解析房地产经济区域差异及可持续发展

【摘要】房地产是我国的支柱产业，但是长期以来，我国房地产经济区域发展极不平衡。近年来，随着国家政策一再收紧，房地产业整体发展速度有所放缓。如何促使房地产业可持续发展，就成为学界和行业关注的重要问题。文章首先分析了房地产经济发展区域差异及其影响，然后就如何促进房地产经济可持续发展提出了几点建议。

【关键词】房地产 经济区域差异 可持续发展

房地产业是第三产业的代表，从起步至今，我国房地产业多次掀起了发展高潮，但是，区域发展差异性始终影响着整个行业的成熟和布局。就房地产经济的区域差异表现和原因进行分析，找到促使房地产经济可持续发展的对策，可以有效弥合房地产经济的区域差异，也是房地产市场稳定发展的可行之路。

一、房地产经济区域差异

根据房地产经济发展状况，我国房地产经济一般被划分为东部、中部、西部三个区域。这三个区域的房地产经济在投资、消费、就业、供给等方面存在着显著差异，下面是其具体情况：

（一）投资规模差异

1992年，我国各地掀起了开发区兴办热潮，这一热潮也带动了房地产投资热潮的兴起。但是，第一次房地产投资热潮持续的时间并不长，它于1995年开始降温。此后，在1998年～2002年，随着住房市场化政策和房地产新政实施，我国房地产投资再次掀起了新高潮，房地产行业的国民经济支柱地位很快稳定下来。整体来看，我国东部地区的房地产投资率较高，房地产发展势头火热，房地产经济已经越过了超高速成长阶段，房地产泡沫需要在较长的时间内才能消失，中西部区域的房地产投资力度较低，投资规模也无法与东部相比。

（二）房地产消费差异

房地产消费，尤其是消费者收入水平、职业、年龄和习惯，都会给房地产开发带来影响。众所周知，房地产需求量与家庭经济状况是呈正关联的，居民收入达到一定水平后，房地产经济才能发展。我国东部地区经济发展水平较高，居民可支配收入较多，所以房地产消费和投资一直都很旺盛，许多人也因为房产投资而获得了良好的收益。相对而言，中西部地区经济水平较低，居民收入水平较低，民众的房地产消费和投资热情普遍较低。不过，近年来，东部房地产经济发展，也影响了中西部地区，这两地的房地产经济涨幅也较快。

（三）房地产就业差距

房地产业有着强劲的就业吸纳能力，房地产经济发展促使行业就业队伍也不断发展壮大。与此同时，与房地产关联紧密的建材、家装、冶金、金融、服务业等，也快速发展并吸引了大量的劳动力。不过，由于各地的房地产发展水平不同，所以房地产就业也有差异。其中，东部地区地理位置优越，房地产经济发展水平高，辐射范围广，房地产行业及从属行业的从业人员数量较多。中西部地区经济水平较低，高素质劳动力外流严重，房地产经济发展缺乏后续动力。

（四）房地产供给差异

自从1992年以来，我国房地产经济几经起落，房地产投资和消费深受国家宏观政策影响，时有起落。如在1992年之后，东部房地产经济热度不断上升，1995年，国家对东部房地产市场进行了战略调控，很快，东部房地产行业房屋竣工面积开始大幅度减少，房地产供给减少。与东部地区相比，中西部地区的房地产市场在供给上受国家政策干预较弱，供给起伏波动不大，房地產的市场开发度不高。

二、房地产经济区域差异的社会影响

（一）东部房产经济泡沫严重

房地产投资居高不下，炒房族的出现，使得房价虚高、房地产市场失衡也成为房地产经济发展中无法回避的问题。以福建省为例，福建地区的经济水平与广东、浙江相比，还有一定的差距，但是近年来，福建房产开发以火箭的速度高涨，与此同时，房价也一路飙升，有数据为证：2013年，福建城镇人口2293万人，人口数量与北京市相近，同年房地产开发施工面积达到2.63亿平方米，为北京的1.22倍；2014年，福建厦门平均房价为2.22万/平米，超过杭州、三亚和广州等地。房地产泡沫经济的后果是：它使东部城市成为了钢筋水泥森林，盲目的开发也使我们失去了大量的土地。与此同时，城市文化环境被埋没，城市空气污染更加严重，由开发拆迁引起的群体事件时有发生。居高不下的房价，也加大了城镇居民的生活压力，许多人争先赴后地成为“房奴”，房地产泡沫使青年一代的幸福感整体下降。即使是同一省份不地区差异较大，福州、厦门房价大幅上涨，目前实行限购，而闽北山区南平却存在去产能、去库存任务。在制定政策时必须一城一策，区分对待。

