江西省农村土地抵押模式的路径探究

周春阳+姚梓越

摘要：文章首先分析了江西省农地抵押的现状，并从完善江西省的农村金融体系，保障农业资金来源，促进农业产业升级，推进城镇化建设四个角度分析了在江西省推广农村土地抵押的重要意义。最后结合国内外农地抵押的试点经验，为江西省推广农地抵押提出以下建议：建立健全支撑制度体系；完善相关机制设计；推动抵押产品的创新 。

关键词：农地抵押贷款；江西省；农业产业升级；抵押机制创新

一、引言

以2008年中国人民银行下发《关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》为标志，农村土地抵押融资在全国各地逐步推广，其范围包含农村土地产权、农村承包土地经营权和收益权、集体建设用地使用权、农房使用权、合作社股权等。近年来，国内学术界关于农地抵押的模式创新研究逐渐深入。

一些学者总结了国外农地抵押经验，如罗剑朝（2015）总结了发达国家（如德国、美国、日本等）等和发展中国家（南非、印度等）的农地抵押模式，并从多方面总结出造成发达国家与发展中国家农地抵押效益差异化的原因；一些学者研究国内个别农地抵押模式。如汪险生（2016）就融资渠道、抵押品处置方式等方面比较了宁夏同心县与平罗县的区别，并就两者的共性问题提出解决措施。

还有学者总结了国内外农地抵押模式。如程郁、王宾（2015）在编著的《农村土地金融的制度与模式研究》，除探讨发达国家农地金融的经验启示外，还分别攥写我国浙江省宁波市、湖州市、黑龙江克山县、吉林省沿边农村、甘肃省陇南市等地的农地抵押报告。阎庆民、张晓朴（2015）分别从农村集体经营性建设用地、农村集体资产、农村承包土地、农民住房财产、土地流转与信托机制五种抵押模式进行案例分析并提出改革意见。

与已经推广农地抵押的省份相比，江西省的农地抵押业务较为落后，且目前还没有学者就江西省的实际情况提出适合发展的农地抵押模式。因此，本文首先分析了江西省推广农地抵押的现状，并结合定性和定量两角度分析其重要性，接着对国内外农地抵押的推广进行总结，最后结合江西省的实际情况提出建设性的意见。

二、江西省农地抵押贷款现状

江西是农业大省，农业资源丰富，生态优势明显。全省土地总面积16.69万平方公里，其中全省耕地面积4633.71万亩，水面面积2500万亩，可供抵押的农地资源丰富。但从全国范围来看，无论是在推广时间上，还是在贷款数量上，江西省农地抵押贷款较为落后，以较为普遍的三种农地抵押物为例，江西省和全国的推广情况如表1所示。

但从表1可以明显看出，近几年江西省政府也在积极尝试。一农村承包土地经营权为例，2014 年江西省政府下发《关于印发江西省农村土地承包经营权确登记颁证工作方案的通知》，全省展开了土地承包经营权确定登记工作。截至 2014 年底， 全省 111 个有确权任务的县（市、区）、1426 个乡镇整体推行了此工作。

江西第一笔土地承包经营权抵押贷款于2014年在新余市开展，贷款金额为100万元，抵押物为350亩耕地的承包经营权，贷款期限为2年。

三、在江西省推广农地抵押贷款的意义

（一）完善江西省农村金融体系

作为我国的农业大省，江西省农村金融的发展却严重滞后，这导致农户贷款渠道较少、取得贷款较难、农业规模化发展难以推广，严重制约了江西农村经济的发展以及农民收入的提高。而抵押土地融资被认为是完善农村金融体系的重要渠道。

（二）有利于保障农业长期投资的资金来源

2016年江西省公布《江西省人民政府办公厅关于金融服务“三农”发展的实施意见》，提出到2018年时，省农村信用联社及其他农村中小金融机构每年至少增加农业贷款400亿元；农行江西省分行和邮政储蓄银行江西省分行每年至少增加农业贷款60亿元。然而，要达到这一目标，对资金来源结构以储蓄为主的金融机构而言是较为困难的，农业存在的潜在风险和较为长期的资金需求让金融机构望而却步。因此在贷款过程中，金融机构往往需要农户抵（质）押才会发放贷款。而相比其它的抵押产品，稳定的土地资产有利于支持长期融资。因此，在江西省推广农地抵押的重要意意义之一就在于发挥土地的长期融资功能，为江西的的农业产业转型提供长期、稳定的资金支持。

