街区制物业服务融入城市网格化治理问题探究

2017-03-22黄黎平谢枭鹏薛尚斌

重庆科技学院学报（社会科学版） 2017年8期

黄黎平，谢枭鹏，薛尚斌

黄黎平，谢枭鹏，薛尚斌

随着我国街区制建设的推进，开放式街区的社会治理成为影响社会和谐与稳定的核心问题。要破解这一社会难点问题，亟待实现物业服务与城市网格化治理的融合。研究梳理了物业服务在城市网格化治理中的地位、作用和价值；分析了开放式街区物业服务与城市网格化治理中存在的问题；提出了构建城市网格化治理平台与物业服务平台信息共享机制，构建居民委员会与业主委员会融合的街区居民自治组织，构建城市网格化治理服务外包与服务购买制度等建议，以创新多元化社会治理机制，促进社会和谐、稳定、健康发展。

街区制；开放式街区；物业服务；网格化治理

街区物业服务与城市社区网格化治理平台的紧密融合，是全面贯彻落实科学发展观、创新社会治理和提高社会服务水平的核心所在。城市社区网格化治理应以物业服务企业为依托、居民需求为导向，整合人口、社会事务、公共服务、民政、卫生、文化以及综合治理情况等信息和资源，以网格化为切入点、街区物业服务为支撑点，搭建城市社区治理一体化综合性服务平台。将街区物业服务融入城市网格化治理是城市社区管理模式的全新思考。其目的是通过街区物业服务企业来建设、维护和共享社区基础数据，将街区人口、建筑、环境等与社会事务活动关联的全部信息建立动态数据库，通过有效整合各级政府和社会资源，为街区居民提供优质、便捷、高效的物业服务。将街区制物业服务融入到城市网络化管理中，还能有效地协助政府职能部门完善对辖区社会事务的服务监管，提升物业服务企业综合服务及管理水平，更好地适应我国街区制开放的发展趋势，构建城镇街区社会治理与物业服务企业融合的全新发展思路。

一、街区制物业服务融入城市网格化治理的地位及作用

（一）街区物业服务融入城市网格化治理的地位

1.街区物业服务是城市网格化治理的基础

街区物业服务对象是辖区内各个相对独立的居民住宅楼栋、大厦，城市网格化治理的范围则是由这些单元构成的社区、街道乃至整个城市。据统计资料显示：物业服务面积一般占城市总面积的60%左右。物业服务企业将街区中这些相对独立的楼栋、大厦进行规范化管理，不仅可以提升城市的品位和形象，还可以对创建卫生城市、宜居城市等起到最直接的积极作用。街区制趋势下，急需对传统住宅小区进行全面整治改造，逐步推行开放式住宅群的区域化集中管理模式，通过引入物业服务企业，逐步改善城市面貌和居民居住环境，破解街区制趋势下数字化、现代化城市建设中全面实施城市网格化治理的难题。

2.街区物业服务是城市网格化治理的延伸

住宅小区是现代城市活动的基本单元，在街区制趋势下，传统住宅小区的概念将被打破，居民住宅楼栋、大厦被细小的道路隔离，取而代之的是全新的开放式街区。开放式街区将成为新型城市活动中最基本的单元体，物业服务企业的地位和职责将重新定位。在开放式街区中，需要物业服务企业对街区的经济、社会、文化等各类活动进行高效组织、协调，由物业服务企业将城市社会事务管理中分散的职能集中起来，承担或协调政府职能部门对街区内部的文化宣传、治安管理、防火安全、环境整治等社会事务性工作，填补城市管理中政府在街区人文环境建设和社会环境功能履行等方面的不足，完善和发展城市社区综合治理［1］。

3.街区物业服务是城市网格化治理的缩影

开放式住宅小区趋势下，住宅小区的概念将被街区所取代，街区将成为城市化建设的基本单元。街区物业服务成为城市网格化治理的缩影，其职责要求、范围、内容存在大量交叉，几乎涵盖了居民工作、生活的各个方面。其主要目的在于规范城市街区的管理和服务，为城市居民提供有序、舒适、宜居的生活环境。可以说，未来街区物业服务质量是衡量城市社会事务管理水平的重要标志，健全的物业服务体系是开放式街区网格化治理目标实现的重要保证。

