经济下行压力下的房地产投资价值

何秀梅

摘 要 随着当前我国经济进入前期政策、消化结构和调整增速换挡的三期叠加阶段，国民经济发展状况已经步入“新常态”。站在长远的角度来看，这对顺利完成我国经济结构的调整是非常有利的，但站在短期角度来看，当前我国面临经济下行压力这一巨大挑战，受这种情况的影响，房地产的投资价值如何判断和分析就显得至关重要，本文对此进行简要论述。

关键词 经济下行压力 房地产投资价值 方向

一、2016上半年经济形势

2016年上半年，在宽松的货币政策、积极的财政政策以及房地产新政的共同作用影响下，我国的宏观经济在持续探底过程中逐渐呈现出企稳的迹象。企业利润增速转正、PPI负增长大幅度收窄、CPI重返“2时代”、房地产类数据反弹。这表明，中国宏观经济不会发生“硬着陆”，其雄厚的经济存量、广阔的纵深空间以及强大的中央政府，决定了中国经济能够承受世界经济“长期停滞”和“新平庸”的冲击。

然而，值得注意的是，在部分宏观经济数据短期趋稳的同时，也出现以下几个方面的变化：第一，“去产能”还在布局阶段，过剩行业产品价格却开始出现大幅度波动；第二，三线、四线房地产“去库存”还没有开始，一线、二线房地产价格却出现全面上扬；第三，对“僵尸企业”和高债务企业的整治还没有实质性展开，大量高负债国有企业却已经大规模进军土地市场、海外并购市场和金融投资市场；第四，“去杠杆”各类举措刚开始布局，但宏观债务率却持续上扬，部分指标已经大大超过警戒线；第五，“降成本”如火如荼地展开，但各类宏观税负指标却在持续加重，企业总体盈利能力持续下滑；第六，房地产投资增速超预期反弹，各类新开工项目大幅度上扬，但民间投资增速却直线回落；第七，M2增速保持稳定，但M1增速却出现持续上扬，M1-M2缺口持续扩大；第八，居民收入增速持续超过GDP增速，但劳动力生产率，以及企业盈利能力却出现持续下滑；第九，对外投资增速急剧上扬，但出口增速却持续低迷；第十，各类技术指标进步神速，新经济增长动力开始显现，但总体劳动生产效率却依然处于持续下滑的区间；第十一，工业等传统行业有所企稳，但服务业和新兴行业却开始呈现疲态；第十二，政策类投资增速回升，但消费却出现持续回落。

这十二类现象充分说明，中国宏观经济运行依然面临四个方面的问题：一是供给侧改革的着力点还没有完全找到。二是稳增长政策并没有缓解宏观经济深层次问题，反而出现各类扭曲现象，资源配置效率持续恶化，经济主体的现状没有得到改善。三是经济回落的负反馈机制开始发生变化，经济内生性下滑的压力有所加剧，“生产效率预期下滑”+“投资的预期收益下滑”+“收入增速预期下滑”，所带来的市场型投资疲软和消费疲软开始向深度蔓延；短期产出与中期潜在产出的负向强化机制、超国民收入分配带来“消费-投資”困局；实体经济与虚拟经济相对收益下滑带来进一步“脱实向虚”问题。这些新难题已经成为中国宏观经济摆脱持续探底困境的核心障碍。四是当前宏观经济的短期企稳构建在大规模政策宽松和泡沫化房地产复苏之上，实体经济与虚拟经济之间的分化，决定了中国宏观经济还没有形成持续稳定或复苏的基础。

二、2016年上半年楼市概况

2016年已接近尾声，一线城市以及部分强二线地市和房市涨声一片。

上半年市场延续了2015年下半年以来的行情。其中，57座城市商品住宅成交2.06亿平方米，同比增长33%，核心及省会城市普涨，部分强二线热点城市表现尤为突出，领涨全国。统计局数据显示，受连番政策“救市”以及15年低基数影响，1～5月全国商品房交易量同比大幅增长。但成交金额增速（50.7%）远大于销售面积增速（33.2%），表明上半年商品房成交中高单价房源占比大幅上升，印证当前市场成交结构上房价快速上涨同时销售主要集中在一、二线热点城市。CRIC监测数据同样显示，各线城市均出现普涨现象，南京、武汉、天津、郑州等热门二线城市成交量同比涨幅已经超过50%，其中南京、天津更较去年同期翻了一倍。