（三）促进江西省農业产业升级、向规模化、集约化发展

未来农业生产的发展方向必然是农业规模化经营。2016年，江西省规模以上的农业企业实现销售收入4320亿元，同比增长9.7%，高于全省GDP和全省规模以上工业企业的增长速度。由此可见规模化农业所能产生的经济价值是巨大的。因此，支持承包土地的经营权流转和抵押，有利于江西省的土地资源向农业大户集中，带动农业产业的规模效益，促进江西农业产业结构升级。

（四）推进江西省的新型城镇化建设

进行农村土地流转将有利于推进江西省新型城镇化的过程。目前，大量农民进城务工，导致农村出现大量荒地。据江西省统计年鉴，农业产业就业人口总占例由2011年的34.4%下降至2014年的30.8%，乡村的就业总人数由2013年的1653.78万人下降至2014年的1617.89万人。逐年减少的农村劳动力使得大量农地处于空闲状态，没有充分利用土地资源，造成资源浪费，不利于江西省农业的发展。而农地抵押则可推动农村土地流转，充分利用农村的闲置土地，推进农业的规模化、集约化发展，以此推动江西省的新型城镇化建设。

四、在江西省推广农地抵押贷款的建议

（一）建立健全支撑制度体系

1. 完善相关法律法规

在推进农地抵押贷款的过程中，应该逐步完善相关的法律法规，为农地抵押提供良好的制度保障，破除农村土地抵押的体制机制障碍。在修改法律之前，可通过出台地方性行政规定或推行试点工作。

2. 首先推广合作社的形式，之后逐步完善土地管理平台

合作组织作为农地金融业务的中间平台，发挥着互助支持防范风险、提高信息对称程度、降低交易成本的重要作用。美国、德国、韩国等国家要求农户必须加入合作社才能获得抵押贷款；宁波江北区各街道的土地流转服务中心则提供经营权价值的认定服务，并且要求在收到材料后的5个工作日内办完抵押登记手续。在推广合作组织之后，可以建立起集资金流、信息流的农地金融综合服务信息平台，如台湾地区在推广农地金融的过程中开发了农地银行信息和服务平台，除提供信息外，也搭配客服体系，以便供求双方获取正确且值得信任的信息。

（二）完善相关机制

1. 科学设计农地抵押的估值方法与抵押率

农地抵押的估值和抵押率的设定直接关系到贷款额度的大小，是借款人取得所需资金量大小的依据，也是金融机构控制贷款风险的重要手段。以土地承包经营权为例，有市场法、未来收益法和成本法等方法进行估值，具体使用哪种方法需要根据实际情况。就抵押率而言，金融机构为了防范风险而控制抵押率。通常情况，农地贷款的抵押率不超过70%，如湖南汉寿规定贷款额度不得超过土地经营权及地上附属物估价的60%，宁波、吉林延边的抵押率最高也不超过60%。江西省在推行农地金融的过程中，需要引导金融机构设定恰当的抵押率，一方面充分发挥农村土地抵押增信的能力，另一方面又要做好风险防控。

2. 贷款要与其它信贷要素相协同

农业生产周期较长，经济价值较低，且容易收到灾害的影响，这与传统的金融行业追求的低风险、高收益相背。因此，在产品设计方面，需要考虑借款期限、额度、用途等其他贷款要素，让农地抵押真正服务于农业发展。江西在设计贷款要素时可以借鉴国外的经验。在美国、德国、日本等地区，农地抵押贷款主要是阶段对土地改良、农业设施建设等长期投资问题，美国、中国台湾地区农地抵，押贷款短期在3～5年，德国和日本的短期贷款在10年左右，而长期贷款期限一般可以达到30～60年。

