城与村竟然可以这样美！

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城与村竟然可以这样美！

多规合一、立体开发、棚户区改造、旧村改造等，多个维度上推进的城市更新，在老城框架内重新打磨的空间，正焕发出新的光彩——

北京

棚户区改造：原地上楼，绿色建筑入主工业老区

春节前，北京市石景山区北辛安棚改房屋征收项目签约期正式结束，整体签约率超过97%。这是长安街沿线最后一个棚改项目，未来将在原地建起69栋居民安置房。

直至上世纪80年代，北辛安仍保有“小王府井”的美誉，曾是石景山区的政治经济中心，石景山区征收中心主任傅庆华介绍说。如今，这里已落后于区域的整体发展，不仅房屋密集，到处是私搭乱建，排水及市政设施也已老化。最常见的景象是歪七扭八的平房之间，挤出一条狭窄的小巷；往上看，电线交错；往下看，管线扎堆，犹如蜘蛛网一般。

多年来，北辛安地区一直都在酝酿转型，现在搭乘棚户区改造这班车，终于正式启动。随着未来几年的逐步改造，北辛安将会是北京市体量最大的棚改项目，规划建筑面积达218万平方米，涉及5000多户居民。

北京“史上最大”棚改项目名不虚传，石景山区棚改办负责人向记者透露，这218万平方米的建筑体量中有85万平方米是棚改安置房，69栋安置楼将分属11个小区，全部按绿色建筑二星标准建造。按计划，这些安置房将在2019年11月底交付，到时候北辛安地区的数千户居民将实现“原地上楼”，入住配套设施完善的绿色建筑社区。

棚改带来的不仅是居民居住环境的改善，还有北辛安地区的全面升级。规划图上，69栋住宅楼环绕着一所九年一贯制学校，同时还会有养老等相关设施进驻；在地下，错综复杂、一遇暴雨就淹的老旧管线将变为市政综合管廊。

随着北辛安棚改启动，区域内的金安桥轨道交通枢纽建设也将加快。该枢纽将汇聚三条轨道交通线，分别为正在建设的6号线西延、S1线以及规划中的地铁11号线。此前北辛安交通出行的“老大难”问题也将迎刃而解。

据了解，近年来，石景山区探索土地储备与棚户区改造、园区开发相结合的土地开发途径，积极引入社会资本，加速用地开发进程。2011年-2014年，全区有序推进棚户区改造项目10个，总占地面积500多公顷，涉及常驻居民约1万户。

北京市国土资源局石景山分局负责人介绍说，在棚户区改造及城市更新过程中，该区将加快区内存量用地升级改造，有序退出一般性制造业和低端服务市场，通过“腾笼换鸟”、“退二进三”等方式，鼓励发展第三产业或符合石景山发展功能的现代化工业。同时积极推进首钢厂区、热电厂等传统工业腾退土地的土壤生态修复工作，鼓励土地使用者自行开发或者合作开发，发展养老产业、创意文化产业、建设保障房等，并严格界定入驻企业的投资、环保、用地标准。

为了支持高端产业发展，实现区域转型升级，石景山区还将多途径创新土地供应模式。对于保障性住房、养老设施用地、棚户区改造、停车交通设施用地等民生类项目，鼓励采用BOT（建设-经营-转让）、PPP（政府和社会资本合作）、信托等方式引导鼓励社会资本进入，加快土地开发利用进度。对文化创意产业、金融后台服务产业等新兴产业，鼓励弹性出让年期、租售结合、增加容积率免出让金等各种调节形式，加快区内高端产业发展土地供应，充分保障产业用地需求。

上海

多规合一：跨界融合，塑造生态之城

新春佳节，位于上海市金山区的廊下郊野公园再一次迎来游览高峰，园区内弥漫着节日喜庆气氛。记者随游人漫步在廊下生态园内，视野之内是郁郁葱葱的绿色，山塘民俗村里，家家户户挂起了红灯笼。