三、经济下行压力下的市场分析

不难发现，全球央行已经把货币政策宽松发挥到极致，但经济复苏进程仍然迟滞，而且没有发生大面积通胀，美欧日（包括今日的中国）都需要为走出通缩而战。这一轮的宽松政策之下，大规模投放的货币并未在全球引发经济复苏，而是在货币流动速度下降的背景下落入流动性陷阱和推升广义价格中去。所以，超发的货币很多并没有流入实体经济（民营经济感受尤为明显，信贷宽松民营实体公司融资依旧很艰难），因而也未引发通胀。超发的货币被资产价格所吸收。经济衰退期超发货币，引发了大类资产价格的异动。

随着英国退欧的发酵，中国经济重回下行通道，通胀见顶回落逐步确认，市场对货币政策再宽松预期逐步升温，多数机构认为三季度将迎来至少一次的降息或降准，未来或将迎来一次降息、三次以上降准。这在资产荒的今天对包括一、二线楼市在内的楼市短期有明显带动作用。

同时有这样一个背景，三、四线城市库存问题依旧很突出，所以整个中国有安全度的城市在缩水，这就导致了众多的开发商集中在少数有安全度的城市，即4个一线城市，8～16个的强二线。所以这一轮大家看到地王不是遍地开花，不是多个城市都出现地王，而是在少数城市出现地王地王的集中度越来越高。地王不是遍地开花，而且拿地王的公司比较集中，更大的一块是国企、央企，还有一部分当地的龙头企业。

若切换到财务角度看这个问题，可以认为在房地产行业利润走低的时候，肯定大家会争抢资源，这一点各行各业都一样。资金比较宽松的情况下出现地王是正常的。在利息越来越低的情况下，不拿钱是傻瓜，现在不拿，就意味着把大好河山拱手相让，所以大家看到在土地市场动辄出现三四十家同时参拍，这背后其实是资本的泛滥。当下的市场中央企的资金成本只有0%～2%。上市公司TOP50，增发发债的成本集中在3.5%～6%，部分金融公司（包括保险、投资、金融租赁公司）都手握重金。

按照地产周期循环规律，本轮上行周期在二季度基本见顶，后面两到三季度即将进入的周期是“量跌价升”和“量缩价稳”，之后进入“量价齐缩”阶段，宣告阶段性上涨告一段落。

但是即将到来的新一轮货币宽松政策或将延缓或扭转这一局面，可见的周期内一、二线城市房价上涨动力犹在。由于一二季度需求集中放量，未来周期内需求的再度积累需要时日，较为平稳的成交量将也将放缓上述城市价格上涨的脚步。同时，那些地处大都市圈内的卫星城在下阶段需求溢出的情况下将迎来新一轮上涨。

四、房地产投资价值受宏观政策影响比较大

我国房地产市场受政策的影响非常明显，这是因为我国的房地产市场资金以及土地市场源头上归属于国家。当前，我国货币政策经历了数次的调整中能够清晰地表现出来，房地产市场受货币政策的调整影响是比较大的，特别是存贷款利率政策的调整对房地产市场的影响。2008年之后，我国各大商业银行为了响应政策，纷纷推出了住房贷款优惠政策，包括降低首付、利率折扣等，这些政策带动了房地产市场的大幅回升，受此影响，各大城市的房地产价格迅速上涨，直至供需结构严重失衡。为此，我国政府又推出“限购、限贷”等各项房地产调控政策，房地产市场价格的增速开始下滑。

随着国民经济步入“新常态”，自2012年底，我国全国各城市开始出现分化现象，有些城市房价开始下滑。为此，2013年7月5日，国务院办公厅发布《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，提出对房地产行业继续秉持“有保有压”原则，促进市场需求结构合理回归。2014年9月30日，中国人民银行、中国银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。与此同时，央行还修改了首套房的认定标准。这些政策对于保持房地产市场稳定具有非常重要的作用。2015年中央经济工作会上，是十八大后首次在中央经济工作会上明确提及“房价”。会议明确提出，要鼓励房地产市场消费，化解房地产市场的存量。

虽然不断出台各项房地产政策稳定、刺激房地产市场的发展和繁荣，房地产市场价格确也因此实现了一定程度的恢复及增长（见图1）。

但我们必须注意到，与其他产业政策一样，随着边际效应的递减，房地产市场对政策的灵敏性正在逐步下降。

五、影响房地产价值的因素

（一）政府投资

政府在某一地段的资金投入将直接影响到该地区的交通、就业、配套设施建设，以及房产需求。以英国为例，英国地铁系统的夜行列车（Night Tube）8月通车，连通伦敦市中心和市郊。在过去12个月里，St Johns Wood和Cockfosters两个车站周边房价已上涨9%。租金方面，伦敦3区到6区之间房屋租金在过去两年内增长20%，远远高于伦敦7%的平均涨幅。