3. 注重抵押品的处置变现

抵押品的处置变现是农地金融中重要的一环，可以进行押品处置是农村承包土地经营权作为抵押物的前提，也是金融机构资金安全的有效保障。抵押品的处置方法较为灵活，各个地区的试点方法也尽不相同。如江北区规定当代开无法偿还、且抵押物无人购买时，农村土地承包经营权和股份合作社股权由股份经济合作社分别按照不高于原价值的70%和60%收购；而黑龙江克山县和肇东市更是有所创新，其规定农户要用其承包耕地申请1年期贷款，需要其与金融机构签订2年的土地经营权抵押合同，本年度农户未能按期偿还地暖，金融机构将把第2年经营权流转给他人。

4. 以担保合作的方式来降低风险

因为当前存在农地产权不稳定、农地流转市场发育不完善以及农地抵押权难以实现等问题，在现实操作中农地抵押实际上是采取了与其它方式联合发挥防范信贷风险的作用。目前在试点过程中主要有“信用+抵押”、“保证+抵押”、“反担保+抵押”、“信托+抵押”、“土地证券化+抵押”五种担保模式。就目前江西省的实际情况来看，可先种模推广前三种模式，等到成熟后再尝试后两种模式。

5. 加大农业保险的支持力度

农业生产易受到自然灾害和病虫害的影响，因此需要有农业保险的保障。如湖州长兴县在推行农地抵押贷款的过程中，政府充分考虑了农户负担的问题，按照省财政、县财政、农户2：4：4的比例承担保险费，鼓励抵押贷款借款人参加农业保险，大大降低了市场价格波动对种植的影响。

（三）推动抵押产品的创新

1. 扩大抵押品的范围。押品的范围不仅仅指其抵押的土地，还包括土地上的固定设施，地上种养物等。将地面附着物纳入土地经营权抵押资产计价范围，相当于扩大了农业可抵押资产的范围，让大量沉睡的农业资产能够充分滚动起来。比如在湖州市长兴县，对于市场效应比较好的芦荟、湖洋等产品也可以联合估价抵押。

2. 专门设立支持农业大户的贷款。

3. 推广农地抵押贷款的重要目的之一就是促进土地向农业大户流转，推动农业向规模化、集约化发展。因此，为农业大户专门设计一套贷款机制将有利于达成此目标。在一点上，农业银行湖北分行具有可以借鉴的经验。无论是在贷款准入原则，还是贷款金额，年限上，其都体现直接支持专业大户的倾向。比如在贷款准入原则上，其明确要求贷款对象为通过土地流转或其他方式承包大面积土地并有意开展农业规模经营的客户，同时在文件中规定了一系列的量化指标，如从事农业种植业生产经营时间不低于两年，种植面积不低于6.67公顷，特色经济作物不低于2公顷等。

参考文献：

[1]罗剑朝，庸晖，庞玺成.农地抵押融资运行模式国际比较及其启示[J].中国农村经济，2015（03）.

[2]汪险生，郭忠兴.承包型土地经营权抵押贷款的实践探索——基于对宁夏平罗县与同心县的比较分析[J].农村经济，2016（06）.

[3]程郁，王宾.农村土地金融的制度与模式研究[M].中国发展出版社，2015.

[4]阎庆民，张晓朴.农村土地产权抵质押创新的实现路径[M].中国经济出版社，2015.

[5]胡细英，朱慕熔，谭婷.江西农村土地承包经营权抵押贷款模式研究[J].江西林业科技，2015（04）.

[6]张清勇.台湾地区的农地银行政策及其启示[J].中國土地科学，2012（12）.

[7]邓爱珍，陈美球.农村集体经营性建设用地入市流转面临的现实问题与对策探讨——以江西省赣县为例[J].土地经济研究，2015（01）.

*基金项目：国家级大学生创新训练项目“江西省林权流转中的金融服务研究”（项目编号：201510403042），项目负责人：姚梓越。南昌大学研究生创新专项资金立项项目（cx2015086），项目负责人：杨洋。

（作者单位：南昌大学经济管理学院）