保持定期调整

一是及时更新最低计税价格，及时更换数据，使其与市场价格同步。根据市场情况对数据按照较短周期进行更新，建立实时变动的价格平台。二是完善二手房最低计税价格体系。最低价格的制定建议参考金融机构对个人二手房贷款的数据，相对客观真实，而不仅仅是房产中介机构上报的交易价格或是住建委网站上的网签价格。

（四）建立自然人纳税信用平台，加大执法力度和震慑力

一直以来，税务机关对自然人的管理，一方面缺乏税收法律依据，一方面征管能力不足。因此，与相关部门联合建立自然人纳税信用平台，确保纳税人诚信纳税，从源头有效防范信用缺失风险。首先要赋予二手房交易自然人唯一且终身不变的纳税人识别号作为管理的基础保障。其次，比照企业纳税人信用等级评定，制定二手房交易自然人纳税信用等级评定措施，建立完整的个人社会诚信税务档案，加强后续征管，持续严格监督，避免一次性交易带来的执法风险。再次，加大执法力度和震慑力，赋予税务稽查部门更多权力。对缺乏信用的个人，根据情节轻重，限制注册企业成为企业法人、限制银行等金融机构贷款、限制乘坐动车等交通工具出行，甚至提请公安部门配合，或者提请人民法院强制执行，提高个人缺失诚信的成本支出。多方出击，尽可能营造诚信纳税的良好氛围，整体降低社会成本的支出。

作者单位：北京市东城区地方税务局

（责任编辑：董丽娟）

Personal Second-hand Housing Transaction Risk and Its Prevention&Control

Guo Jing

In recent years,as Chinese political,economic and cultural center,Beijing's unique capital resources make its economy develop rapidly.Economic development led to hot housing transactions,especially personal second-hand housing transactions.Despite many government regulations,prices remained high in 2016.Tax revenue rose in respect of the hot second-hand housing transactions.In this case,housing transaction tax collection and management encounter new problems.On the one hand,with the full implementation of replacing business tax with value-added tax(VAT),personal second-hand housing transactions related tax has gradually become an important source of local fiscal revenue;on the other hand,China's tax collection and management law on natural person management is relatively weak.While second-hand housing transaction process is more individual,lack of social integrity can easily lead to the tax lawenforcement risk.In viewof this,the author tries to analyze the tax policy risk,management risk and the risk of lack of creditthrough the observation of years of second-hand housing transactions and lawenforcement supervision,puts forward to build the natural person tax credit platform,using the internet to realize data sharing,strengthen tax collection and management.

Second-hand Housing;Risk Prevention&Control

F812

A

2096-1391（2017）07-0134-06