（二）物业服务在开放式街区网格化治理中的作用

1.开放式街区物业服务有利于城市网格化治理机制的转换

开放式街区的物业服务以市场需求为主导，是街区住户与物业服务企业通过物业服务合同来维系的经营型管理模式。与政府的行政事务管理不同，它是一种市场化、专业化和社会化的经营管理方式。将街区物业服务纳入到城市网格化治理体系中，将彻底转变政府单一的社会事务管理、社会治理模式，构建街区居民自下而上参与和政府自上而下治理的创新模式，减轻政府行政职能部门的负担，实现政府基层社会事务管理下沉，由直接管理职责转变为监督服务职能。街区居民从政府服务对象转变为资源管理的主体，能在开放式街区中真正实现“以人为本”的社会治理模式［2］。

2.街区物业服务是城市网格化治理长效管理机制的保障

开放式街区网格化治理需要建设与管理并重，建立长效管理机制。街区物业服务企业可以充分发挥其专业优势，实现对街区住户房产、环境、文化等全方位的服务与管理。在街区居委会和业主委员会双重监督下，能最大限度实现物业服务企业的使用价值和利益最大化。这是市场经济体制下，以《物业服务条例》《城市网格化管理办法》等法律法规为基础实现城市网格化治理长效管理机制的最基本保障。同时，街区居委会和业主委员会可以与物业服务企业协商订立相关服务标准和考核制度，确保街区物业服务及城市网格化治理目标的实现。

3.开放式街区物业服务融入城市网格化治理是构建和谐社会的重要保证

街区物业服务追求实现社会、经济、文化和环境等综合效益目标。随着开放式街区建设进一步推进，物业服务企业也将面临创新发展要求，物业服务功能也将由传统的建筑实体、环境维护和业主服务等逐步转化到构建人文环境和社会环境等精神层面。开放式街区物业服务要在 “以人为本”的核心思想下，为街区住户解决各种实际困难；做好公共秩序维护、防火防盗等，协助政府职能部门进行城市网格化治理；在业主委员会和社区居委会的共同组织下，开展形式多样的社会文化活动，构建街区新型邻里关系，创建团结友爱、诚信互助的人文社会环境，引导街区居民树立环境保护、自我安全防护、健康生活等意识，建设和谐社区。

4.街区物业服务融入城市网格化治理是基层党建工作开展的基础

社会主义新时期，我党必须要加强党的基层组织建设。在街区制趋势下，街区的基层党组织建设是我党在新时期工作的一个重要内容。街区物业服务企业积极参与党建工作，不仅仅是成立党支部，关键是要将物业服务企业和街区的党员同志凝聚在一起，共同建设党建文化宣传的基本阵营。通过城市网格化治理与街区物业服务的融合，实现党建工作与物业服务实践的结合，将会催生旺盛的生命力和创新力，推进街区物业服务质量和效益的提升，提高服务行业生产力。基于党建工作视角，建立街区党支部是具体落实全国党建工作全覆盖的思想。党建文化与企业文化、街区文化的融合是社会主义核心价值观的重要体现。

二、街区制物业服务融入城市网格化治理的意义

（一）街区物业服务的融入有利于提高城市网格化治理的品质

城市网格化治理将开放式街区住户由被动治理转变为主动协同治理。基于物业服务企业为基础平台的开放式街区网格划分，有利于政府职能部门全面掌控网格信息，及时发现并随时监控社会风险事件，是一种低成本防患于未然、及时处理问题的方式。以物业服务为基础的开放式街区网格化治理将实现由管理到服务的转变，以物业服务企业融入街区网格化治理为社区建设的着力点和突破口，着力打造秩序井然、环境舒适和服务一流的新型城市社区，对方便街区居民生活、重塑城市形象、提升城市网格化治理品质具有积极意义。

（二）物业服务融入城市网格化治理有利于降低开放式街区的社会治理成本

实现街区物业服务与城市网格化治理的融合，是政府主导的城市社区治理模式的创新，有利于大量节省基层社会事务管理组织的人、财、物等资源要素投入。街区物业服务融入城市网格化治理后，开放式街区的物业服务企业可以协助网格员、网格长对网格进行不间断监察，一旦发现问题可以精准定位、快速派遣、及时处理，大幅度降低政府的社会治理成本。

