论现代科学技术在我国土地登记中的应用

周剑钧

摘要：技术、法律及行政均作为土地登记过程的重要手段，尤其在现代科学技术发展突飞猛进时代，土地登记的准确、快速、全面及方便必须依赖技术支撑，且涉及技术方法颇多，其中地籍调查技术、地理信息系统技术、办公自动化技术和互联网技术尤为重要，技术应用和更新进步不断推动土地登记走向科学化、现代化及信息化。

Abstract： Technology， law and administration are important means of land registration. Especially in the era of rapid development of modern science and technology， the accuracy， speediness， comprehensiveness and convenience of land registration must depend on technical support. There are many technical methods involved， in which cadastral survey technology， geographic information system technology， office automation technology and Internet technology are particularly important. Technology applications and update continues to promote scientific， modern and informationalized land registration.

关键词：现代科学技术；土地登记；中国

Key words： modern science and technology；land registration；China

中图分类号：P271 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）07-0198-03

1 土地登记制度溯源

从法律层面界定，土地登记是指国家依照法定程序，对国有及集体土地的所有权、使用权及土地他项权登记的一种制度。开展土地登记工作则是将土地位置、数量、质量、权属与利用状况等记录于专门簿册，据此颁发土地权属证书的政府业务。土地登记制度作为土地法律制度的重要组成部分，对于加强地籍管理、确定土地权属、保护土地交易以及课征土地税和推行国家土地政策具有重要意义。

土地登记制度始于12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载于市政会所掌管的都市公簿规定，而后逐渐成为惯例并演变为当今土地登记制度。近代以来，随着商品经济的快速发展，土地不动产财产权利逐渐观念化，土地、房屋等不动产交易和流通逐渐成为权利形态的交易和流通，由此必然产生不同层级的复杂土地权利体系，而登记对交易安全具有保护功能，能使复杂土地权利体系化并避免相互之间的冲突。在德国，担负交易功能是登记权利，而非实体权利。从实体物到观念上的权利转变，从观念上的权利到登记权利转变，是交易客体的两次重大变革。

在土地登记技术使用上，部分发达国家较早以前就建立了基于互联网等技术的土地信息登记查询系统，比如早在1983年德国就建立了自动化土地数据库，将德国各州土地登记的所有数据都记录在内，且数据信息内容格式统一，通过人机对话方式社会公众能够随时的查询、检索数据库信息，如此一来个人或者部门能够快速的获取正确的和最新的土地登记资料，从而帮助自身或者部门做出正确的决策。在荷兰和芬兰，土地信息极其丰富，相关管理部门统计分析本国的土地信息借助的是相应的土地管理系统，芬兰的土地测量署选用的系统开发工具是Small World GIS软件，目前已经完成了系统软件的开放工作。该系统就是将当前社会上先进的数据库技术和GIS技术结合起来，大大提高和完善了系统的全部功能，且观察实践应用中的系统发现，通过应用现代先进信息技术，能够较好的处理和维护信息，具有很高的可行性。正是因为芬兰利用现代信息技术处理土地数据取得了不错的效果，荷兰也效仿芬兰采取了该技术，同样效果显著。

2 我国土地登记制度发展历程

我国古代土地登记制度，是由政府将土地权利证书制作成正本和副本，而且正本和副本均制作在同一张纸。然后将文本从中间撕开，政府保留其正本，权利人保留其副本，即所谓“地契”作为其土地权利凭证。该登记制度在新中国成立初期仍被沿用。1956年前后，我國曾建立有土地登记制度，其后中断直至改革开放后恢复建立土地登记制度。我国现行土地登记制度始于1986年《土地管理法》。在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，规定了土地使用权登记制度。1996年《土地登记规则》的颁布，较为完整土地产权登记制度得以建立。1998年新修订的《土地管理法》第十一条规定了土地登记的机关和登记的类型，第十二条规定依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。上20世纪末，我国已经开始利用计算机技术结合着一起管理土地资源的信息，在90年代中期，由于政府职能管理部门的努力和科学研究机构部门对土地信息管理的认识和重视度的深化和提高，土地登记的信息管理系统开始得到了高速发展，同时GIS与技术计算机技术也有着快速的发展。此外，由于存在需求促使商业上的投入也推动了我国的土地登记信息管理技术的发展。