看到今日廊下的美景，很难想象这里在改造前，曾有多家污染严重的工厂。这一转变，很大程度上得益于多规合一。多规合一，指的是将国民经济和社会发展规划、城乡建设规划、土地利用总体规划、生态环境保护规划等多个规划融合到一个区域上，实现一个区域一本规划、一张蓝图。

近年来，上海在城市更新的进程中，积极以多规合一推进生态环境综合治理，已经修复了不少污染场地，曾经横亘在城市地表的“伤疤”，正以惊人的速度恢复生机，焕发新的活力。

廊下郊野公园是上海市第一座开放的郊野公园。游弋在廊下，最大的感受就是“大”——公园一期面积达5.8平方公里，规划总面积21.4平方公里。自2015年10月开园以来，廊下郊野公园在一年内累计接待80万人次，游客最多的一天达到2万人次。山塘村龙泉青瓷展示馆、枫叶岛、中华村农家乐等景点成为旅游观光的热门，而天姆桃基地、中联蘑菇基地、马术农场则成为“再小农化”创业孵化区，创新人才不断积聚。

在廊下郊野公园开放之后，上海市又陆续开放了长兴岛郊野公园、青西郊野公园，上海市首批7个郊野公园一期面积约50平方公里，规划总面积约130平方公里，平均每个郊野公园面积约19平方公里。

要将这样一些大体量的区域建设成为郊野公园，涉及规划冲突、工矿企业搬迁、建设用地减量化、违法用地整治等问题。为此，上海市结合城市更新的战略背景，于2016年发布《上海市郊野单元规划实施政策的若干意见（试行）》，结合《上海市环境保护和生态建设“十三五”规划》，完成了郊野单元规划的“多规合一”。

在具体建设中，上海市减少“三高一低”工矿企业208家。在工厂迁出后，郊野公园借助“土地整治+”平台，引进农艺和农产品展销、精细化农场、自然和农学教育等新业态，推进郊野单元的转型升级，逐步实现土地整治与艺术、体育、乡村建设、自然教育、生物多样性保护等跨界融合。仅以廊下郊野公园为例，中联蘑菇基地种出的蘑菇，以生态环保的特点，备受市民和市场欢迎，一亩地产出可达200多万元；中华村农家乐的打连厢、踩水车、插秧、挑担子等民俗活动，成为市民喜闻乐见的农事运动会项目。

此外，上海市整合198区域减量化、基本农田保护、郊野公园建设等政策，对环境污染严重、违法情况突出、群众反映强烈的重点区域进行综合治理；在郊野公园的建设中，加强土壤污染预防与安全利用，推进场地污染防控和治理，结合减量化工作，已复垦耕地6.6平方公里，合并居民点2800户，涉及减量化搬迁的企业达516家。

郊野公园为代表的区域生态环境综合治理，是近年来上海市大力推进生态环境建设的一个缩影。通过郊野单元规划的多规合一，该市以绿色发展为主线，将生态环境建设融入城市更新的战略中，建设更可持续发展的韧性生态之城。

广州

旧村改造：“1+3”政策，催发城市的新生

“春节后，我们就可以搬新屋了。”冬日的阳光温暖了位于广州珠江新城的冼村。梁老汉指着远处已落成的回迁房说。

冼村是一个有800多年历史的古老村落，仍保有自己的宗族祠堂。作为广州新城市中轴线上绕不开的一个地理空间节点、中心商务区的“疮疤”，冼村改造打一开始，就牵动了全广州市民的心。

“好事多磨啊。”梁老汉感慨地道。冼村早已列入广州的旧村改造计划，然而在错综复杂的利益纠葛中，改造工程一直推进缓慢。2015年和2016年，冼村终于开建了两期回迁房。2016年12月，广州市天河区发布通告，表示将用3年时间对冼村进行全面改造。

置身冼村，可见一路之隔的珠江新城高楼林立、车水马龙，而冼村遍布废弃楼群，一片密密麻麻的握手楼大部分人去楼空。整村改建完成后，这里将面貌一新，还会有肉菜市场、幼儿园、祠堂、老人活动中心等公共配套设施。