（三）物业服务融入城市网格化治理有利于提升开放式街区的公共服务水平

开放式街区物业服务融入城市网格化治理后，最重要的优势就是政府可以及时、准确地发现问题和处理问题。这对于政府提升城市社会治理水平、增强公共服务能力尤为重要，可以将问题解决于街区居民投诉的萌芽期。其结果，可使过去政府公共服务的特征由传统、被动与分散转变为现代、主动与系统；实现将过去被动应对问题转变为主动发现和解决问题；实现服务管理对象、过程和评价数字化，提高服务的敏捷性、精确性和高效性；实现发现问题、立案派遣、现场处置、结案总结的规范化服务管理标准与流程，提升公共服务能力和水平。

（四）物业服务融入城市网格化治理有利于促使政府与开放式街区居民良性互动

物业服务融入城市网格化治理，对开放式街区建设中出现的人口流动性加剧、居民居家安全保障、街区社会治安维护等诸多问题的解决提供了可靠基础。政府应构建多元化的新型社会治理方式，充分发挥居民委员会、业主委员会等自治组织以及物业服务企业和街区居民等社会力量，实现街区住户在城市社区治理中的主动参与，争做社区治理信息员，协助政府相关职能部门解决街区社会事务活动中人口流动、社会保障和社区治安等问题。其结果，有助于提高街区住户参与社会治理的积极性，进一步缓解和改善政府与街区居民的关系，实现良性互动。

三、街区制物业服务融入城市网格化治理的价值体现

（一）借用物业服务平台细化城市网格化治理，实现社会效益最大化

城市网格化治理虽然将开放式街区分为了很多具体和细小的网格，但街区居民众多，诉求各异，难以协调一致。城市网格化治理可以利用物业服务平台将社区治理与公共服务细化到每一户居民，构建城市网格化治理的微观运作层，并细化落实具体的管理措施与手段，实现开放式街区网格治理信息的上下贯通，最大限度地保障居民的社会利益。通过物业服务平台细化的城市网格治理将使得社区治理更加细化、服务针对性更强，居民的冲突和矛盾可以得到有效控制，物业服务企业的服务积极性将得到提高。

（二）有效缓解开放式街区带来的社会矛盾与冲突，提高社区治理的社会价值

物业服务属于纯商业化运营，而城市网格化治理是非营利性质，将营利组织融入到非营利性质的活动中，通过社区非营利方式服务于物业营利方式，可以有效缓解街区居民与物业服务企业之间的矛盾和冲突，物业服务更容易被街区居民理解和接受。开放式街区居民通过物业服务平台可以享受到更加完善的社区服务，进一步提高其对物业服务的认可度。街区居委会作为政府行政管辖的居民自治组织，代表了多数街区居民的利益，在履行其职责过程中的权威性将有效协调街区居民与物业服务企业之间的矛盾，保证公平、公正和公开地解决社会矛盾与冲突。

（三）实现开放式街区建设中社会资源要素整合，优化社会资源利用价值

物业服务企业作为商业化运作组织，拥有大量的市场资源，城市网格化治理属于政府行为，拥有公共资源的供给与配置［3］。物业服务融入城市网格化治理，是开放式街区市场资源与公共资源的有效整合，将改善社会治理资源整合与利用不足的现状，创新构建市场资源与公共资源有效融合的新型城市网格化治理体系［4］。

（四）完善社会治理体系，提高开放式街区社会治理效能价值

将街区物业管理融入城市网格化治理，是完善社区治理体系的有效方式，是开放式街区建设、城市网格化治理的理性选择，是提高街区社会治理效能的有效途径。将物业服务与城市网格化治理融合，引入更多的街区居民、民间组织等力量参与到社区治理中，是社区治理结构优化的必然选择。通过政府与民间组织的相互协作，将逐渐强化社区自治主体、物业自治主体和物业服务主体的相互合作，改变当前社会治理的僵局，实现社会治理结构优化，增强街区居民对社会治理活动的关注与参与，提高社会治理效能。