（二）区域经济差距进一步拉大

目前，房地产经济在国民经济中扮演着重要角色，数据统计，我国房地产对GDP的贡献率超过10%，对钢铁、水泥、装修、家电等行业来讲，房地产的带动效应巨大。房地产经济是名副其实的支柱产业。但是，我们在看到房地产行业积极作用的同时，也要看到房地产经济不均衡发展所带来的消极影响，如地区经济失衡，区域经济收入差距不但拉大。这种差距直接导致中西部的劳动力大量的向西部汇流，西部经济发展缺乏强有力的人力支持。

（三）资源浪费

房地产空置是房地产经济发展中一个极其常见的现象，如许多房地产商在高利润吸引下，通常会置市场真实的房产需求于不顾，盲目加大房地产开发投入，导致资源浪费严重。如在中东部地区“海景房”开发销售火爆全国的时候，各地消费者的购房、抢房热情空前高涨。在这种情况下，许多开发商纷纷入驻内地，并打着“休闲”、“养老”的名义开发了许多楼盘，楼盘扎堆建设成风。但是，中西部人口数量有限，民众的房地产消费能力也有限。所以，许多新开发楼盘都因为无人问津而成为空房，内蒙古鄂尔多斯就因为房屋空置率高而被称为“鬼城”。此外，许多房地产商和购房者都以银行贷款为主要的资金来源，在金融二级市场缺位的情况下，金融系统住房消费信贷发放吃力，大量的资金被用到房产领域，金融资金的使用效率较低。

三、促进房地产经济可持续发展的建议

（一）加强宏观调控，完善房地产业长效机制

我国房地经济的可持续发展，离不开政府的宏观调控和有效管理。纵观近几年来房地产经济发展轨跡，可以发现，每次房地产经济交易秩序出现问题的时候，都是政府的宏观调控挽救了房地产行业。因此，在今后的发展中，政府仍要以房地产行业为重点，利用经济手段、金融手段加强对房地产经济的市场监管和宏观调控，增设权威机构，由其负责土地交易控制和规范，打击土地市场垄断性交易行为，严厉打击土地交易中的腐败行为，依法取缔一些不合理收费现象。与此同时，完善以住房制度、土地制度、金融制度、房地产税收制度为主要内容的房地产行业管理机制，依靠市场机制去调控房地产市场，突出市场在房地产行业及相关产业资源配置中的重要作用。通过房地产税立法与改革，增加房地产持有环节税收，减轻房产交易环节的赋税，简化房产交易流程，推动不动产登记和居民住房信息联网。在此基础上，加快房地产金融制度改革，完善住房金融监管体系，完善政策性住房金融政策，增强政府在房地产市场调控中的主动权和有效性。

（二）优化房地产投资，解决资金难题

目前，中低群体已经成为房地产消费主力军，但是，许多发地产商开发的房产都属于高档住宅，市场需求与市场供给不对等，只能导致资源浪费。因此，政府要关注市场，完善廉租住房制度建设，改进城市经济适用住房制度，在棚户区改造中采取集中力量解决一些重点、难点问题，加大中低档住宅譬如保障性住房的投资力度，优化房地产投资结构。在这一过程中，政府还要根据我国房地产经济发展现状，将政策和资金适度向中西部倾斜，以促进中西部地区的房地产经济可持续发展。在此基础上，政府还要完善金融体系，重视和加强房地产金融二级市场建设，通过住房抵押贷款二级市场建设和抵押贷款证券化，打通房地产市场和资本市场内部通道，提高房地产金融的市场化水平和房地产经济的市场风险抵抗能力，从根本上解决制约房地产经济发展的资金来源、资产流动等问题。

（三）走生态创新发展之路

在经济新常态下，房地产行业要树立全新的发展理念，对房地产功能进行定位，关注生态环境保护，走房地产经济可持续发展之路。确切来说，房地产投资商、企业在房产投资和项目决策前，要实事求是，深入了解地方房地产市场演变、城市特点、人口总量、城市承载力和文化环境情况，广泛听取城市环境部门、文化部门的建议，摈弃“牟取暴利”的思想，科学制定房产投资规划和建筑规划，优化地方房地产供需关系。然后，明确房地产的物质功能，秉承“污染少、环境好、可循环利用”原则，选用绿色环保材料，文明施工，减少资源浪费和环境污染，提高房产质量，打造环保、健康、安全的居住环境。然后，采取有效措施，如通过价格调控、利用大数据构建网络营销空间等手段，解决房产库存，搞活市场。

总之，房地产经济可持续发展是一个事关国计民生的大事。这不仅需要政府加强宏观调控，创造一个公平、透明的市场环境。也需要房地产业转变发展理念与方式，进一步协调行业与资源、环境的关系。惟其如此，才能促进房地产经济不断向前发展。

作者简介：章瑜（1965-），男，江西人，本科，主要从事住房公积金管理工作。