如今，广州的三旧改造已全面升级为城市更新。该市城市更新局局长杨承志介绍说，该局是国内首个以城市更新为主要职责的政府职能部门。目前，广州纳入三旧改造项目的土地面积约554平方公里，约占建成区面积的1/3，其中城中村310多平方公里，旧厂190多平方公里，旧城56平方公里。

到2020年，广州新增建设用地指标只剩100多平方公里，如按每年30平方公里左右的使用量计算，几年内便会用完。为盘活存量用地、释放土地红利，该市城市更新局成立后，首先推出的就是一套“1+3”系列文件：广州市《城市更新办法》及《旧村庄更新实施办法》《旧厂房更新实施办法》《旧城镇更新实施办法》。

杨承志表示，广州将进一步梳理、出台和完善三旧改造政策，同时优化政府服务，完善控制性详细规划、土地利用总体规划和三旧改造有关规划的协调统一，坚持规划引领、成片改造、综合配套，以加快城市更新的步伐。

此外，广州正在建立政府主导的基础数据调查制度和共享机制，开展城市更新片区的土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的调查工作，从而建立城市更新数据库。这样不仅可以在土地及建筑物信息核查、规划编制阶段确保数据的准确性，还有助于优化政府相关部门的审批和监管。

与以往三旧改造相比，广州市《城市更新办法》对公众参与更为重视，要求通过公示、征求利害关系人意见、组织专家论证等多种形式实现全过程的公众参与。同时，引入公众咨询委员会和村民理事会制度，充分保障权利人的知情权、参与权，力求平衡好各方利益。

对于旧村改造，为了充分保证群众利益，广州还规定，改造实施方案由区政府编制，批复前不允许开发商介入，以保证改造的公开、公平、公正。

杨承志说，冼村是珠江新城“最后的城中村”，改建后将发挥其在中心商务区真正的价值，在区域整体转型升级后，以城市发展红利反哺冼村，实现和谐共赢的良性循环。

“10余年的等待终于有了着落，”梁老汉对记者说，“搬了新屋，也欢迎你来喝茶。”

深圳

立体开发：轨道为骨，联通地下“倒影城”

春节前，深圳前海自贸区听海大道地下空间工程进入紧锣密鼓的施工阶段。这是前海正在打造的宏大地下城市的一部分。

深圳从2015年起启动基础设施建设大会战，力争在两年到三年内初步建成前海新城，目前在建项目近百个。前海自贸区从设计之初就确定了高密度立体城市的发展愿景。按照规划，占地面积仅15平方公里的前海，规划就业人口65万、居住人口15万，建设规模2600万～3000万平方米，其中地下空间开发面积高达630万平方米，部分区域深度达地下6层，包括公共交通设施、市政基础设施、公共服务设施等，电力、电信、网络、水、燃气等管线，以及地铁、公交全部在地下开发。这一地下工程宛如地上空间的倒影，故而又被称为“前海映像”。

据了解，前海的区域平均容积率将达到4以上，单体建筑的容积率通常能达到8～10，建筑密集且公共交通发达，地下开发的部分将深达40米。前海的地下交通系统是城市构造的核心。前海目前规划了12条轨道，实现区域内6成地块与站点直接连通，可保证高峰时段25万～35万人次的出行需求。

30余个站点全部处于地下一层，设置了类似地铁的屏蔽门，上班族下班后，在大厦内直接坐电梯到地下一楼就可以乘车回家。与以往地面大型公交站往往汇聚十几条线路不同，这一地下公交系统是一条线路布局一个站点，每个站点布置专门上车位，市民上车时不会再出现拥挤混乱的场面。其共同沟长达9公里，高度超过2米，可供车辆行驶，形成地下车行系统。

同时，前海还将围绕轨道站点进行地下商业街开发，规划了总长度约24.3公里的地下步行系统，打造慢行城市。此外，市政设施也全面走向地下，利用公共绿地地下空间结合建筑物地下室建设13个垃圾中转站、11处变电站、10处供冷站等等。

在这座“倒影城”里，地下开发的部分将不再只是一个个孤立的空间，而是相互连通、充满活力的城市有机体。（中国国土资源报）