四、街区制物业服务与城市网格化治理融合存在的问题

在街区制趋势下，政府行政职能的街区管理将由直接提供逐步转变为间接促进、正确引导的社会化方式。在物业服务市场化、社会化的今天，政府的服务管理职能已经有了很大转变，但在面临开放式街区社区治理这一问题上仍然存在诸多隐患，不利于开放式街区建设推进，不利于城市社区网格化治理，不利于物业服务企业创新发展。具体而言，主要体现在以下几个方面。

（一）物业服务与居民委员会的主管部门不同

街区制模式下，街区管理组织机构是居民委员会，其上级主管部门是民政部，资金来源主要依靠政府财政拨款，并以社区服务收入为补充。居民委员会属于居民自治组织，主要职能是协助政府职能部门完善城市管理相关工作，并对辖区内居民提供公共服务和其他经营性服务。物业服务企业的主管部门是城乡建设部，依据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》，在业主委托下完成物业的维护与服务，依据物价局审核的收费标准收取费用，为业主提供商业性服务及日常事务性管理工作，保证业主良好的居家环境和生活条件，属于市场行为。两者之间互不隶属，其行政主管部门各不相同，服务性质各异，在面对同一服务问题时，立场不同必然引起矛盾。

（二）物业服务与社区组织的管理目标存在冲突

社区组织是为城镇居民提供公共服务的自治组织，物业服务是在业主委员会的授权下实施其服务项目，与社区组织的治理目标不同，具有一定的强制性［5］。现有物业服务中，业主的权益几乎得不到有效保证，两者之间矛盾重重。开放式街区建设需要不断提高居民的自我约束能力，才能更好保障街区居民的合法权益。物业服务与社区管理目标不一致，在没有行政干预和约束下，物业服务与社区管理之间很难融合，物业服务融入城市社区治理面临较大困难。

（三）物业服务与城市网格化治理信息渠道不同

街区制城市网格化治理需要政府职能部门随时掌控街区居民信息，但由于社区面积大、人员多而杂，网格圆、网格长、社区工作人员缺位，很难及时准确获取社区居民的各种需求和相关信息。物业服务企业与社区居民联系紧密，相互直接接触交流，对基础性信息资料掌握较为容易且全面。两者信息来源渠道不同，要想实现两者之间很好地沟通、协调和配合存在一定难度，在某些具体问题上的合作也总是流于形式。物业服务与城市网格化治理信息不对称，极易导致街区社会治理无法细化落实，一些具体问题无法得到根本解决。

（四）物业服务缺乏必要的市场监督与管理

物业服务市场起步较晚，市场成熟度远远不能满足街区制建设要求。政府市场监督与管理制度供给不足导致物业纠纷不断，社会矛盾加剧。开放式街区建设必须对物业服务的市场主体、市场行为、职责范围重新规范，并完善相关法律法规等配套措施，真正满足开放式街区城市社区治理以及物业服务企业发展的需要。开放式街区物业服务市场监管需要对现有的业主委员会制度、物业服务准入制度和物业产权制度等进行修订，构建完善的物业服务市场监管机制。

（五）物业服务在城市社区网格化治理中存在多头管理

在街区制社区网格化治理中，政府职能部门的部分公共性服务应由物业服务企业承担，包括社区治安管理、文化宣传教育等公共管理活动。政府是城市社区网格化治理的主导者，但缺乏对物业服务企业的统一管理。多头管理导致对物业服务企业的监督与指导效率低下。物业服务企业承担部分社会治理工作，也会导致运行管理成本上升，与物业服务企业市场经营目标出现背离。

五、街区制物业服务与城市网格化治理融合的对策及建议

（一）构建城市网格化治理平台与物业服务平台信息共享机制

一是将物业服务企业接入城市网格化治理平台。明确物业服务企业参与社会治理的主管部门，将物业服务基本信息接入城市网格化治理平台，构建政府社会治理、街区居民自治与物业服务组织协助的新型社会治理信息系统，实现三方信息资源共建共享［6］。二是推动网格化治理信息与政府职能部门平台互联。城市网格化治理信息与政府各职能部门之间，应设置功能、信息流转等方面的相应接口，实现城市网格化治理信息与政府职能部门业务信息互联互通。完善街区治理信息数据，形成城市网格化治理统一、及时和共享的信息数据库［7］。三是建立物业服务企业信息共享的激励与约束机制。理清物业服务企业参与城市网格化治理信息资源共享的成本与收益，在比较单独运行成本与信息资源共享成本差异后，通过信息资源共享绩效评估与考核，以合理的财政补偿方式对物业服务企业信息资源共享行为进行激励。

