房地产开发项目风险管理研究

李欣

（淄博职业学院国际学院）

近年来，国民经济飞速发展，现代化进程不断推进，反映在建筑工程领域表现为工程项目数量的增多，其中房地产项目的开发更是突飞猛进。国家统计局数据显示，2012年全年全社会建筑业增加值35459亿元，比上年增长9.3%。但是由于市场自身的盲目性、国内外不确定的经济环境、政府宏观调控政策的影响，由此产生的项目管理风险也与日俱增。

一是建设风险。房地产项目需要一个很长的建设周期，在项目建设过程中，不仅要承担建设管理的风险，还必须承担不可抗力，譬如地震、台风、洪水等风险。项目碰到这种情况，前期的投资就基本会损失掉，对银行贷款也会造成风险。二是房地产项目需要一个相对较长的开发过程，从项目获取土地到建设、销售、资金回笼，会经历一个较长的周期。在此期间，项目开发的内外部环境在不断变化，为抑制房价过快上涨，国家出台了一系列宏观调控政策增加了房地产项目的建设风险。

二是政策风险。房地产不仅是国民经济的重要组成部分，而且关联的行业范围广、数量多。因此也受到多种政策的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。房地产行业自发展以来，就一直受政策的约束。政策的变化会对投资者带来了一定的风险，从而也影响房地产企业的健康发展。

三是市场风险。由于房地产为不可移动资产，一旦确定开发，就很难调整。若市场的供求现状发生风险，必然会影响房地产的销售和资金回笼，从而给投资商和银行的资金带来风险，因此，投资商和开发商在前期应对市场发展趋势做充分的评估和预测。

四是经营风险。项目经营的好坏对开发企业的发展至关重要，企业时刻都需要考虑资金安全和发展的关系。

从2003年到2013年，中国房地产调控经历了“十年九调”，十年来几乎每年都有新的政策出台，国家对房地产的调控政策一次比一次严厉。

国内外研究现状

伴随着国际建筑工程项目大市场的形成和发展，国外的工程项目风险管理理论研究与实践也产生了，并不断地发展进步完善。最早在二十世纪30年代末40年代初即第二次世界大战期间，就已将工程项目的风险分析技术应用到了系统工程和运筹学领域。然而真正把风险分析管理技术应用到工程项目管理中的时候，却已经是在二十世纪50年代到二十世纪60年代之间了。

目前，由于国际上不同学者对风险管理的认识、目的、方法、管理范围和管理目标等侧重点的不同，使得国际学术界对项目管理的争论仍有很多，但主要集中在风险评估、评价的方式方法上，进而形成了各自不同的学说。美国学说和英国学说是最具有代表性的两种学说，也由此派生出来一些其他学说。当然项目风险管理理论经过近几十年的研究、探讨以及初步的实践，国际学术界达成了基本一致的看法，认为国际工程项目风险管理技术涉及项目风险的辩识、评估、评价、控制及处置等工程项目管理的各个方面，通过对工程项目面临的不确定性环境的研究、分析与干预，达到能够充分的减少工程项目损失，有效控制其成本的目的。

国内研究现状

陈汉双（2002）在《如何应对与处置房地产项目投资风险》中指出房地产项目投资过程中必然會面临各种投资风险，在房地产项目投资中必须对风险情况充分了解，对“易发险情”进行认真地分析，并根据自身实力，估算对风险的承受能力，最大限度地把握与防范风险，以求达到效益最优化之目的。

项敏、王学英（2003）在《商业房地产投资：商铺攻略》中介绍商用物业的风险和机会，从投资的角度分析房地产开发项目商业的投资价值和技巧，为投资者提供了有价值的参考。

张跃松、戴朝红（2005）在《我国房地产企业市场前期策略研究》中提出了我国房地产企业项目前期工作存在产品前期不准确、客户需求管理不规范和缺乏战略规划等问题。项目在前期市场前期阶段即决定了企业的成败。

中国矿业大学的尹鹏（2010）在《鲁商广场商业地产项目投资风险管理研究》一文中以青岛鲁商广场商业地产项目为研究对象，风险识别过程中采用了因子分析法提取了项目中的关键投资风险因子，然后运用结构方程（SEM）建模方法分析各个投资风险因子与投资风险结果之间的关系，采用因果分析法对投资风险因素产生的原因进行分析，并对如何处理这些投资风险提出了相应的对策。

郑金海等（2008）提出了重视可行性分析、建立信息中心、建立风险预警体系、重视工程质量、提高管理水平、培养和引进优秀人才、规避和转移风险六种相应的风险对策。

建立多元化的融资渠道；优化资本结构；降低筹资风险；加强资金管理、提高资金的利用率；加强投资项目管理、控制投资风险；加强企业之间的合作；完善内部审计。

赵敏（2012）将风险因素分析成为资金、项目管理和纳税（税收政策风险，会计核算导致的错误纳税风险）三种风险，提出了5种治理措施：做好项目的可行性分析及事前规划、积极拓宽融资渠道、加强成本的内部控制管理、建立全面预算控制系统和研究税收政策、规范财务核算计划。

研究目的与研究意义

研究意义表现在：（1）通过深入的风险管理研究，帮助企业科学化、合理化的决策，保证项目目标的实现；（2）通过风险分析，使企业处理好项目各阶段产生的风险，在项目管理中减少被动，增加主动，适应现时房地产开发市场的变化和不确定性的环境，以保证房地产项目目标的实现；（3）帮助企业控制风险，减小风险因素发生后对企业现金流的影响，避免引起开发商现金流短缺，保证企业的稳定运营；（4）有利于保障企业的经济效益。通过预先判断风险发生的概率，预估风险发生后损失程度，确定重大风险因素；采用有效的风险因素控制措施，控制风险发生的概率，保证开发商经济目标的实现，变相的提高项目的经济效益。