农地确权背景下农用地流转的法律保护

庞艳慧

摘 要：我国农用地保护是关系国计民生的大事，但是目前的现状是农村的青壮年劳动力大多都离开农村，追求更好的薪资工作，这就导致了大片的土地在农户之间或者熟人亲戚之间流转，在此过程中出现的流转合同记载事项不完善，以及耕地承包者的法制维权意识不健全。最后还有一些投机商人荒化农用地以后改变农用地用途， 损害社会集体利益，以及因此体现的农用地法律监督机制的不健全。基于这样现实的情况，提出的法律保护和完善。

关键词：农用地；农地流转；法律保护；权利保护

一、我国农用地流转的基本概述

农用地流转指的是农村集体经济组织的土地承包者按照自愿有偿的原则，把自己承包土地的使用权以转包、转让、出租或者入股的形式进行农用地的流转。

（1）农用地流转的工具性。传统农业主要关注对土地的占有使用，但是随着工业化的发展，现代化农业则要求对农地的高效利用，农地流转主要集中在农地的使用权、经营权的流转，最后形成土地的规模经营。农用地的流转是农地保护的一种工具手段，对于安土重迁，并且对农用地有很深感情的耕地农民来说，需要转变观念，注重单位面积的土地产出率和产出价值，这就需要政府行政部门做好政策宣传以及相应的经济政策的指导。

（2）农地流转的市场导向性。可以说，农地流转制度的形成和发展并不仅仅是随着土地所有制度的确定而完全确定下来的，农地流转制度的不断完善更加直接的影响因素是市场。因为农用地的产出直接关系到农地承包经营者的基本生活需求的满足，对于国家来说，农用地制度将直接关系到社会的稳定。所以说，农用地流转制度需要农地承包经营者自护自愿协商，在社会主义市场经济的引导下，根据相关法律法规的规定，按照合法程序，有秩序的完成土地流转的规模化生产。

（3）农地流转的期限普遍比较短。农地流转合同规定期限一般为1到3年，有的地方根据粮食耕作制度的流转甚至不到半年，长期流转情形的不多，而且这些流转多以农户和农户之间的流转为主，农地流转到经济组织和种粮大户的情形不多。

二、外国农用地流转的现状

（1）美国。美国有19745万公顷的农地，在这片广袤的农地上，实行着和我国不一样的所有制形式—确立了以私有制为主的所有土地有偿使用的制度。美国的土地流转制度已经相当完善，政府通过土地规划和登记制度来规范土地所有者之间的买卖和出租等流转形式。

（2）英国。英国也是典型的私有制国家，英国也实行土地发展权的转让制度，不过英国的土地发展权是属于国家所有，有国家行政机关依申请行使的一项权利。申请人因申请行政许可而获得土地发展权，进而进行土地的开发和流转。英国不仅发展权国有化，在其他土地流转程序中规定的也相当严格，因而保证土地购买者在购买土地时能够审慎对待，尽到必要的注意义务。在英国，土地流转只是手段，流转的目的在于扩大农场土地规模，实现农地生产的规模效应，提高农地产出率，使英国农地走上商业化、大型化和规模化的国际化道路。

（3）日本。日本的国土面积相对要少，可利用的农用地更是少之有少，所以日本更加注重政策导向实现农地的高产出率。日本的农地流转形式主要有买卖和租赁两种。同时，日本在土地流转方面的规定也比较严苛，它大致经历了四个时期：①分散经营；②以管制为中心的农地制度到规模经营；③放宽管制，允许土地流转。政府行政干预对土地流转不是特别明显，主要集中在社会组织和法人来促进农地的合理流转，这些组织和法人作为中介，间接的推动了日本农地的流转。

三、我国农地流转存在的问题

（1）导致土地流转合同的无效种类比较多。农地流转合同签订的当事人一方是无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，导致合同签订的当然无效。另外一种情况就是享有农村土地承包经营权的农户户口迁出，作为非农户户主的名义签订的土地流转合同，由于主体资格的不适格，而导致合同无效。在一些相对发达的农村地区，农村集体土地所有权和农户的使用权之间重复流转的现象也屡见不鲜。

（2）农地流转合同内容不规范。合同内容的书写不规范，主要表现在农地流转的必要记载事项没有统一规定，而且当农地流转合同当事人出现纠纷时，纠纷解决的方法没有具体规定。另一方面就是农地流转合同书中的用词不恰当，“出租”“出让”“转让”等法律术语混淆不清，使得流转合同存在瑕疵，不利于农地流转交易的顺利进行。最后一点就是土地流转合同的变更、解除的基本条件也没有固定的规定。

（3）农地的利用和保护过程中，缺乏监督和法律救济门路。由于农村的法律宣传教育还不是很普及，导致一些投机的经商者打着“租用”土地的旗号，先让土地荒化，进而再以撂荒土地进行投资建设，可能对于社会经济建设有一定的积极意义，但这将会助长不正之风盛行，不利于社会法治的进行。当然，也有很大一部分原因是因为农村集体经济组织为了利益趋势，土地承包者为了眼前的利益，进而让这样的不法行为有了可乘之机。

四、我国进行农地流转的完善

（1）农地确权之后，要完善有权进行土地流转的主体的登记制度。农地确权制度的不断落實对现有的在土地流转提供了一个大的市场平台，有力的促进了现有农地流转的规范合法化运转，不仅对现有的土地数量进行了重新测量，更重要的是确定了享有土地承包权的合法主体，进而使得所有的土地权利转化在阳光下进行。

（2）因地制宜，规范各地土地流转合同条款，由土地监督管理部门做好监督。现在的土地流转大多是在小农户之间进行，流转合同的签订时间和纠份解决机制应该记载在合同中，合同书要一式三份，一份交农户手中，一份农村集体经济组织备案。对于大面积流转和长时间的农地流转，则要交各级土地管理监督管理部门审查，并定期审查，保障土地用途的合理开发。

（3）完善村民的公众参与机制，从最根本的村民监督抓起。规范化的流转体系建立以后，最重要的还有后期的监督规范，促进农地的农地用途不被改变，守护好现有的仅存的农地。

最后，我国的农用地流转在农地确权以后还有很长的路要走，发展过程中会有很多法律问题和程序运转的问题不断出现，我们要坚持农地流转基本原则不变的原则下，不断的完善和发展现有的法律体系。

参考文献：

[1]罗冬军，康宇.法律与社会学视角下农地流转制度的运行与构建[J].农业经济，2015，06：43-44.

[2]蔡保忠，曾福生.亚洲部分国家农地流转制度比较及启示[J].世界农业，2015，08：53-57.