房地产登记法律制度

2017-03-16赵曙光

职工法律天地 2017年6期

关键词：法律效力物权债权

赵曙光

（211800 南京市浦口区房产监察大队江苏南京）

房地产登记法律制度

赵曙光

（211800 南京市浦口区房产监察大队江苏南京）

随着当前我国的不断发展，市场经济的不断完善，我国目前的房地产市场也随着火热起来，在当前我国人口基数如此大的情况下，房地产的发展正如火如荼的开展着。而关于房地产登记制度这一基本原则来说，对于房地产的相关市场提供了一定的法律保证。本文我们主要从我国房地产登记的法律制度出发，对于房地产登记的相关内容进行阐述。

房地产；等级制度；法律效力

房地产登记制度作为国家中房地产产业发展的一个重要法律制度，对房地产市场中的种种行为提供了一定的法律保障和法律效力，对于国家的房屋管理来说提供了非常大的便利，借助于房地产登记制度我们可以很好地对目前的房地产交易进行保护等优势。下面我们针对房地产登记制度来具体看一下相关内容。

1 房地产登记相关内容

1.1 房地产登记含义及特征

房地产登记制度作为房地产法律制度中一个非常重要的部分，它主要对房屋建设所使用的土地和土地上的建筑物进行一定的记录来保证房产的使用权利能够按照一定的法定程序来进行。房地产登记制度具有几个非常重要的原则，首先是公开性，在房地产的登记制度过程中，公民可以对房地产等级的具体内容进行一定的查阅内容，对房地产的登记情况有一定的了解，从而保证是否行使一定的法律权利，房地产制度这种对公民公开的行为在一定程度上体现了房地产制度的公开性。其次，房地产登记制度具有严格的制度性，即房地产登记制度在进行登记的过程中需要收到有关房产部门以及有关部门进行严格的审查，对于房产登记的真实性进行一定的考察，房地产登记制度存在的主要意义就是为了保证房地产的相关物权和其他权利进行一定的记录和审核，因此房地产登记制度需要具备一定的真实性。第三，房地产登记制度具有一定的地域性，即房地产登记在不同的地区一般都是不同的制度要求，因为房地产登记制度一般都是由地方政府来决定并进行有关办理的，不同的房地产所在地相关房地产登记部门的制度也是不同的。最后，房地产登记制度具有全面的法律效力，即房地产登记制度在实际上就是通过法律过程来赋予房地产变动一定的法律权利，来保证房地产权利的变动符合一定的国家要求。

1.2 房地产登记制度的原则

房地产登记制度在登记过程首先必须要符合一定的合法性，对于房地产的登记过程来说，不仅应当满足登记过程中的相关程序要求，还需要在登记过程中符合一定的法律实体规范。对于任何行为来说，如果不合法都是不会受到法律保护的，因此，合法性可以说房地产登记制度一个基础的原则，能够赋予相关的申请人应有的民事权利。房地产登记制度的合法性要求相关的房地产申请人应当对房地产权具有一定的处分权，并且在进行登记的过程中需要按照一定合法的程序来进行。

其次，房地产登记制度对于申请人对房地产相关内容的登记需要有一定的精确性的性质，这样我们在进行房地产相关权利的维护过程中，才能根据必要的内容来进行法律效力的赋予，对房地产的实际权力进行一定保护，如果我们进行房地产登记的内容与实际的内容是不相符的，那么在很大程度上对于出现房地产登记物权与实际的物权出现不相符的原则，就会造成较大的损失，对于政府和申请人来说都会造成一定的影响。

最后，房地产登记原则具有一定的顺位优先原则，即我们在进行房地产登记的过程中必须要按照先来后到的原则来进行，先登记的房地产的所具备的权利一般都是要高于后登记的房地产所拥有的相关权利的。也就是说前者登记的房地产有对抗后者登记房地产的效力。

2 房地产登记的法律效力

前面我们对目前房地产的相关内容进行了一定的讨论，可以看出房地产登记制度很在大程度上受到法律的保护，下面我们就来主要来探讨房地产登记制度的法律效力。房地产登记制度的相关法律效力有两种不同的说法，首先是一部人认为房地产登记制度在登记之前，房地产权利的转移和设定只在债权上有一定的体现，而在登记之后就能对于房地产的相关权力转移提供一定的法律保护，对于那些没有经过房地产登记制度的房地产来说，其在一定的法律保护上只对债权有一定的保护作用，对于实际的物权来说并不能起到有效的法律保护。而第二种看法则主要是指房地产的相关物权的保护在实际的房地产登记之前就已经客观的存在了，和房地产的相关债权应当具备一定的法律保护，在房地产登记制度之后，则使得其具备了一定对抗第三人的要点。对于前者来说，我们主要成立了以下几种制度来适应这方面内容，首先就是登记要件制度，我们在这一制度的影响之下，在房地产所在地所进行房地产登记的过程中需要对房地产的权属情况进行公开性的记录，对于房地产的物权来说要与相关房地产债权有所区分，只有进行一定的作用之后，才能对房地产的物权和债权进行一定的法律保护。其次就是地券交付制度，这一制度主要是指对于房地产的相关转移权利具备完全的法律效力，但是在登记的方式上需要有一定的区分，主要对房地产登记过程，登记的相关内容需要申请人即房地产拥有者持有一份，有关房地产部门也需要持有房地产登记内容一份，当房地产的物权出现一定的转移或者出现一定的改变时，对于房地产拥有者来说需要进行地券的重新修正。我们可以看出，在两种不同的观点下，前者所主要的观点所在就是赋予房地产登记制度极高的法律效力，但是第二种看法则主要是符合一定人们的思维方式，注重善意第三人的法律保护。