3 现代科学技术对我国土地登记工作意义及现实运用

3.1 作用意义

随着时代的发展，国家和人民对土地调查工作的要求越来越高，要求其工作更加全面化、细致化和常规化，这无疑给土地管理工作相关人员增加了极大的负担，使得其面临的工作越来越繁重，且随着时间的累计，相关土地数据量越来越庞大，再加上其他客观原因的影响，比如新型城镇化的井喷式发展，使得土地管理的难度越来越大，尤其是土地登记管理工作，实际操作中面临很多问题，但需要注意的是解决这些问题是必要的，因为随着社会的飞速发展，国家急切的想了解相关的土地管理信息，从而更好地为各行各业提供信息服务，也只有掌握了准确的土地管理信息，才能做出正确的经济调控方案，从而促进整个社会的良性发展。基于此，相关部门应积极学习国外的先进经验，引入现代先进信息技术，淘汰过去效率低下的纸质办公方式，采用计算机工具办公，促进土地登记工作的信息化管理。

建立科学高效的土地登记信息系统是土地登记工作的信息化核心工作。土地登记信息系统是在计算机技术，网络技术，通讯技术和3S技术的支持下，以“宗地”为核心实体，实现土地信息的采集、输入、检索、存储、处理、传输、综合分析、辅助决策及结果输出的信息系统。在土地登记信息系统中采用现代先进的技术和手段，不仅能够大大提高系统的工作效率，其土地登记信息的失误率也会大大降低，如此有利于提高土地登记信息系统的工作质量，进而为数字化城市建设及其规定提供更加准确的依据。

3.2 现实运用

2001年，深圳市国土资源局信息中心结合各类现代先进技术，比如网络技术、数据库技术、地理信息技术等，建立了用地审查报批系统，利用该系统能够实现建设用地审批和发证的网上办公、无纸化办公，该系统建设用地审批和发证的全过程基于网络完成，且其它的日常审批工作也能够在网络上实现，大大节约了客户的时间。

2004年，江苏省国土资源厅在市、县级用地审批单位部署了建设用地审批管理系统，并投入了使用，此后一年，省级的系统也建设成功并投入使用，且省级系统还和市、县级系统实现了功能和数据上的正常衔接，大大提高了建设用地审批工作的效率和质量。

2009年3月至6月，国土资源部和银监会联合在多个城市试点了银行国土信息查询系统，包括广东省广州市、浙江省宁波市、黑龙江省齐齐哈尔市、吉林省长春市、辽宁省鞍山市等，除此之外，还试行了网络化一站式土地登记信息查询服务新模式，并取得了不错的效果。基于此，国土资源部、银监会决定在全国更多城市试行该系统，初步在全国105个重点城市。

2014年11月20日相关部门印发的《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（下称《意见》）中正式确定，要用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、“四至”（一宗土地四个方位与相邻土地的交接界线）不清等问题。要求所有开展土地承包经营权登记试点都必须严格依照相关规范标准进行操作，保证其各项工作环节都符合标准。对于土地承包经营权登记而言，其最基础也是最重要的工作是将承包地块、面积、合同、证书落实到户，把承包地块的空间位置标记清楚，并记录在登记簿，这直接关系到登记试点工作的成败。为了提高登记信息的准确率，降低登记信息的失误率，各地应积极学习各类现代现代的登记技术方法，实现登记信息的现代化、信息化和数字化，减少人为因素造成的误差。同时还应该建立相应的规章制度和规范标准，各试点地区的单位和个人都应该严格依照相关规章制度和规范标准进行操作，做到奖罚分明，从而提高登记质量，实现登记工作的规范化管理。

4 现代科学技术在我国土地登记中的运用

4.1 地籍测量技术

随着时代的不断发展，测量技术也在不断更新，以使用的仪器为例，过去使用的测量仪器多是传统的光学仪器，比如平板仪、经纬仪、水准仪等，现在多采用的是数字仪器，比如全球定位系统GPS仪器、遥感RS、全站仪RTK等，与传统的光学仪器相比，现代数字测量技术的工作效率更高，且由于没有人为主观误差，其中的测量结果往往更加精确，它能够精确的测量界定权属界线、位置、形状及地类界线并计算其面积，还能够利用数字化采集设备全方面的采集土地登记数据，并将采集到的土地登记数据进行处理，同时输出各种地籍图件和表册。由此我们知道了现代数字测量技术的可行性和先进性，基于网络不仅完全实现了无纸化办公、网络办公，还大大提高了工作效率和质量。