（二）构建居民委员会与业主委员会融合的街区居民自治组织

一是将居民委员会与业主委员会融合为街区居委会。城市网格化治理的基层组织结构为：街道办事处→社区居民委员会→物业服务企业+业主委员会→业主。街区制趋势应创新社区治理模式，搭建街道办事处→街区居民（业主）委员会→物业服务企业→居民（业主）的新型模式，构建新型街区居民（业主）委员会自治组织。二是明确街区居委会管辖范围及职责。街道办事处作为社会事务管理基层单位，应按照开放式小区建设要求，重新规划街区居民（业主）委员会管辖范围，按照街区制要求进行地块划分，实现辖区全体居民（业主）自治，履行相关职责、行使相关权利。三是修订街区居民（业主）委员会选举制度。重新修改社区居民委员会选举办法，在候选人提名上强化业主概念，将业主纳入候选人范畴，街区居委会成员候选人一般要求为本社区居民或业主。

（三）构建城市网格化治理服务外包与服务购买制度

一是建立政府社会治理部分外包物业服务企业制度。政府可以通过服务外包与服务购买的方式，来解决街区公共资源投入不足问题，提高政府社会治理效率。对街区市政设施维护、污水处理、环卫清扫、绿化养护等都可以通过服务外包方式解决，将民间资本引入到城市社会治理是提高政府管理水平和效率的有效途径。二是完善城市网格化治理中物业服务企业选聘制度。街区制社会治理对物业服务项目及内容将进一步扩大，需要选择专业社会服务机构参与。街区居民委员会应对辖区社会服务项目进行细化、分解，依托区（县）政府公共资源交易中心，通过分包项目公开招标方式选聘物业服务企业。三是街区居民委员会应加强对物业服务企业的监管。街区居民委员会应加强对物业服务企业的监管，履行原业主委员会的全部职责，包括服务质量监督、考核，物业企业引入、退出机制，大修基金使用审查，广告费、公用建筑租金、停车位收费等收益监管。

六、结束语

街区制建设需要将物业服务融入到城市网格化治理体系中，是城市社区基层治理组织结构的变革与创新。开放式街区的物业服务作为一种准公共产品，需要政府积极介入才能保证和谐社区构建。物业服务企业是开放式街区社会治理的基础。专业化组织承担街区公共服务。统筹街区物业服务是构建和谐社区的关键。开放式街区建设亟须实现政府主导的城市网格化治理与物业服务深度融合。

[1]陶振.城市网格化管理：运行架构、功能限度与优化路径：以上海为例[J].青海社会科学，2015（2）.

[2]陈荣卓，肖丹丹.从网格化管理到网络化治理：城市社区网格化管理的实践、发展与走向[J].社会主义研究，2015（4）.

[3]杨光飞.行政主导下的社会管理创新：实践观察与政策反思：以网格化管理为例[J].黑龙江社会科学，2015（5）.

[4]黄安心.融入社区治理：物业管理服务迈向成熟的希望之路[J].湖北社会科学，2013（1）.

[5]寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，2013（1）.

[6]孙柏瑛.网格化管理模式再审视[J].南京社会科学，2015（4）.

[7]刘少杰.网络化时代的社会治理创新[J].中共中央党校学报，2015（3）.

（编辑：唐龙）

F299.2

1673-1999（2017）08-0044-04

黄黎平（1974—），男，重庆科技学院工商管理学院副教授，研究方向为社会经济问题、社会治理理论；谢枭鹏（1975—），男，重庆科技学院招标办公室副教授，研究方向为社会管理问题、社会治理理论；薛尚斌（1989—），男，四川三河职业学院经济管理系讲师，研究方向为社会治理理论。

2017-06-28