（二）商业规模

一个地区的商业发展包括购物中心、娱乐设施、工业园区、办公区建设及产业发展等方面，直接影响该地区的就业、生活质量，人气和经济效益。

以酒店公寓投资为例。作为一种短期租赁形式，这是一种极易受到商业和经济发展直接影响的投资。2015年，美国酒店业投资人在酒店收购、新项目开发和资本项目方面的投资高达破纪录的405亿美元。迈阿密作为美国首屈一指的旅游胜地，每年吸引大量游客来到这里。所以酒店公寓也是佛州最热门的房产投资类型之一。

（三）就业机会

就业–空置率–房价/租金

就业和房价一直都有密不可分的联系。就業意味着人口流动，人口代表住房需求。当房源供应跟不上需求，房价和租金就会出现上涨。

（四）人口增长及组成

人口组成（包括年龄、种族、性别、收入水平）和人口增长是房产投资时需要考虑也经常被忽略的因素，因为它们将影响不同房源类型的需求和房价。

比如如果当地收入下降，孩子们搬离父母家开始独立生活，这对大户型房子的房价会有什么影响？

通过了解相关问题，可以帮助投资者在房产地段、类型、面积等方面作出更加明智的决定。

同时，持续的人口增长意味着不断增加的房产需求，当供应跟不上需求时，房价将不断上涨

2015年Infrastructure Australia发布澳洲基础设施审计报告，报告指出悉尼2016年将净增8万人口。根据最新人口统计，大悉尼地区平均每户住宅居住2.7个人。假定新增的8万人口也是相同的家庭组成，这意味着悉尼这一年需要额外提供29630套住宅，目前的实际数字仅为22750套，短缺率高达25%。

结果就是悉尼房价猛涨：过去4年里，悉尼房价涨幅高达59%。

六、未来房地产市场的投资策略分析

投资价值的实现依赖于两点，一是房地产价值的增长，二是变现。从目前的房地产市场的投资价值来看，以北京为例，从指数走势来看，目前北京的住宅投资价值仍在增长，这主要是由于房价以及房租的上涨。但是，从真实的成交来看，成交周期的拉长是不争的事实。由于北京是全国房价最坚挺的城市，因此可以预见其他城市的成交周期也在拉长。

拉长的成交周期一方面是由于市场上的供给越来越多，另一方面是由于房价高启，很多需求者事实上不具有真正的购买力。这样就使变现成为一个未来的房地产投资必须要慎重对待的问题。

虽然投资需要谨慎，但由于我国确实处于城市化过程之中，未来依然会有大量非城市人口进入城市，这些人依然需要城市边缘价格相对低廉的住房作为栖身之所。而且，我国社会已经步入老龄化，养老地产、旅游地产依然会有较好的发展前景。

从物业品类上看，住宅投资依然是首选，商业地产投资前景堪忧，写字楼投资亦得等待下个经济增长周期的到来。在住宅之中，由于土地资源的稀缺性主导因素，别墅物业未来的增长价值依然值得期待。公寓式豪宅随着住宅科技的进步，未来的增值潜力可能会更多地依赖于邻里资源与社交关系的充分挖掘。而作为未来城乡格局重新划分的城郊区别墅，未来会迎来一段时间的价值增长区间。

七、结语

房地产是一个回报率最高的行业，长远来看，市场能将错误纠正过来，挡不住的是潮流，是市场规律。未来10～20年，房地产业的增长并没有结束，市场的恢复是必然的，购房者把握时机找准切入点，及早进入房地产市场才是最重要的。

（作者单位为天津港湾置业有限公司）

参考文献

[1] 郭克莎，汪红驹.经济新常态下宏观调控的若干重大转变[J].中国工业经济，2015（11）：5-15.

[2] 李江鹏.保经济增长政策目标下房地产市场走势分析[J].时代金融，2016（05）：206-208.

[3] 张文朗，黄文静，彭文生.2016年宏观经济展望：释放新需求[J].金融发展评论，2015（10）：1-30.

[4] 央行马骏.房地产去库存可对冲经济下行压力[J].变频器世界，2016（03）：29.

[5] 陈磊，王兆旭.宏观调控下的房地产市场：基于存货调整的视角[J].生产力研究，2011（03）：133-135+189.

[6] 余斌，吴振宇.中国经济新常态与宏观调控政策取向[J].改革，2014（11）：17-25.

[7] 郭克莎.我国房地产市场调整的趋势、影响及对策分析[J].财贸经济，2014（12）：17-26.

[8] 2015年中国经济金融展望[J].资本市场，2015（09）：19-45+18.