日本房产泡沫时代的经济特征与启示

张娅萍

摘 要：最近房地产市场迅速发展，引起了人们的广泛关注。怎样避免房地产发展过于猛烈，成为了一个重要的问题。基于此，对日本在1990年左右遭遇的房产泡沫破灭的情况进行回顾，之后对我国房地产市场的状况加以介绍。同时，针对我国与日本之间国情的区别，再对日本泡沫经济破灭的情况进行总结，指出对我国带来的启示，并针对如今房地产市场当中的问题，提出进一步的对策以及建议。展望我国房地产市场之后可能得到的发展，对发展过程中存在的危机有更为充分的意识，并对不良状况进行及时整理，使法律法规得以完善，并完善相应的税制政策，从而让我国房地产业得以健康而且更加平稳的进步和发展。

关键词：日本房产；泡沫；经济特征；启示

中图分类号：F293 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）04-0098-02

一、引言

在2003年下半年之后，中国经济持续增长，虽然在这个过程中有非典带来的影响，但在2003年，全年经济增长率依旧在9.1%左右，属于从1997年之后增长速度最快的时间。不过高速增长的过程中，导致我国经济出现了很多的问题，比方说大规模投资和信贷扩张，能源、原材料以及投入价格上涨，特别是房地产价格上涨引起了更多人的关注。房地产泡沫是否存在，也成为了经济学者讨论的一项重点问题。日本在1990年左右，遭遇了经济泡沫破灭的情况，经济也渐渐走向衰退，在近十年都没有真正摆脱当时所带来的困扰。回顾这段历史，就好像是泡沫经济教科书一样，人们可以从中对经济泡沫的危害有深刻意识。而本文的目标就是研究日本泡沫经济破灭的情况，并从中吸取教训，避免同样的悲剧再次产生。

二、日本房产泡沫时代的经济特征与危害

在1990年，日本遭遇了泡沫经济破灭的状况，导致陷入长期经济萧条的情况当中，一直到今天，日本经济还没有真正挣脱泡沫经济破灭所带来的危害。泡沫经济从1980年开始，在签署了《广场协议》过后，日本银行为了避免日元升值速度加快，而进行美元的购买，导致货币投放量大幅度增加。在社会上，相对实体经济需求而言，总货币量数量较大，导致金融体系当中的现金以及准备金过多，放贷规模进一步过大。但在这个时候，日本央行又一而再再而三地进行利率降低，导致公司借款成本大大下降，引起大量借款。然而因为当时日本经济增长速度降低，企业没有较高的投资积极性，所以很多企业就开始将资金应用于金融资产以及土地资产，同时银行业开始进行抵押贷款的发放，进一步增强相关融资过程，导致房地产价格大大上升。房地产的升值以及信贷规模扩大导致了恶性循环的发生，进一步对房地产泡沫产生以及膨胀起到了一定的推动作用。在泡沫经济高峰时期，日本土地总之甚至是美国的两倍以上，东京千代田区的土地价值相当于加拿大整体的土地资产价值。从资料当中，人们可以更为直观地对日本房价增长速度有一定的认识：在1987年，日本47个都道府县所在地的最高临街地价的平均值相对1986年，有奖金20%的增长，这种增长幅度已经是去年的两倍。而到了1988年的时候，这个比例又变成了23.7%左右。1989年，增长比例在28%左右，1990年只增不减。这种较高的上涨率，是自因列岛改造计划之后，就没有出现过的，日本媒体将其称之为狂乱低价。通过数据，我们可以对地价和物价差距有更为直观的了解，在1989年的时候已经到了令人触目惊心的地步。这种高速增长的价格，在1991年终于开始降低。在1991年，大都市圈当中，地价渐渐开始回落。1992年所公布的地价相对1991年有4.6%左右的下降。而到了1992年，地价下落速度大大加快。在1993年1月，相对1992年而言，公布地价有8.4%的降低。在大都市圈地价下降最为惨烈。将1983年地价作为基础，相对1993年地价而言，进行下跌率的计算可以发现：东京图有25%的下跌情况，大阪圈则有39%的下降，名古屋圈有20%的下降。到了这个时候，日本国民已经真正意识到了泡沫破灭带来的危害。此外，在国际当中，美国以及德国等经济大国有利率的進一步上升，日本长期利率的预期大大增加，人们开始看淡房市所带来的增长。以升值为预期的投资已经达不到目标，而过度膨胀的泡沫也已经渐渐崩溃。即使在这之后，日本政府采取了相关手段，但还是无法避免资产价格下跌的情况。日本在这之后进入了痛苦的衰落期，泡沫经济对日本经济造成了十年左右的影响。

三、吸取日本房产泡沫时代的教训来规范我国房地产的对策

1988年左右，日本发生的房地产泡沫，严重影响了日本的政治、经济以及生活，同时也是我国需要重视的一项内容。如今，相对日本房地产泡沫经济时期而言，我国也有相同的特点，如果我国没有办法对这些情况加以应对的话，则很有可能重蹈覆辙。因此，我们应当充分吸取教训，并采取具体措施，避免泡沫经济的出现。

（一）防范房地产泡沫带来的金融风险

金融政策对房地产市场产生极大的影响，在分析日本房地产发展的进程中，能够进一步了解到，日本金融机构在房地产泡沫产生伊始采取的不正确措施，进一步导致房地产泡沫的增加。所以，我们应当吸取教训，制定策略，避免金融风险的发生。

第一，加强银行内部资金控制。在全球经济危机发展进程当中，我国经济发展速度并不快，对房地产业进行宏观调控，避免不良资产的增长和坏账的发生。所以，我国必须要进一步对内部资金加以控制，防范房地产金融风险的出现。首先，我国银行应当同步房地产发展调查等工作，对房地产业的内容加以评估，让信贷监控加速增长，提升风险控制等方面的能力。另外，应当加强信贷人员队伍建设，避免人情或者关系贷款等内容，避免坏账发生。银行必须要加强信贷队伍方面的建设，提高信贷人员素质，避免房地产金融风险进一步产生。

第二，应当进行房地产信用评价体系的进一步建立。在如今房地产风险大大增加的状况下，应当进一步进行房地产信用评价体系的确立，尤其是要有如下方面的工作：首先，我国银行以及金融机构应当使放贷流程更加规范，使信贷担保机制得以建立和完善，从而提高银行应对房地产金融风险的相关能力，避免放贷不规范进一步导致的坏账发生。其次，我国银行应当遵照国家的宏观调控方式，与信贷政策有一定的区别，进一步更好地进行信用评级工作，从而降低违约风险。再次，进行房地产信用评价体系的建立。这种系统的建立能够对贷款流程进行严格控制，并进一步规范银行工作人员行为。在确定房地产信用评价体系之后，可以充分查看企业信用等级，并展开相应的等级划分，进一步避免权钱交易行为的出现，使工作人员行为更加规范。

（二）加大政府的宏观调控力度

在避免房地产金融风险等过程中，政府的宏观调控在如下方面有一定的作用：首先，政府应当展开相应的风险预警等方面的工作内容。如今，我国政府在房地产工作主要是使放假降低，避免房地产泡沫产生方面。政府可以讲管理优势为基础，对全国房地产企业的状况展开统计，并通过对数据进行统计和分析，进一步对房地产金融风险调控等内容展开研究。其次，针对占有土地但并不进行施工的状况，政府部门可以利用相关手段回收土地，避免资源浪费的情况。再次，进行房产税的施行，借鉴国外的一系列制度，从而能够使房地产金融风险得以降低，应当依照国情进行房地产税试行，进一步制定与国情相符合的流程和制度，使房地产金融风险得以规避。