4.2 地理信息系统技术

地理信息系统（GIS）是对描述地理环境信息的地理坐标及相关信息进行采集、存储、管理、查询、分析、显示和制图的计算机软硬件相结合的综合性技术系统。通过在土地登记中应用GIS，可帮助土地登记实现以下功能：一是数据采集，该系统能够把土地登记工作中所有形式的信息都毫无保留的转入数据库，无论信息形式是图、表，还是数、文，都不影响数据库的接收；二是数据更新，生活中我们发现地理并不是一成不变的，很多主客观因素都会影响地理信息，而通过在土地登记中应用GIS，上述情况不会对土地登记工作造成较大影响，因为GIS系统能够利用遥感、全球卫星定位技术等快速的掌握变更的地籍图形与属性信息，具有很高的时效性；三是信息管理，能夠对收集到的各类信息进行集成管理，方便相关人员查阅和检索，服务更加人性化和合理性；四是辅助决策，在其庞大的数据库支持下，它能够从多尺度、多要素、多时态的综合分析和变化模型，这对于各级部门而言是大有裨益的，它能够提高该部门的决策正确率。当前社会已经认可了土地登记信息化，并为其建立了相关的规章制度。

4.3 办公自动化技术

办公自动化（简称OA）是指办公信息处理的自动化，利用先进办公集成技术，使人能够将各种办公业务活动逐步由各种设备、人机信息系统来协助完成，达到充分利用信息、提高工作效率和工作质量及生产率的目的。对于土地管理活动而言，土地登记是一项基础性工作，土地登记资料包括各种办公材料，比如土地权属来源证明、申请者身份证明、土地登记申请书等，还包括土地登记业务过程中形成的各种材料。过去处理这些材料需要耗费工作人员较长的时间，但采用办公自动化技术以后，只需将这些材料转化成电子档案，就能够通过检索快捷的查询到相关资料，高效便捷。

4.4 互联网技术

当前社会互联网技术已经非常完善，掌握互联网技术的人才也越来越多，因此利用互联网建立土地管理部门的电子政务系统的可行性是很高的，且难度较小。利用互联网建立土地登记的信息化平台具有较多益处，具体体现在以下方面：一是便于信息获取、信息交换、信息共享，土地管理部门通过建立自身的数据库，其内部能够快捷的查询各部门所需的土地登记资料，对于土地登记工作人员而言，工作效率大大增加了，对于用户而言，其办理登记的时间大大缩短了；二是建立大屏幕电子公告牌，连接土地产权产籍管理数据库，在公告牌上随时更新最近的宣传资料，在宣传土地登记工作的同时也为相关人员提供了便利。

上文分析了我国土地登记中运用的四种现代科学技术，分别是地籍测量技术、地理信息系统技术、办公自动化技术、互联网技术。其中地籍测量技术基于网络不仅完全实现了无纸化辦公、网络办公，还大大提高了工作效率和质量；地理信息系统技术实现了土地登记的四项功能：一是数据采集、二是数据更新、三是信息管理、四是辅助决策；办公自动化技术将土地登记各类材料转化成电子档案，能够通过检索快捷的查询到相关资料，高效便捷；互联网技术帮助土地登记部门建立了信息化平台，便于信息获取、信息交换、信息共享，同时还建立大屏幕电子公告牌等。通过综合运用这些技术，使其相互影响和作用，促进土地登记工作现代化、数字化和信息化的实现。

5 结语

国家发展“十二五”规划，国土资源信息化的重点任务之一，就是开展全国国土资源“一张图”建设，其主要任务是建设国土资源“一张图”综合数据库及其各个应用系统。“一张图”工程建立必将成为国土资源信息化的坚固基石和加速引擎。“一张图”工程实施，能够帮助国家各部门直接及时、准确地掌握全国土地资源的利用现状和时空变化信息，是全面实施国土资源管理信息化的坚实基石，也将是信息社会化服务和资源共享有力支撑，此工程实施后必将带来巨大经济和社会价值，为我们国家的经济和社会长久和谐发展提供又一个有力保障。在“一张图”模式下建立土地地籍数据的核心空间数据库，土地登记信息系统是未来我国土地登记的发展趋势。为此，利用最新的计算机与互联网技术，空间数据库技术和GIS技术等先进的科学技术手段，符合国家发展建设规划，当前社会研究热点，研究设计现代化的土地登记信息系统，其能够为国家发展建设提供参考价值，又能够发挥新科学技术应用价值。

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